TJ 83050, 12 août 2026, RG 26/00608
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Texte de la décision
T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N
O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION
RÉFÉRÉ n° : N° RG 26/00608 - N° Portalis DB3D-W-B7K-K7ZI
MINUTE n° : 26/00439
DATE : 12 Août 2026
PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO
GREFFIER : Mme Mélissa CARTON
DEMANDERESSE
S.D.C. [W] [B] représenté par son syndic en exercice, l’EURL [O] IMMOBILIER SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Isabelle LEONETTI, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSES
S.A.R.L. PROMOBAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE
S.A. SMA SA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Antoine FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, Me Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE
DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 06 Mai 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 03 Juillet 2026 puis a été prorogée au 12 Août 2026, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Antoine FAIN-ROBERT
Me Paul GUILLET
Me Isabelle LEONETTI
2 copies service des expertises
1 copie dossier
délivrées le :
Envoi par Comci à Me Antoine FAIN-ROBERT
Me Paul GUILLET
Me Isabelle LEONETTI
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
La SARL PROMOBAT a entrepris dans le cadre d’un programme de vente en état futur d’achèvement, la réalisation d'un ensemble immobilier dénommé [W] [B], comportant plusieurs Bâtiments situé [Adresse 3].
Exposant que lesdits travaux réalisés sont affectés de désordres et non-conformité au permis de construire et suivant exploits de commissaire de justice du 19 et 20 janvier 2026, auxquels il se réfère à l’audience du 6 mai 2026 et auxquels il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 5] sise [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice l’EURL [O] IMMOBILIER SERVICES, a fait assigner devant le juge des référés du présent tribunal la SARL PROMOBAT et son assureur la SA SMA aux fins, à titre principal et sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de désignation d’un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière et notamment la mission détaillée dans l'assignation, de voir condamner in solidum les requises à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre de les voir condamner in solidum aux dépens, ainsi que de voir débouter les requises toutes leurs demandes à son encontre.
Par conclusions notifiées par RPVA le 28 avril 2026, auxquelles elle se réfère à l’audience du 6 mai 2026 et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, la SA SMA, ès-qualités d’assureur de la SARL PROMOBAT, présente ses protestations et réserves d’usage et sollicite du juge des référés de voir débouter le syndicat des copropriétaires [W] [B] de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et dépens, outre de voir condamner le syndicat requérant aux entiers dépens.
La SARL PROMOBAT a régulièrement constitué avocat mais n’a pas conclu ni présenté d’observations à l’audience du 6 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Il sera rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du code de procédure civile en sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.
L’article 145 du code de procédure civile permet à tout intéressé de solliciter en référé l’organisation d’une mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.
Pour l’application de ce texte, il doit être démontré l’existence d’un litige potentiel dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment caractérisés, et d’une prétention non manifestement vouée à l’échec.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] verse aux débats le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi en date du 24 avril 2025 par la SAS AZUR JURIS, duquel il ressort la présence de désordres en relevant des fissures sur les murs, un revêtement qui s’effrite, des traces de coulures visibles sur la façade, des câbles partiellement sécurisés, un accès à la résidence qui n’est pas clôturé, des murs en mauvais état, des fenêtres dépourvues de poignées, des VMC qui ont été signalés comme bruyantes dans certains appartements, une partie des câbles reliant les unités de climatisation qui sont dépourvues de gaines, des débris qui sont visibles sur le sol, des différences de hauteur de la toiture végétalisée qui sont visibles, avec des coulures visibles en façade, un revêtement du sol mobile au toucher, l’absence d’arrosage automatique visible sur les plateaux végétalisés, des traces d’infiltrations et un revêtement qui cloque ont notamment été relevés dans l’un des appartement, ainsi que des traces de reprise et d’infiltration qui sont apparentes.
Le syndicat requérant produit également aux débats le rapport unilatéral concernant la toiture indiquant le « manque d’étanchéité sur tous les édicules des deux toits », le « manque ravalement des édicules asc des deux bâtiments. » le manque de « finition joint sur solin » ainsi que « le périmètre de la terrasse », le « manque de peinture des relevés des deux bâtiments », et notamment concernant « le raccordement alarme VMC. »
Par ailleurs, il verse aux débats l’attestation d’assurance de responsabilité civile promoteur en période de validité du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, relevant du contrat d’assurance numéro C48195V7359001 souscrit à effet du 1er janvier 2020 par la SAS PROMOTION [O] auprès de la SA SMA, ce contrat faisant suite aux contrats n° 419665V 7224.002 / 1 339525 puis C48195V 7359.000 / 2 071899.
L’existence de désordres est suffisamment plausible pour justifier une expertise judiciaire.
En l’état des éléments versés aux débats ainsi que des investigations techniques à mener pour la résolution du litige, il échet de faire droit à la demande d’expertise judiciaire qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice l’EURL [O] IMMOBILIER SERVICES.
Il sera donné acte à la SA SMA de ses protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité ou de garantie.
La mission de l’expert sera fixée dans les conditions des articles 263 et suivants du code de procédure civile alors que l’importance des vérifications à accomplir ne permet pas d’envisager de simples mesures de constatation ou de consultation.
La mission sera déterminée selon les éléments donnés dans le dispositif de la présente ordonnance, étant rappelé que le juge dispose en la matière d’un pouvoir souverain pour déterminer la mission pertinente. (Cass.Civ.1ère, 26 novembre 1980, numéro 79-13.870)
Le syndicat demandeur, compte tenu de la nature de l’instance et du fait qu’il a intérêt à la mesure d’expertise, conservera la charge des dépens de la présente instance. Il n’est pas opportun de réserver les dépens dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain.
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de ce chef du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :
ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder :
Monsieur [I] [P]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Port. : 06.67.03.21.91
Courriel : [Courriel 1]
Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :
- se rendre sur les lieux, sis [Adresse 3],
- examiner et décrire les travaux réalisés par la SARL PROMOBAT,
- rechercher les conventions verbales et écrites entre les parties, étudier les documents contractuels et les annexer à son rapport,
- indiquer la date d'ouverture du chantier, les dates d'exécution et d'achèvement des travaux, la date de prise de possession, le cas échéant les dates des procès-verbaux de réception, en mentionnant les réserves éventuellement formulées, ainsi que la notification écrite des désordres qui se sont révélés postérieurement à la réception ; si la réception des travaux n’a pas eu lieu à l’amiable entre les parties, indiquer à quelle date celle-ci pourra intervenir avec ou sans réserve,
- rechercher si les travaux ont été effectués conformément aux conventions entre les parties, aux normes et règlements en vigueur ainsi qu’aux règles de l’art, en décrivant, le cas échéant, les malfaçons ou moins-values constatées,
- examiner les ouvrages en litige, vérifier la réalité des désordres et non-conformités invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance et relatés dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 24 avril 2025 établi par la SAS ZUR JURIS et le rapport de réserves KALITI,
- si ces désordres sont constatés : les décrire, en précisant la date de leur apparition, en rechercher la cause, en précisant s'ils proviennent d'une erreur de conception, d'un vice de matériau, d'un défaut ou d'une erreur d'exécution, d'une mauvaise surveillance du chantier, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,
- préciser la nature des désordres en indiquant s’il s’agit de désordres esthétiques ou s’il y a lieu les éléments permettant de déterminer :
· si l’entrepreneur a satisfait à la garantie annale de parfait achèvement, en procédant à la réparation des désordres signalés lors de la réception ou par notification écrite postérieure ;
· s’il a été satisfait à la garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d’équipement de l’ouvrage ne faisant pas corps avec lui ;
· si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, et le rendent impropre à sa destination ; dire si les éléments d’équipement défectueux font, ou non, indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert,
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités,
- identifier les travaux de mise en conformité à réaliser, des réparations et de consolidation, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise ; donner toute indication relative aux préjudices éventuellement subis par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice l’EURL [O] IMMOBILIER SERVICES, en précisant la durée des travaux de reprise ; en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés,
- faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,
DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,
DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,
DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,
DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,
DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,
DISONS que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice l’EURL [O] IMMOBILIER SERVICES, versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 8000 euros (HUIT MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert au plus tard le 12 AOUT 2027, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,
DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,
DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,
DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,
DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 12 AOUT 2029,
DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,
DISONS que les opérations d’expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,
DONNONS ACTE à la SA SMA SA de ses protestations et réserves,
LAISSONS les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice l’EURL [O] IMMOBILIER SERVICES,
REJETONS le surplus des demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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