TJ 02722, 31 juill. 2026, RG 26/00199

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SOISSONS
[Adresse 1]
[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

Références : N° RG 26/00199 -
N° Portalis DBWK-W-B7K-CVUT
N° minute :

JUGEMENT

DU : 31 Juillet 2026

Copie exécutoire délivrée
à :
le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pierre FREISINGER

Greffier : Marie DUFOUR

dans l’affaire entre :

DEMANDEURS :

M. [X] [D]
né le 25 Novembre 1963 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Francois MUHMEL, avocat au barreau de COMPIEGNE

M. [P] [S]
né le 07 Novembre 1972 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Francois MUHMEL, avocat au barreau de COMPIEGNE

Mme [Q] [S]
née le 16 Novembre 1977 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Me Francois MUHMEL, avocat au barreau de COMPIEGNE

ET :

DÉFENDEURS :

M. [N] [W]
né le 06 Décembre 1984 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 9]
non comparant

Mme [H] [J] épouse [W]
née le 02 Décembre 1986 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 9]
non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal en date du 01 septembre 2019, Madame [B] [S] a donné à bail à Monsieur [N] [W] et Madame [H] [A] un logement situé au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 700 euros, provision sur charges comprise.

Madame [B] [S] est décédée le 4 janvier 2026 laissant pour héritiers Monsieur [X] [D], Monsieur [P] [S] et Madame [Q] [S].

Par courrier recommandé avec accusé de réception distribués à Monsieur [N] [W] et Madame [H] [A] le 21 février 2026, Maître [E] [I], notaire à [Localité 10], leur a notifié congé pour le compte des demandeurs.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 mars 2026, Monsieur [X] [D], Monsieur [P] [S] et Madame [Q] [S] ont fait assigner Monsieur [N] [W] et Madame [H] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Soissons aux fins de voir :

A titre principal, constater la résiliation du bail par la délivrance du congé pour vente ;A titre subsidiaire,
prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers ; En tout état de cause,
ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;autoriser le cas échéant le requérant à faire transporter et séquestrer les biens mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais, risques et périls de Monsieur [N] [W] et Madame [H] [A] ; condamner solidairement Monsieur [N] [W] et Madame [H] [A] à leur payer la somme de 9 420 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 01 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; condamner solidairement Monsieur [N] [W] et Madame [H] [A] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des ;condamner Monsieur [N] [W] et Madame [H] [A] aux dépens de l’instance ;condamner Monsieur [N] [W] et Madame [H] [A] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de l’Aisne par voie électronique avec avis de réception du 17 mars 2026.

A l'audience du 05 juin 2026, Monsieur [X] [D], Monsieur [P] [S] et Madame [Q] [S], représentés par leur conseil, ont actualisé leur demande en paiement à la somme de 12 220 euros, arrêtée au 01 juin 2026, loyer du mois de juin 2026 inclus. Ils ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils ont maintenu l'ensemble des demandes contenues dans l'assignation à l’exception de la demande d’expulsion, les locataires ayant quitté les lieux.

Au soutien de leurs demandes, ils invoquent l’application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et, à titre subsidiaire, de l’article 1227 du code civil.

Régulièrement assignés en l’étude du commissaire de justice Monsieur [N] [W] et Madame [H] [A] n’ont pas comparu à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [N] [W] et Madame [H] [A], assignés en l’étude du commissaire de justice , n’ont pas comparu et n’ont pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

L’article 1714 du code civil dispose que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, Monsieur [X] [D], Monsieur [P] [S] et Madame [Q] [S] versent aux débats le décompte de la créance arrêté au mois de juin 2026 inclus.

Selon ce dernier décompte, Monsieur [N] [W] et Madame [H] [A] reste devoir à Monsieur [X] [D], Monsieur [P] [S] et Madame [Q] [S] la somme de 12 220 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 01 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire.

Monsieur [N] [W] et Madame [H] [A] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, n’ayant pas comparu.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre, étant précisé que le lien juridique unissant Monsieur [N] [W] et Madame [H] n’est pas démontré.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [N] [W] et Madame [H] [A] à payer à Monsieur [X] [D], Monsieur [P] [S] et Madame [Q] [S], la somme de 12 220 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 01 juin 2026 échéance du mois de juin 2026 incluse.

Sur la fin du bail

En application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au renouvellement du contrat de bail litigieux, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur et, à l’expiration du préavis le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, il apparaît que le bail conclu entre les parties est verbal, sans spécification de durée. S’agissant dès lors d’un bail à durée indéterminée, la déchéance du titre d’occupation s’applique sans nécessité de respect de l’échéance d’un terme, par définition inexistant.

Dès lors, les locataires sont déchus de leur titre d’occupation sur le logement depuis le 22 août 2025, soit 6 mois après réception du congé pour vente.

Monsieur [N] [W] et Madame [H] [A] étaient dès lors occupants sans droit ni titre à compter cette date.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, Monsieur [N] [W] et Madame [H] [A] sont occupants sans droit ni titre depuis le 22 août 2025 . Il convient donc les condamner au paiement mensuel d’une indemnité d'occupation, à titre provisionnel, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 22 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de juin 2026 inclus.

Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [W] et Madame [H] [A], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Monsieur [N] [W] et Madame [H] [A] qui succombent seront condamnés à payer à Monsieur [X] [D], Monsieur [P] [S] et Madame [Q] [S] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 800 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS