TJ 69123, 13 août 2026, RG 26/00732

ORDONNANCE DU : 13 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00732 - N° Portalis DB2H-W-B7K-4C5O
AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] C/ SARL LE SYNDIC EQUITABLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY, lors du délibéré
Madame Lorelei PINI, lors des débats

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1],
représenté par son syndic la société REGIE GELAS ET CHOMIENNE,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Delphine PELET de la SELARL PM AVOCAT, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

SARL LE SYNDIC EQUITABLE,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Débats tenus à l'audience du 1er Juin 2026

EXPOSE DES FAITS

Par exploit du 8 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] a assigné la société LE SYNDIC EQUITABLE devant le juge des référés aux fins de :

Ordonner à la société LE SYNDIC EQUITABLE de remettre à la Régie ORALIA GELAS & CHOMIENNE, pour le compte du Syndicat des copropriétaires, l’intégralité des archives et documents de la copropriété, et notamment tous les documents comptables, juridiques et administratifs, contrats, correspondances, registres, supports, comptes, en sa possession, en les répertoriant dans un bordereau récapitulatif ;
Dire et Juger qu'à défaut de remise intégrale dans un délai de HUIT (8) JOURS à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, la société LE SYNDIC EQUITABLE sera tenue au paiement d'une astreinte provisoire de QUATRE CENTS EUROS (400 €) par jour de retard, et ce jusqu'à parfaite exécution de la décision à intervenir ;
Condamner la société LE SYNDIC EQUITABLE à verser au Syndicat des copropriétaires une provision de CINQ MILLE EUROS (5.000 €) à valoir sur la réparation des préjudices subis du fait de ses manquements, de sa carence prolongée et de sa résistance abusive ;
Condamner la société LE SYNDIC EQUITABLE à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du
Code de procédure civile ;
Condamner la société LE SYNDIC EQUITABLE à supporter les entiers dépens de l'instance ;
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] expose les éléments suivants au soutien de ses demandes :

L'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] est un immeuble sous le statut de la copropriété. La société LE SYNDIC EQUITABLE a été désignée syndic de l'immeuble à compter du 12 octobre 2022.

Une assemblée générale a été convoquée le 13 décembre 2023. Une convocation pour une assemblée générale, devant avoir lieu le 9 juillet 2024, a été envoyée par le syndic en exercice mais celle-ci n'a jamais pu se tenir.

À compter de 2024, la gestion de la société LE SYNDIC EQUITABLE a été marquée par une défaillance croissante.

À partir du mois de mars 2025, les copropriétaires ont multiplié les alertes à son attention, tant par courriels que par appels téléphoniques, au sujet de la gestion de l'immeuble. Il a également été reproché à la société LE SYNDIC EQUITABLE l'absence de convocation d'assemblée générale annuelle, la non-publication du carnet d'entretien de l'immeuble et, plus généralement, son absence totale de réponse aux sollicitations répétées des copropriétaires.

Le conseil syndical a adressé à la société LE SYNDIC EQUITABLE une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 avril 2025, distribué le 5 mai, lui enjoignant de répondre par écrit aux difficultés signalées au plus tard sous un délai de 15 jours, de prendre toute mesure immédiate visant à garantir la sécurité, la salubrité et le respect des obligations légales de la copropriété, de convoquer sans délai une assemblée générale et d'inscrire à l'ordre du jour la mise en concurrence du syndic.

Le mandat de la société LE SYNDIC EQUITABLE est arrivé à son terme le 11 mai 2025, conformément aux stipulations contractuelles. Aucune mesure n’a été prise afin de faire nommer un nouveau syndic de copropriété. Les abonnements fluides de l'immeuble n'ont pas été réglés, le 5 août 2025, l'électricité des parties communes a été coupée. Plusieurs prestataires de la copropriété ont signalé des impayés.

Le 5 août 2025, à l'initiative de Madame [N], des convocations et pouvoirs ont été adressés aux copropriétaires en vue de la tenue d'une assemblée générale le 5 septembre 2025.

L'assemblée générale qui s'est tenue à cette date a constaté la carence et la situation de vacance du syndic. Elle a désigné la régie ORALIA GELAS & CHOMIENNE en qualité de nouveau syndic, en la mandatant expressément aux fins de diligenter toute démarche permettant la récupération, auprès de la société LE SYNDIC EQUITABLE, des archives, comptes, contrats, fonds de la copropriété.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 septembre 2025, distribuée le 2 octobre 2025, la régie ORALIA GELAS & CHOMIENNE, nouvellement désignée syndic de la copropriété, a sollicité de la société LE SYNDIC EQUITABLE la transmission des pièces et documents recueillis durant son mandat. Ce courrier vise l'obligation de l'ancien syndic à transmettre, dans un délai de quinze jours à compter de l'arrêt de ses fonctions, la situation de trésorerie de la copropriété, ainsi que les références des comptes bancaires du Syndicat des copropriétaires et les coordonnées de sa banque.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 9 octobre 2025, distribué le 13 octobre 2025, la régie ORALIA GELAS & CHOMIENNE a adressé à la société LE SYNDIC EQUITABLE une nouvelle demande aux fins d'obtenir la transmission de l'intégralité des documents afférents à la gestion de la copropriété. Ce courrier dresse une liste des pièces non communiquées, couvrant tant les documents juridiques et administratifs que les éléments comptables et financiers, les dossiers relatifs aux impayés et aux procédures en cours, ainsi que les documents techniques et d'entretien de l'immeuble. Le courrier met formellement en demeure l'ancien syndic de convenir des modalités de remise de l'ensemble de ces documents, au plus tard dans un délai de quinze jours, en l'avertissant qu'à défaut de réponse dans ce délai, un commissaire de justice sera saisi aux fins de signification officielle.

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau Syndic en exercice, a procédé à la signification par voie de commissaire de justice le 18 février 2026, d'une sommation à la société LE SYNDIC EQUITABLE, aux fins de communication, au plus tard sous 8 jours, de l'intégralité des documents, pièces et comptes de la copropriété, avant l'introduction d'une action judiciaire.
L’audience a eu lieu le 1er juin 2026. La société LE SYNDIC EQUITABLE, régulièrement assignée n’a pas comparu. Le délibéré a été fixé au 3 août 2026 et prorogé au 13 août 2026.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

Sur ce le juge des référés :

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner une communication de pièces sur le fondement de l’article 18-2 précité. L'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet au nouveau syndic ou au président du conseil syndical d'agir contre l'ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat, n'exclut pas l'action du syndicat des copropriétaires. (Civ 3ème 3 novembre 2011) de sorte que la présente demande formulée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Il ressort des pièces versées aux débats que le nouveau syndic désigné par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 septembre 2025 a demandé à la société LE SYNDIC EQUITABLE dans les formes requises par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 de communiquer les documents visés aux dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans les formes prévues à l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967.

Par voie de conséquence, au regard des obligations qui résultent de l’article 18-2 précité et de l’absence de preuve de cette communication par la société défenderesse, il y a lieu d’ordonner à la société LE SYNDIC EQUITABLE de remettre à la Régie ORALIA GELAS & CHOMIENNE, pour le compte du Syndicat des copropriétaires, l’intégralité des archives et documents de la copropriété, et tous les documents comptables, juridiques et administratifs, contrats, correspondances, registres, supports, comptes, en sa possession, en les répertoriant dans un bordereau récapitulatif à savoir :

Les documents relatifs à l’immeuble et à la copropriété, le règlement de copropriété et l’ensemble de ses modificatifs éventuels, l’état descriptif de division et l’ensemble des modificatifs éventuels, le carnet d’entretien de l’immeuble, la liste des copropriétaires avec leurs coordonnées, les contrats en cours de la copropriété avec les fournisseurs et intervenants (ascenseur, chauffage, entretien des parties communes, prestataires divers..) ainsi que les correspondances et avenants afférents, le cas échéant les contrats de travail des employés de l’immeuble, les fiches de paie, les déclarations sociales et documents URSSAF, l’ensemble des procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires ainsi que les feuilles de présence et pouvoirs correspondant

L’ensemble des archives administratives et techniques relatives à l’immeuble : plans, diagnostics, rapports de contrôle (électricité, gaz, ascenseur, sécurité incendie, etc.) études ou expertises effectuées.

Les polices d’assurances de l'immeuble et les dossiers sinistres.

Plus généralement, tout document permettant d'assurer la bonne information du nouveau syndic sur l'état de l'immeuble et les décisions prises par les copropriétaires.

La comptabilité complète de la copropriété pour l'exercice en cours et les exercices antérieurs non clos : grand livre, journaux, balances, relevés des comptes individuels de copropriétaires, états des dettes et créances, etc., ainsi que l’ensemble des pièces justificatives.

Les relevés de compte bancaire de la copropriété, ainsi que tout document relatif aux mouvements de fonds (chèques, virements, prélèvements, etc.).

L'état détaillé des sommes figurant sur le compte bancaire de la copropriété, avec l’affectation correspondante (provisions, fonds travaux, etc.)

Le solde des comptes de la copropriété et des comptes des copropriétaires à la date de cessation des fonctions

La remise ou le transfert de l'intégralité des sommes figurant sur le compte bancaire ouvert au nom du Syndicat des copropriétaires, ainsi que de tous moyens de paiement éventuellement détenus (chéquiers, cartes, etc.).

Les codes d’accès éventuels aux services bancaires en ligne ou tout dispositif nécessaire pour permettre la gestion effective du compte par le nouveau syndic et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et à défaut de communication dans ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros par jour pendant 30 jours.

Compte tenu du préjudice organisationnel et moral subis par le syndicat des copropriétaires lié à l’absence de la communication de ces pièces essentielles dans les délais légaux du fait de la carence de la société LE SYNDIC EQUITABLE, le syndicat des copropriétaires a droit à la réparation de son préjudice non sérieusement contestable en l’état à hauteur de la somme provisionnelle de 3000 euros dans la limite des pouvoirs du juge des référés.

La société LE SYNDIC EQUITABLE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

PAR CES MOTIFS