TJ 69123, 10 août 2026, RG 25/01576

ORDONNANCE DU : 10 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01576 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3DGM
AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] C/ [S] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 2] du [Adresse 2] à [Localité 3]
représenté par son syndic en exercice la sociéét CILEAD
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [S] [W]
né le 25 Septembre 1959 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Laurence BELIN de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l'audience du 20 Avril 2026 - Délibéré au 10 Août 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble LE SERVIENT sis [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété.
Monsieur [S] [W] est, le 17 mars 1995, devenu propriétaire au sein de cet immeuble du lot n°37, situé au 6e étage de l'immeuble et décrit comme suit dans l’état descriptif de division : « Un appartement de 4 pièces plus cuisine, portant le numéro 1 sur le plan, comprenant séjour, 3 chambres, cuisine, salle de bain, WC avec toilette, roberie, dégagements et rangements, le tout d'une superficie approximative de 81 m² avec balcons à l'est et au nord, et terrasse privative au midi ».
Monsieur [S] [W] a, courant 1995 et sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, fait procéder en limite de sa terrasse au retrait d’une jardinière afin de créer un accès à la terrasse partie commune voisine, et créé une zone dallée sur une partie de celle-ci.
L’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 8 janvier 1996 a décidé que :
« - La partie de toiture-terrasse protégée par des graviers restera commune et toute utilisation privative est interdite.
- L’étendage qui a été posé par Monsieur [D], précédent propriétaire, sera enlevé par Monsieur [K] [W] qui s’y engage.
- Afin de permettre l’entretien et l’arrosage de la jardinière commune, il sera créé, aux frais de Monsieur [K] [W], un passage en dalles sur plots afin d’éviter toute dégradation ultérieure de l’étanchéité ».

L'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 30 mars 2023 a rejeté les deux résolutions soumises par Monsieur [W] visant à l'autoriser à rattacher « la terrasse gravillonnée inscrite dans le règlement de copropriété comme « le toit terrasse du 5ème étage » » à son lot de copropriété n°37 pour qu'elle soit reconnue comme une partie commune à jouissance privative et exclusive, et à l'autoriser à dévoyer la colonne de ventilation mécanique contrôlée de l'immeuble.
L’étanchéité de la terrasse a été refaite courant 2024, entraînant le retrait pendant plusieurs mois des aménagements réalisés par M. [W].
Par courrier recommandé en date du 18 avril 2025, le syndic a mis en demeure M. [W] de retirer les dallages, matériaux de construction, jardinières et pot de fleurs réinstallés après les travaux.
Par acte de commissaire de justice du 7 août 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de remise en état du toit-terrasse et d’indemnisation provisionnelle.
L’audience a eu lieu le 20 avril 2026.

Le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son conseil, soutenu oralement ses conclusions n°3 notifiées par RPVA le 26 janvier 2026, demandant au juge des référés de :
RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SERVIENT sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société SAS CILEAD, en ses écritures, les disant recevables et bien fondées,
JUGER que les travaux réalisés, non autorisés portent atteinte aux parties communes et aux droits des copropriétaires et sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite devant être interrompu de toute urgence ;
CONDAMNER Monsieur [S] [W] à remettre en état les lieux et à :
Retirer tous les matériaux (dalles, bois) et les équipements et/ou mobiliers, pots, câbles électriques, arrosage automatique, pare-vues installés sans autorisation sur la toiture-terrasse gravillonnée et à remettre en état les parties communes affectées ;Remettre en état ladite toiture-terrasse dans son état initial par l’apport des gravillons manquants ;Le tout sous astreinte de 1500 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à venir.
FAIRE DROIT à la demande de provision du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SERVIENT sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société SAS CILEAD,
CONDAMNER Monsieur [S] [W] au paiement d’une provision de 5 000 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société SAS CILEAD à titre de dommages-intérêts en raison des travaux réalisés sans autorisation ;
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,
RENVOYER la procédure devant le Juge du fond, vu l’urgence liée à la dégradation de l’étanchéité ;
DEBOUTER Monsieur [W] de toutes demandes, fins et conclusions contraires ;
CONDAMNER Monsieur [S] [W] au paiement de la somme de 5 000 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société SAS CILEAD, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [S] [W] aux entiers dépens incluant le coût des constats et actes de Commissaire de Justice conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.
M. [W] a, par l’intermédiaire de son conseil, soutenu oralement ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA au demandeur le 14 avril 2026, demandant au juge des référés de :
-A titre principal et in limine litis
Juger qu’il n’y a pas lieu à référé,
En conséquence,
Rejeter toutes demandes du syndicat des copropriétaires en ce qu’elles sont présentées devant le Juge des référés,

-A titre subsidiaire,
Juger les demandes du requérant comme non fondées,
En conséquence,
Rejeter toutes demandes, fins et conclusions présentées par le syndicat des copropriétaires.

-En tout état de cause,
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à Monsieur
[W] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner le même aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures des parties précédemment rappelées pour plus ample exposé de leur prétentions et moyens.
La décision a été mise en délibéré au 22 juin 2026 et le délibéré a été prorogé.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, la terrasse du cinquième étage décrite comme terrasse gravillonnée dans le règlement de copropriété est décrite par celui-ci comme une partie commune. L’assemblée générale des copropriétaires du 8 janvier 1996 a constaté que M. [W] avait effectué des travaux sans autorisation de la copropriété, décrits comme « la suppression de la jardinière séparative entre la terrasse privée du lot n°37 et la terrasse commune de l’immeuble avec modification de l’étanchéité de la toiture », et décidé que :
« - La partie de toiture-terrasse protégée par des graviers restera commune et toute utilisation privative est interdite.
- L’étendage qui a été posé par Monsieur [D], précédent propriétaire, sera enlevé par Monsieur [K] [W] qui s’y engage.
- Afin de permettre l’entretien et l’arrosage de la jardinière commune, il sera créé, aux frais de Monsieur [K] [W], un passage en dalles sur plots afin d’éviter toute dégradation ultérieure de l’étanchéité ».

Il ressort du constat réalisé le 13 mai 2025 que la zone considérée comporte un dallage de 3,5 mètres, soit très au-delà d’un simple passage pour permettre l’entretien et l’arrosage de la jardinière commune, même à destination d’une personne à mobilité réduite. Il est constant que les dalles posées ne sont pas des dalles sur plot et que M. [W] fait de la zone un usage privatif, y ayant accès depuis sa propre terrasse via une pergola en bois et ayant installé du mobilier extérieur et des pots de fleurs. Il ne conteste d’ailleurs pas une telle utilisation.

L’explication de M. [W] selon laquelle l’autorisation précédemment rappelée constitue une autorisation d’usage privatif est incohérente avec les limites et précautions oratoires employés. En effet, il n’est fait dans le descriptif des travaux ayant servi de fondement à la décision de l’assemblée générale des copropriétaires aucunement mention de dalles. La zone gravillonnée visée, dont il est rappelé qu’elle est une partie commune, couvre bien toute la terrasse et non la seule partie non dallée comme soutenu. Par ailleurs, les copropriétaires ont entendu limiter l’accès de M. [W] à « un passage » pour une utilisation limitée à l’arrosage et l’entretien de la jardinière, ce qui ne correspond aucunement à une autorisation d’usage privatif.

M. [W] invoque par ailleurs la prescription acquisitive trentenaire. Il produit au soutien de son affirmation plusieurs attestations d’amis expliquant avoir profité du feu d’artifice du 14 juillet 1995 sur la terrasse de son appartement. La plupart ne précisent toutefois pas s’il s’agit de la terrasse privative incluse dans le lot n°37 propriété de M. [W], ou de la terrasse commune. Seul M. [S] [T] explique que le feu d’artifice est visible à partir de la seconde partie de la terrasse et s’être depuis rendu à de nombreuses reprises sur les 2 côtés de la terrasse, qui est aménagée (sans précision relative à la date d’aménagement). Cette attestation s’avère tout à fait insuffisante pour attester d’une possession à titre de propriétaire. M. [W] a en outre, en 2009, sollicité l’achat d’un droit de jouissance privatif sur la terrasse du 5ème étage, se référant à sa description figurant dans l’état descriptif, et sans précision qu’il s’agirait de la seule partie donc il ne jouissait pas encore. Il ne s’est donc pas comporté en qualité de propriétaire. L’invocation par M. [W] de la prescription acquisitive, mal étayée, n’est donc pas de nature à remettre en cause l’illicéité de son occupation de la terrasse commune.

Il ressort de l’ensemble des éléments qui précèdent que l’occupation par M. [W], dans les conditions actuelles, s’effectue en violation du règlement de copropriété et de l’autorisation limitée donnée par l’assemblée générale des copropriétaires du 8 janvier 1996, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à retirer tous les matériaux (dalles, bois) et les équipements et/ou mobiliers, pots, câbles électriques, arrosage automatique, pare-vues installés sans autorisation sur la toiture-terrasse gravillonnée et à remettre en état les parties communes affectées et remettre en état ladite toiture-terrasse dans son état initial par l’apport des gravillons manquants. Compte tenu du positionnement de M. [W] et de son absence de réaction face à la mise en demeure du 18 avril 2025 et la sommation de faire du 19 mai suivant, il y a lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte, selon modalités précisées au dispositif.
Le syndicat des copropriétaires a dû faire procéder à deux constats par commissaire de justice, justifiant l’octroi d’une provision sur dommages-intérêts. En revanche, il ne saurait à la fois être fait droit à la demande de remise en état des parties communes affectées par ses installations et à la demande provisionnelle de dommages-intérêts au titre de ladite remise en état. M. [W] sera donc condamné au paiement provisionnel de la somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts.
M. [W], qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens (qui ne comprennent pas le coût des constats, en tout état de cause pris en considération dans le cadre de la provision sur dommages-intérêts).
Il sera en outre condamné à payer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS