TJ 75056, 13 août 2026, RG 25/11339

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Harald INGOLD

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Alexandre SECK

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11339 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQWV

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 13 août 2026

DEMANDEURS

Monsieur [O] [H] [S],
[Adresse 1]
représenté par Me Alexandre SECK, avocat au barreau de PARIS,

Madame [Q] [L] [E] [M],
[Adresse 1]
représentée par Me Alexandre SECK, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [D] [T],
[Adresse 2]
représentée par Me Harald INGOLD, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 août 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 août 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/11339 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQWV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 mai 2005, M. [O] [S] et Mme [Q] [M] ont consenti un bail d’habitation à Mme [D] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 585 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 630,29 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 3 décembre 2025, M. [O] [S] et Mme [Q] [M] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 3 630,29 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 décembre 2025,
- une indemnité mensuelle d’occupation de 815,93 euros (soit 655,93 euros de loyer outre 160 euros de charges), indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction (ILC), l’indice de base étant celui du 23 janvier 2025, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 22 juin 2026, M. [O] [S] et Mme [Q] [M] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 19 juin 2026, s'élève désormais à 6 671,92 euros. M. [O] [S] et Mme [Q] [M] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En défense, Mme [D] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, qu’elle sollicite de 36 mois. Elle précise percevoir pour tout revenu les allocations familiales et notamment d’une allocation logement. A titre de demande subsidiaire, elle sollicite des délais pour quitter les lieux exposant vivre seule avec ses enfants.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [D] [T] n’a pas indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [O] [S] et Mme [Q] [M] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 23 janvier 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3 630,29 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [D] [T] lui permettent d’assumer régulièrement le paiement du loyer, bénéficiant d’une allocation logement de 621 euros pour un loyer de 655,93, outre une provision pour charges de 90 euros.

La dette locative provient des impayés suite aux régularisations successives de charges et au reliquat de loyer non pris en charge par la CAF et demeuré impayé au fil du temps par la locataire. Sans justifier des raisons de ces impayés, ni même d’avoir sollicité un échéancier pour régler sa dette auprès de son bailleur, et alors que la condition de reprise du paiement intégral du loyer posé par la loi n’est pas rempli, il ne pourra être fait droit à la demande de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire.

Alors que la locataire justifie avoir 3 enfants à charge, il convient de lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [O] [S] et Mme [Q] [M] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 juin 2026, Mme [D] [T] leur devait la somme de 6 671,92 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La locataire verse toutefois des justificatifs de la caisse d’allocations familiales justifiant que les propriétaires ont bien perçus des allocations logement de 621 euros du 1er mai 2024 à mai 2026 (pièce adverse 1).

Ainsi le montant de 621 euros au titre du loyer impayé de janvier 2025 doit-il être soustrait et Mme [D] [T] sera condamnée à payer la somme de 6 050,92 euros aux bailleurs, à titre de provision, au titre de l’arriéré locatif.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges (655,93 euros + 90 euros de provision pour charges), son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 745,93 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [O] [S] et Mme [Q] [M] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de M. [O] [S] et Mme [Q] [M] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,