TJ 69123, 10 août 2026, RG 26/02037

JUGEMENT DU : 10 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/02037 - N° Portalis DB2H-W-B7K-33BN
AFFAIRE : Syndicat des Copropriétaires de l’Iimmeuble RESIDENCE [Localité 1] du [Adresse 1], et [Adresse 2] à [Localité 2] C/ S.A.S. VICTORIA CAPITAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’Iimmeuble [Adresse 3] du [Adresse 1], et [Adresse 2] à [Localité 2]
représenté par son Syndic en exercice la Société CABINET GINET
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Corinne MENICHELLI de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX BDMV AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. VICTORIA CAPITAL
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Isabelle ROSTAING-TAYARD, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l'audience du 20 Avril 2026 - Délibéré au 22 Juin 2026 prorogé au 10 Août 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE
La [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 3], est soumise au régime de la copropriété.
Les époux [E] ont été propriétaires au sein de cet ensemble immobilier pour les lots n°39, 18 et 308 au sein de la copropriété BEAU SOLEIL.
Par jugement rendu le 19 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a adjugé à la société VICTORIA CAPITAL les lots n°39, 18 et 308 au sein de la copropriété BEAU SOLEIL. Un cahier des conditions de vente a été dressé le 27 mars 2023, son article 21 prévoit que l’acquéreur des lots sera tenu aux paiements de charges exigibles à compter du prononcé de la vente.
Par courrier en date du 3 juin 2025, le conseil du le Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble BEAU SOLEIL a adressé au conseil de la société VICTORIA CAPITAL une mise en demeure dirigée contre cette dernière de payer la somme de 26.596,73 € au titre des charges de copropriété dues au 2 juin 2025.
Par exploit de commissaire de justice en date du 18 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEAU SOLEIL a fait assigner la société VICTORIA CAPITAL en procédure accélérée au fond aux fins de :
Recevoir la présente assignation,La déclarer fondée et justifiée,Y Faisant Droit,
Condamner la SAS VICTORIA CAPITAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », représenté par son syndic en exercice, la société CABINET GINET, la somme principale de 27 249,25 euros, selon appels de fonds depuis le 1/04/2024 et arrêtés au 30.09.2025 (3 e trimestre inclus) à parfaire au jour de l’audience,Condamner la SAS VICTORIA CAPITAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », représenté par son syndic en exercice, la société CABINET GINET, la somme de 2.816,55 € euros au titre des charges prévisionnelles futures qui ont été votées,Condamner la SAS VICTORIA CAPITAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », représenté par son syndic en exercice, la société CABINET GINET, la somme de 1.000 euros, au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi,Condamner la SAS VICTORIA CAPITAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », représenté par son syndic en exercice, la société CABINET GINET, la somme de 1.500 euros, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Condamner la même aux entiers dépens et frais de l’instance.Ordonner l’exécution provisoire.

L’audience a eu lieu le 20 avril 2026.
La société VICTORIA CAPITAL a sollicité une demande de renvoi en indiquant qu’une transaction entre les parties était en cours.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEAU SOLEIL s’oppose à la demande de renvoi, il indique que le paiement de la somme principale n’a pas été effectué par la société VICTORIA CAPITAL, ainsi que les frais irrépétibles et les dépens. Il maintient les demandes figurant dans son assignation.
La vice-présidente a autorisé à ce qu’en cas d’accord transactionnel entre les parties, il soit communiqué par note en délibéré. Aucune note n’est parvenue à la juridiction en cours de délibéré.
Le délibéré a été fixé au 22 juin 2026 et a été prorogé.

MOTIFS
En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

En l’espèce, la mise en demeure de payer les charges de copropriété adressée le 3 juin 2025, outre qu’elle est adressée au conseil de la défenderesse dans le cadre de la procédure d’adjudication et non à la défenderesse elle-même, ne met pas en demeure la société VICTORIA CAPITAL de régler une provision sur charges courantes mais l'ensemble d'un arriéré de charges et de frais, d’un montant total de 26.596,73 €. Aucun élément ne permet au copropriétaire débiteur de comprendre que s’il paie une seule provision, il ne pourra pas être poursuivi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour le paiement de l'intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l'exercice en cours.
La mise en demeure du 3 juin 2025 ne répondant pas aux conditions strictes de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables dans le cadre de la présente procédure accélérée au fond.
Le périmètre de la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’incluant par ailleurs pas les prétentions indemnitaires afférentes, la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires sera également déclarée irrecevable.
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens et verra sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile rejetée.

PAR CES MOTIFS La vice-présidente, agissant sur délégation du président du tribunal judiciaire de ses fonctions juridictionnelles, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, Déclare irrecevables les demandes formées au titre des dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 9] située [Adresse 7] à [Localité 3] ; Déclare irrecevables la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 3] ; Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 9] située [Adresse 7] à [Localité 3] de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier aux dépens ;