TJ 75056, 13 août 2026, RG 26/05340

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [L] [T] [H]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/05340 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCI6T

N° MINUTE : 14

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 13 août 2026

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA,
[Adresse 1]
représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [T] [H],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 juin 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 août 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 août 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/05340 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCI6T

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2022, la société SA ADOMA a donné en location un logement à [L] [T] [H] situé dans un foyer-logement au [Adresse 3] (n°ST02), moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 410,93 euros dont 34,40 euros de prestations annexes obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, la société SA ADOMA a fait signifier par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2026, une mise en demeure de payer la somme principale de 4 498,24 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 25 mars 2026, la société SA ADOMA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater que [L] [T] [H] est devenu occupante sans droit ni titre à la suite de la résiliation du contrat et en conséquence la résiliation de plein droit du contrat de résidence, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [L] [T] [H] ainsi que celle de tous les occupants de son chef et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2026 d’un montant égal à celui de la redevance mensuelle et des charges, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à libération des lieux,5 417,62 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2026 inclus, terme du mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
À l'audience du 22 juin 2026, la société SA ADOMA, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance et précise que la dette locative, actualisée au 19 juin 2026, s'élève désormais à 7 256,38 euros, terme du mois de mai 2026 inclus.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, [L] [T] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [L] [T] [H] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du titre d’occupation et la dette

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L.633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass. civ 3ème 1er décembre 2016, n° 15-27.795).

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 21 décembre 2022 contient une clause résolutoire en cas d’impayé (article 5) et une mise en demeure visant cette clause a été signifié le 14 janvier 2026, pour la somme en principal de 4 498,24 euros. Cette mise en demeure, régulièrement délivrée à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée dans la mise en demeure correspond bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriérés de redevances et [L] [T] [H] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 14 février 2026.

La résolution de plein droit, prévue par le contrat conclu entre les parties, s’impose au juge qui ne dispose d’aucune marge d’appréciation et se contente de constater l’acquisition de la clause, et de ses effets dès lors que les conditions qu’elle prévoit sont réunies.

[L] [T] [H] étant sans droit ni titre depuis le 14 février 2026, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

[L] [T] [H] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société SA ADOMA verse aux débats un décompte arrêté au 19 juin 2026 démontrant qu’à cette date, [L] [T] [H] lui devait la somme de 7 256,38 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 5 417,62 euros, suivant décompte arrêté au 28 février 2026 inclus.

[L] [T] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2026 sur la somme de 4 498,24 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 459,99 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 février 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA ADOMA ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

[L] [T] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société SA ADOMA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,