TJ 01053, 6 août 2026, RG 26/00154

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 06 AOUT 2026

N° RG 26/00154 - N° Portalis DBWH-W-B7K-HMM5

N° minute : 26/00244

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. DES 2 R
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [V] [J] épouse [D], cogérante

et

DEFENDEUR

Monsieur [K] [U] [Y]
né le 05 Novembre 1976 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 28 Mai 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Août 2026

copies délivrées le 06 AOUT 2026 à :
S.C.I. DES 2 R
Monsieur [K] [U] [Y]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 06 AOUT 2026 à :
S.C.I. DES 2 R

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 01er mai 2022, la SCI DES 2R a consenti un bail d'habitation à M. [K] [U] [Y] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au 1er étage, [Adresse 3] à PONT DE VAUX (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 320 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 25 novembre 2024, la SCI DES 2R a fait commandement à M. [K] [U] [Y] d’avoir à payer la somme en principal de 7.960 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice le 24 février 2026, dénoncé le même jour à la Préfecture de l'Ain par voie électronique, la SCI DES 2R a fait assigner M. [K] [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion de M. [K] [U] [Y], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation du locataire au paiement :
- de la somme de 10.994,80 euros au titre des loyers échus au 28 février 2026, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil,
- d'une indemnité de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l'audience du 28 mai 2026, la SCI DES 2R, représentée par Mme [V] [J] épouse [D] cogérante, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 11.970,76 euros arrêtée au 19 mai 2026. Elle a précisé qu'aucun règlement n'avait été effectué depuis le mois de mai 2025 et que le locataire ne répond pas aux sollicitations.

Assigné à étude, M. [K] [U] [Y] n'a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l'absence du défendeur

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

M. [K] [U] [Y] ayant été régulièrement assigné, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 24 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI DES 2R justifie avoir saisi le 25 novembre 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n'inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l'article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l'article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l'avenir et qu'elle n'a point d'effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l'a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l'article 10 de cette loi, "en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction".

Par acte délivré par commissaire de justice le 25 novembre 2024, la SCI DES 2R a fait commandement à M. [K] [U] [Y] d’avoir à payer la somme en principal de 7.960 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 26 janvier 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [K] [U] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 26 janvier 2025. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à la SCI DES 2R une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 01er mai 2022 et un dernier décompte faisant état à la date du 19 mai 2026 d'une dette de 11.970,76 euros.

Il y a donc lieu de condamner M. [K] [U] [Y] à payer à la SCI DES 2R la somme de 11.970,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, comme sollicité.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [K] [U] [Y] n'a pas comparu à l'audience, et personne n'a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

En outre, il n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Plus encore, aucun versement n'a été fait depuis le mois de mai 2025, et les engagements pris antérieurement par le locataire n’ont pas été tenus.

Il n'y a donc pas lieu d'octroyer des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

En cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure.

Sur la demande de dommages et intérêts                                                                            

L'article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par la bailleresse, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La SCI DES 2R ne démontrant pas la mauvaise foi du locataire, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

M. [K] [U] [Y], qui succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer du 25 novembre 2024.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI DES 2R l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,