TJ 83050, 12 août 2026, RG 26/02157

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 26/02157 - N° Portalis DB3D-W-B7K-LAXQ

MINUTE n° : 26/00115

DATE : 12 Août 2026

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : Mme Mélissa CARTON

DEMANDERESSE

S.D.C. CAP ESTEREL C représenté par son syndic en exercice, la société VAR EST IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

S.C.I. MCY, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non représentée

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 6 Mai 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 03 Juillet 2026 puis a été prorogée au 12 Août 2026, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire (signature électronique) à
Me Lionel ALVAREZ

copie dossier

délivrées le

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, la SCI MCY est propriétaire des lots numéros 1 à 5, et 34 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 3], située [Adresse 4] à Agay sur la commune de Saint-Raphaël.

Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 22 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] a mis en demeure la SCI MCY d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2026, auquel il se réfère à l’audience du 6 mai 2026 et auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS VAR EST IMMO, a fait assigner la SCI MCY devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 47 933,18 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 septembre 2025, au titre des charges de copropriété impayées (décomposées comme suit : 7517,32 euros au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes devenant immédiatement exigibles ; 26.938,45 euros au titre des provisions résultant du budget prévisionnel et du vote de travaux ; 13 477,41 euros au titre des autres provisions non encore échues), de 3000 euros à titre de dommage et intérêts, et de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Bien qu’assignée à l’étude de commissaire de justice, la SCI MCY n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

A titre liminaire, il est relevé que l’article 472 du code de procédure civile, applicable lorsque le défendeur ne comparaît pas, impose au juge de statuer sur la demande et de n’y faire droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, par application de l’article 473 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.
L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »
L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »
L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ... »
La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée. (Cass.Civ.3ème, 12 décembre 2024, numéro 24-70.007)
De même, le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. (Cass.Civ.3ème, 15 janvier 2026, numéro 23-23.534)

La SCI MCY a été mise en demeure le 22 septembre 2025 de régler la somme de 18 714,77 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 décembre 2026, et des appels de fonds pour les travaux votés pendant cette période.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le décompte des sommes dues au 8 janvier 2026,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2025, 11 octobre 2024, 19 avril 2024, 28 mars 2023 et 19 mai 2022, approuvant les comptes 2021, 2022, 2023, 2024, et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,
- les appels de fonds,
- les lettres de mise en demeure des 19 novembre 2024, 11 août 2025, 22 septembre 2025 au titre des charges impayées ;
- le contrat de syndic et le règlement de copropriété.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 18 714,77 euros. En revanche, à défaut de justificatif produit aux débats, il n’est pas justifié le surplus de la somme demandée qui serait dû, de sorte que ce surplus sera rejeté.

Il convient également d’ôter la somme de 30 euros, correspondant aux frais de mise en demeure du 19 novembre 2024, ainsi que la somme de 520 euros correspondant aux frais de dossier et de transmission de dossier en date des 22 et 27 janvier 2025, qui n’apparaissent pas strictement nécessaires au recouvrement. La créance sera ramenée à la somme de 18 164,77 euros au titre des charges impayées au 11 août 2025.

Il sera en conséquence fait droit partiellement à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 18 164,77 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967. A défaut d’intérêts échus dus au moins pour une année entière, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de la défenderesse dans sa carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

La SCI défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS