TJ 69123, 13 août 2026, RG 26/00239

ORDONNANCE DU : 13 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00239 - N° Portalis DB2H-W-B7K-3R73
AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] C/ SAS COMPAGNIE GENERALE D’INVESTISSEMENT ET DE PARTICIPATIONS - COGIP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY, lors du délibéré
Madame Lorelei PINI, lors des débats

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1],
représenté par son syndic la SAS FRANCHET ET COMPAGNIE,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

SAS COMPAGNIE GENERALE D’INVESTISSEMENT ET DE PARTICIPATIONS - COGIP,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Luc-marie AUGAGNEUR de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Anne-sophie LOURME de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Débats tenus à l'audience du 1er Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] a assigné la société Compagnie Générale d'Investissement et de Participations (ci-après la COGIP) devant le juge des référés de Lyon le 16 décembre 2025 aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 29 mai 2026, de :

Condamner la société Compagnie Générale d'Investissement et de Participations – COGIP à procéder, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, à la dépose de la grille de climatisation irrégulièrement installée en façade de l'immeuble et à son remplacement par un vitrage classique strictement identique à celui existant précédemment au niveau de cette ouverture ;Faire interdiction à la société Compagnie Générale d'Investissement et de Participations – COGIP d’utiliser le lot n°1 dépendant de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 1], en tant que meublé touristique, sous peine d’astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ; Se réserver expressément le droit de liquider lesdites astreintes ;Condamner la société Compagnie Générale d'Investissement et de Participations – COGIP à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 2.500 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société Compagnie Générale d'Investissement et de Participations – COGIP aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat, sur son affirmation de droit.

Le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] expose les éléments suivants au soutien de ses demandes :

La société COGIP est propriétaire du lot n°1 dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1], correspondant à un local commercial comprenant un magasin de deux pièces ayant deux ouvertures sur la [Adresse 4], situé au rez-de-chaussée, pour l’avoir acquis le 2 septembre 2021. Des travaux ont été effectué dans les locaux. La COGIP souhaitant réaménager le local en vue d’une exploitation en location meublée touristique a fait procéder, sur la seule devanture commerciale en rez-de-chaussée, aux travaux suivants :

Le remplacement des menuiseries vitrées existantes ; La Modification d’un vitrage par l’installation d’une grille d’aération nécessaire au fonctionnement d’un système de climatisation intérieur.
Par courriel du 24 novembre 2025, le syndic a contacté la société COGIP en lui indiquant avoir constaté qu’une grille avait été posée en façade de l’immeuble, sans autorisation préalable. La société COGIP a répondu par mail le 2 décembre 2025, dans lequel elle a reconnu avoir procédé à une modification de la façade en installant une grille de climatisation, tout en précisant ne pas avoir reçu d'autorisation de la part des services de l'urbanisme. Elle reconnaissait également que ces travaux avaient été entrepris sans autorisation de la part du Syndicat des Copropriétaires, considérant pouvoir régulariser la situation au cours d'une prochaine assemblée générale. Enfin, la société COGIP a précisé son projet en indiquant qu’elle entendait procéder à un changement d'usage du lot en meublé touristique.

Par courrier en date du 26 mars 2026 émanant de son conseil, la société COGIP a sollicité la convocation d'une assemblée générale extraordinaire afin de ratifier a posteriori les travaux qu'elle a réalisés. L’assemblée générale s'est tenue le 13 mai 2026, la majorité des copropriétaires présents ou représentés a voté contre la résolution.

Le syndicat des copropriétaires relève que la société COGIP est passée outre les dispositions légales et contractuelles, notamment le règlement de copropriété, afin de faire réaliser une ouverture en façade de son local et qu’elle a procédé à l'installation d'une grille rattachée à un système de climatisation. Le trouble manifestement illicite est démontré et justifie la demande du syndicat des copropriétaire tendant à une remise des lieux dans leur état initial.

Le syndicat des copropriétaires relève qu’il est indifférent que la société COGIP ait finalement pu obtenir l'accord des bâtiments de France et des services de l'urbanisme, les autorisations administratives ne remplaçant pas celle devant être donnée par les autres copropriétaires.

En outre, le fait que la société COGIP considère que la modification apportée via l'adjonction d'une grille reste discrète relève d’une appréciation purement subjective, qui ne change pas le fait que ces travaux ont affecté l’aspect extérieur l'immeuble. Ainsi, les travaux réalisés par la COGIP n’ont pas été autorisés puis ont été expressément refusés en assemblée générale a posteriori.

Par ailleurs, la COGIP a indiqué au syndicat des copropriétaires, dans son mail du 2 décembre 2025, qu'elle allait soumettre son projet de création d'un « meublé touristique » au vote de l'assemblée générale. Or, le règlement de copropriété interdit ce projet.

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La COGIP demande, dans ses conclusions notifiées par voie RPVA le 28 mai 2026, de :

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de toutes ses demandes formulées à l’encontre de la société COGIP ; Dispenser la société COGIP de toute participation à la dépense commune au titre des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au paiement d’une somme de 4.000,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Le condamner aux entiers dépens de l’instance.
La COGIP fait valoir les éléments suivants au soutien de ses demandes :

Le 3 novembre 2025, elle a procédé à l’enregistrement de l’activité de location meublée touristique de ce local auprès des services de la ville de [Localité 2].

Les travaux de devanture sont limités et régularisés par une décision de non-opposition à déclaration préalable après avis favorable de l’ABF (Architecte des Bâtiments de France), ce qui exclut toute atteinte grossière et évidente à l’aspect de l’immeuble.

En outre, le règlement de copropriété stipule que les vitres et vitrages sont des parties privatives de sorte que la modification du vitrage, ne porte ni atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.

Le 2 mars 2026, le Maire de [Localité 2] a notifié une décision de non-opposition à déclaration préalable avec prescriptions, validant ainsi, au regard des règles d’urbanisme et de la protection du patrimoine, la modification de la devanture projetée par la société COGIP. Cette décision conjuguée à l’avis de l’ABF, démontre que l’administration ne considère nullement la nouvelle devanture comme porteuse d’une atteinte à l’aspect de l’immeuble.

En outre, lors l’assemblée générale du 13 mai 2026, la résolution tendant à ratifier les travaux de la devanture du local a été rejetée, sans que soit relevée une quelconque atteinte à l’aspect de l’immeuble. La COGIP considère que le refus de ratifier les travaux n’a d’autre but que de vouloir l’empêcher d’exercer son activité de location touristique meublé.

Savoir si l’exploitation projetée dans un local commercial de rez-de-chaussée d’une location meublée touristique est prohibée, en application d’une clause ancienne interdisant le «commerce de chambres garnies », impose une interprétation du règlement de copropriété qui relève du seul juge du fond, non du juge des référés. En effet, cette activité, qui consiste en la mise à disposition d’un local entier à une clientèle de passage, s’inscrit dans la vocation commerciale du rez-de-chaussée et ne modifie pas la nature même du lot. Enfin, aucune assemblée générale n’a, à ce jour, refusé l’activité de COGIP sur le fondement de l’article 5 du règlement et aucune décision de rejet, dûment motivée par l’existence d’une gêne ou d’une concurrence au sens de cette clause, n’est produite aux débats.

L’audience a eu lieu le 1er juin 2026. Le délibéré a été fixé au 3 août 2026 et prorogé au 13 août 2026.

MOTIFS

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite :

L'article 835 du Code de Procédure Civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés. Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.

La caractérisation par le juge des référés d’un trouble manifestement illicite lui impose de déterminer si la règle de droit prétendument violée est effectivement applicable à la COGIP de sorte que l’évidence requise en référé impose que l’assujettissement du défendeur à la norme invoquée ne soulève aucune incertitude et qu’en présence d’un doute sur cette applicabilité, il ne peut y avoir une violation manifeste de la règle de droit.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […] b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »

Le règlement de copropriété, en date du 28 janvier 1949 stipule, en son article 3 que les façades de l’immeuble constituent des parties communes et en son article 4 que les vitres et vitrages sont des parties privatives. Le règlement prévoit également que « les choses communes et tout ce qui concerne l'harmonie de l'immeuble ne pourront être modifiés qu'avec le consentement de la majorité des copropriétaires de l'immeuble » (article 5).

Il est constant que la société COGIP, a procédé à une modification de la façade en raison de l'installation d'une grille de climatisation.

L’assemblée générale des copropriétaires du 13 mai 2026 a rejeté la résolution suivante « La société COGIP est propriétaire du lot n°1 à usage commercial. Elle a entrepris des travaux au sein de son lot et a remplacé les huisseries existantes en y intégrant sur la vitrine droite - partie haute - une grille d'aération afin de ventiler son local. Les travaux réalisés n'ont pas engagé de modification de la structure porteuse et n'impactent pas les façades de l'immeuble en étage. Seule la façade en rez-de-chaussée [Adresse 4] est légèrement et discrètement modifiée du fait de création d'une grille de ventilation en partie haute de la vitrine. La façade en pierre n'est pas modifiée.

Ces travaux ont été autorisés selon arrêté de non- opposition à déclaration préalable du 2 mars 2026.

La société COGIP sollicite que ces travaux soient autorisés à posteriori ».

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires soutient à bon droit l’existence d’un trouble manifestement illicite causé par le refus par l’assemblée générale opposé à la société COGIP de procéder aux travaux sur la devanture de son local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] en façade de l’immeuble et ce quand bien même la société COGIP produit aux débats des autorisations administratives relatives à ces travaux de devanture.

En conséquence, afin de faire cesser tout trouble, il y a lieu de condamner, dans la limite des pouvoirs du juge des référés, la société COGIP à procéder à la dépose de la grille de climatisation irrégulièrement installée en façade de l'immeuble et à son remplacement par un vitrage classique strictement identique à celui existant précédemment au niveau de cette ouverture et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Passé ce délai, il y a lieu de condamner la société COGIP au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard durant 30 jours.

Sur l’interdiction de procéder à la location meublée touristique :

Le règlement de copropriété du 28 janvier 1949 stipule en son article 5, page 6 « Le commerce de chambre garnie est formellement interdit à peine de dommages et intérêts. Il ne pourra être exercé aucun commerce ou industrie constituant une gêne pour les autres copropriétaires par le bruit, les odeurs ou le danger, ou une concurrence par l’exercice d’un commerce ou d’une profession similaire. En conséquence, les copropriétaires ne pourront changer la nature des commerces exploités qu’avec l’autorisation de l’Assemblée Générale qui ne pourra refuser que pour un des motifs prévus ci-dessus ».
En l’espèce, il est constant que la société COGIP a acquis un lot commercial qu’elle souhaite proposer comme meublé touristique.

Les clauses restrictives du droit de jouissance d’un copropriétaire dans le règlement de copropriété sont d’interprétation stricte de sorte que dans la limite du pouvoir du juge des référés, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de trouble manifeste en l’état alors que l’assimilation de la définition de la chambre garnie à celle de meublé touristique ne relève pas du pouvoir d’interprétation du juge des référés.

En conséquence, la demande tendant à faire interdiction à la société Compagnie Générale d'Investissement et de Participations d’utiliser le lot n°1 dépendant de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 1], en tant que meublé touristique sur le fondement du trouble manifestement illicite sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La société COGIP sera condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle sera tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS