TJ 02722, 31 juill. 2026, RG 26/00182

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SOISSONS
[Adresse 1]
[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

Références : N° RG 26/00182 -
N° Portalis DBWK-W-B7K-CVSL
N° minute :

JUGEMENT

DU : 31 Juillet 2026

Copie exécutoire délivrée
à :
le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pierre FREISINGER

Greffier : Marie DUFOUR

dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

Société OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'AISNE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Audrey LOIZEAUX, avocat au barreau de LAON, substituée par Me Justine LOISEAU, avocat au barreau de LAON

ET :

DÉFENDEURS :

Mme [N] [Q]
née le 14 Septembre 1987 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante

M. [A] [O]
né le 04 Janvier 1986 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 décembre 2016, l'OPH de l'AISNE a donné à bail à Madame [N] [Q] et Monsieur [A] [O] un logement situé au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 527, 46 euros, provision sur charges comprise.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, l'OPH de l'AISNE a fait signifier à Madame [N] [Q] et Monsieur [A] [O] un commandement de payer la somme principale de 2 512, 49 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 17 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 mars 2026, l'OPH de l'AISNE a fait assigner Madame [N] [Q] et Monsieur [A] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Soissons statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Madame [N] [Q] et Monsieur [A] [O] à lui payer la somme de 2857, 70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 mai 2026 ; condamner solidairement Madame [N] [Q] et Monsieur [A] [O] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner solidairement Madame [N] [Q] et Monsieur [A] [O] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX/CAF/préfecture du département et le coût de l’assignation ;condamner solidairement Madame [N] [Q] et Monsieur [A] [O] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de l’Aisne par voie électronique avec avis de réception du 13 mars 2026.

A l'audience du 05 juin 2026, l'OPH de l'AISNE, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 1989, 67 euros, arrêtée au 29 mai 2026, loyer du mois de mai 2026 inclus. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans l'assignation.

Au soutien de ses demandes, il invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que les défendeurs n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Régulièrement assignés en l’étude du commissaire de justice Madame [N] [Q] et Monsieur [A] [O] n’ont pas comparu à l’audience.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [N] [Q] et Monsieur [A] [O], assignés en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, l'OPH de l'AISNE verse aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties le 16 décembre 2016 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 14 novembre 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de mai 2026 inclus.
Selon ce dernier décompte, Madame [N] [Q] et Monsieur [A] [O] reste devoir à l'OPH de l'AISNE la somme de 1989, 67 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 29 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire.

Madame [N] [Q] et Monsieur [A] [O] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, n’ayant pas comparu.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre, étant précisé que le lien juridique unissant Madame [N] [Q] et Monsieur [A] [O] n’est pas démontré.

Il convient par conséquent de condamner Madame [N] [Q] et Monsieur [A] [O] à payer à l'OPH de l'AISNE, à titre provisionnel, la somme de 1989, 67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 29 mai 2026 échéance du mois de mai 2026 incluse.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l'article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 mars 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, l'OPH de l'AISNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par voie électronique le 17 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du renouvellement du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, l'OPH de l'AISNE justifie avoir régulièrement signifié le 14 novembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 512, 49 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2026.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
L’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme dispose que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ».
Il résulte de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion.

En l’espèce, Madame [N] [Q] et Monsieur [A] [O] sont absents à l’audience du 5 juin 2026 et n’ont donc pas pu solliciter de délai de paiement.

Il résulte toutefois des éléments versés au dossier que les défendeurs ont repris le paiement intégral des loyers et qu’ils ont commencé à rembourser sa dette.

Il apparaît dès lors que ne pas permettre à Madame [N] [Q] et Monsieur [A] [O] de bénéficier de délais de paiement et donc d’ordonner leur expulsion immédiate, serait disproportionné au but légitime de protection du droit de propriété.

Il y a donc lieu de les autoriser à rembourser la dette de façon échelonnée, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

En outre, il convient suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention des locataires sur le fait qu’à défaut de règlement d'une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [N] [Q] et Monsieur [A] [O] seront redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substituera au loyer à compter du 04 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de mai 2026 inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [Q] et Monsieur [A] [O], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de l'OPH de l'AISNE formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS