TJ 06069, 12 août 2026, RG 23/05131

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 EXP Me ZAGO
1 GROSSE Me BARDI
1 GROSSE Me DE ANGELIS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 12 Août 2026

DÉCISION N° 2026/267

N° RG 23/05131 - N° Portalis DBWQ-W-B7H-PNIM

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [Q] [Y] [X]
né le 26 Juin 1970 à CAGNES SUR MER (06800)
1430 route de Gattières
06640 SAINT JEANNET
et
Madame [K] [O] [J]
née le 03 Novembre 1968 à SAINT ETIENNE (42000)
1430 route de Gattières
06640 SAINT JEANNET

représentés par Me Alexandre ZAGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par Me JACQUEMART

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [W]
1078 Chemin Hugues Bérenguiers
06610 La Gaude
et
Madame [B] [D] [N]
1078 Chemin Hugues Bérenguiers
06610 LA GAUDE

représentés par Maître Valérie BARDI de la SCP P. BARDI - V. BARDI, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

S.A.R.L. CR EXPERTISE
7 Avenue Jean Medecin
06000 NICE

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant substitué par Me MARGUET

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 27 mars 2026 ;

A l’audience publique du 28 Avril 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 7 juillet 2026.

Le prononcé du jugement a été reporté au 12 août 2026 .

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 3 mars 2023, reçu par Maître [H] notaire, Monsieur [P] [X] et Madame [K] [J] (les consorts [F]) ont acquis de Monsieur [U] [W] et de Madame [B] [N] épouse [W] (les époux [W]), moyennant le prix de 265.000 euros, au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, sise 607 Chemin des Plateaux fleuris, à Saint-Laurent-du-Var (06700), le lot n°5 constitué d’une cave, le lot n°27 constitué d’un box fermé et le lot n°34 correspondant à un appartement de type 2 pièces situé au rez-de-chaussée.

Sur la base d’une attestation de superficie établie par la société CR EXPERTISE, l’acte de vente a stipulé que la superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 était de 50,12 m².

Se prévalant de la découverte d’une erreur dans le certificat de mesurage annexé à l’acte de vente et de l’existence d’un écart de 2,98 m², soit de plus de 5% entre la superficie déclarée à l’acte authentique et la superficie réelle du lot de copropriété acquis, les consorts [F] se sont rapprochés de leur vendeurs aux fins d’obtenir une réduction proportionnelle du prix de vente à la moindre mesure, au titre de la garantie de superficie tirée de l’application de l‘article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de la clause « Garantie de superficie » de l’acte authentique de vente, soit pour un montant de à 15.756, 18 euros.

Faute de résolution amiable du litige, les consorts [F], ont, suivant acte délivré le 6 novembre 2023, fait assigner les époux [W] devant le tribunal judicaire de Grasse aux mêmes fins.

Suivant acte délivré le 22 février 2024, les époux [W] ont fait assigner la société CR EXPERTISE en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de condamnation de cette dernière à les relever et garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à leur encontre, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 16 mai 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 décembre 2025, les consorts [F] demandent au tribunal de :

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l’article 1362 du code civil

✓ DIRE ET JUGER recevable et bien fondée l’action des requérants

✓ REJETER l’ensemble des demandes fins et conclusions de défendeurs

✓ CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [T] [B] à payer à Monsieur [P] [X] et Madame [K] [J] la somme de 15.756, 18 euros au titre de la diminution du prix résultant de la garantie de superficie ;

✓ CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [T] [B] à payer à Monsieur [P] [X] et Madame [K] [J] la somme de 1.288,96 euros au titre des droits et émoluments payés indument ;

✓ CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [T] [B] à payer à Monsieur [P] [X] et Madame [K] [J] la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

✓ CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [T] [B] à payer à Monsieur [P] [X] et Madame [K] [J] à payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens ;

✓ DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 septembre 2025, les époux [W] demandent au tribunal de :

Vu l’ordonnance de jonction du 16 Mai 2024,
Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile,

Débouter Monsieur et Madame [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

Pour le cas où il serait fait droit aux prétentions des demandeurs,

Condamner la Ste CR EXPERTISE à relever et garantir Monsieur et Madame [W] de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre.

Condamner la Ste CR EXPERTISE à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour perte d’une chance de vendre leur bien au même prix pour un surface moindre et d’éviter des frais de contentieux.

Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance et au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ecarter le bénéfice de l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir celle-ci n’étant pas compatible avec la nature de l’affaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 février 2026, la société CR EXPERTISE demande au tribunal de :

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,
Vu l’article 1231-1 du Code civil,
Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER que les consorts [F] ne démontrent pas que le certificat de mesurage établi, le 27 octobre 2022 par la société CR EXPERTISE, est erroné,
JUGER que les consorts [F] ne démontrent ni la superficie réelle du bien, ni l’erreur de mesurage excédent la tolérance légale des dispositions de l’article 46 de la loi du juillet 1965 ;

En conséquence,
DEBOUTER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions les consorts [X] [J],
JUGER que l’appel en garantie formé par les époux [W] est, en conséquence, sans objet ;
DEBOUTER les époux [W] de leur appel en garantie dirigé à l’encontre de la société
CR EXPERTISE,
METTRE, en conséquence, HORS DE CAUSE la société CR EXPERTISE,

A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER que les époux [W] ne rapportent pas la preuve d’un quelconque préjudice subi,
PRONNONCER DE PLUS FORT LA MISE HORS DE CAUSE de la société CR EXPERTISE,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER tout succombant à verser à la Société CR EXPERTISE, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

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Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu'énumérées supra pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 décembre 2025 avec effet différé au 27 mars 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » « juger que » etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’examiner la recevabilité de l’action des demandeurs, qui n’est pas contestée.

Sur la demande en réduction du prix de vente et en paiement des droits et émoluments indûment supportés

En application de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis applicable en l’espèce, « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ».

L’action en diminution du prix en application du texte susvisé n’est pas subordonnée à l’existence d’un préjudice subi les acquéreurs, de leur connaissance avant la vente de la superficie réelle du bien, ou encore de la bonne ou la mauvaise foi des vendeurs.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, les consorts [F] font état d’une erreur de mesurage de la surface des parties privatives des biens acquis par acte authentique du 3 mars 2023 et soumises aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, établi sur la base du diagnostic réalisé par la société CR EXPERTISE à savoir 50,12 m2.

En s’appuyant notamment sur une mesurage établi par un autre professionnel mandaté par eux, ils soutiennent en effet que la superficie réelle habitable n’est que de 47,14 m2, ce qui représente un écart de 2,98 m2 et donc de plus de 5% entre la surface déclarée dans l’acte de vente et la superficie réelle du lot de copropriété acquis, ce qui leur ouvre droit à un action en diminution proportionnelle du prix de vente à la moindre mesure, en application des dispositions susvisées, qu’ils évaluent à 15.756,18 euros.

Les vendeurs avancent plusieurs moyens de défense, mais excipent notamment de l’absence de preuve de l’importance de l’erreur de mesurage alléguée, ainsi que de celle du quantum la réduction de prix en découlant, en ce que les demandeurs ont pris en considération le prix convenu pour les trois lots cédés, alors que seul le mesurage de l’appartement est concerné.

Il est effectivement de principe constant que dans le cas de vente de lots de copropriété pour un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix global des lots vendus, diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Civ 3, 16 Janvier 2008 - n° 06-21.696).

Or en l’espèce, pour évaluer le quantum de leur prétention au titre de la réduction du prix, les demandeurs s’appuient sur l’acte notarié du 3 mars 2023, ayant eu pour objet la vente de trois lots :
- un lot numéro 5 correspondant à une cave située au rez-de-chaussée et un lot numéro 27 correspondant à un box fermé en sous-sol du bâtiment, tous deux exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
- un lot numéro 34, correspondant à un appartement, quant à lui soumis au mesurage obligatoire,
Et ce pour un prix global convenu de 265.000 euros.

Si la surface de la partie privative à mesurer pour le lot numéro 34 est distinguée dans l’acte (50,12 m2), le prix de vente, à savoir 265.000 euros n’y est quant à lui pas ventilé en fonction des différents lots.

Or, seul l’appartement (lot n°34) est inclus dans le champ d'application de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Les demandeurs ne procèdent à aucune démonstration sur ce point, n’avancent aucun argument permettant au tribunal de déterminer la valeur que représente le seul appartement sur le prix de vente globalement convenu, seul moyen permettant de déterminer le montant de la diminution de prix alléguée et aucune des pièces versées au débat ne permet de l’objectiver.

Aucune évaluation ou expertise extrajudiciaire n’a été menée à cet égard et les demandeurs ne sollicitent pas l’organisation d’une expertise judiciaire.

Au visa de l’article 146 du code de procédure civile, il n’y pas dès lors pas lieu d’ordonner une telle mesure d’office, afin de pallier l’absence de démonstration des consorts [F], sur lesquels repose la charge de la preuve de leur prétention, tant s’agissant de l’existence de l’erreur de mesurage alléguée, de son importance, que du quantum de la réduction du prix en résultant au titre de la garantie de superficie.

Au regard de ces observations, force est de constater que les demandeurs échouent à rapporter la preuve du bienfondé de leur demande en réduction du prix de vente, fondée exclusivement sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et évaluée à 15.756,18 euros.

Par conséquent, et sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens de défense soulevés, les consorts [F] seront déboutés de leur demande de condamnation in solidum de Monsieur et Madame [W] à leur payer la somme de 15.756,18 euros au titre de la diminution du prix, ainsi que de leur demande subséquente à hauteur de 1.288,96 euros, au titre des droits et émoluments proportionnels à ladite réduction.

Sur la demande indemnitaire pour réticence abusive

En application de l’article 1240 du Code civil, la résistance ou réticence abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins.

Elle suppose que soit caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Toutefois, en l’espèce, aucune réticence abusive ne peut être reprochée aux vendeurs, compte tenu du rejet de la demande des consorts [F].

Ces derniers seront par conséquent déboutés de leur demande indemnitaire au titre de la réticence abusive.

Sur les demandes des époux [W] dirigées contre la société CR EXPERTISE

Compte tenu du rejet de la demande en réduction du prix de vente dirigée contre les époux [W], leur demande tendant à être relevés et garantis de toute condamnation par la société CR EXPERTISE, ayant procédé au mesurage, est sans objet.

Dans la même logique, la demande indemnitaire au titre de la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre et éviter des frais de contentieux est également sans objet.

Ces prétentions seront donc rejetées.

Il n’y a toutefois pas lieu de prononcer aux termes du dispositif la « mise hors de cause » de la société CR EXPERTISE, le seul fait qu’aucune condamnation ne soit prononcée à son encontre dans la partie exécutoire de la présente décision étant suffisant.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

En l’espèce, les consorts [F], succombant dans cette procédure, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs la totalité des frais irrépétibles qu'ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Considération prise de ce que l’assignation en intervention forcée de la société CR EXPERTISE par les époux [W] n’apparaissait pas illégitime compte tenu de la nature de l’action dirigée contre eux, il conviendra de condamner les demandeurs à payer :
- la somme de 3.000 euros au époux [W],
- la somme de 2.000 euros à la société CR EXPERTISE,
sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande des consorts [F] sur ce même fondement sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l'affaire, aucune considération ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS