TJ 77288, 12 août 2026, RG 26/02880

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/02880
N° Portalis DB2Z-W-B7K-INBJ

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 12/08/2026

S.A. D’HLM LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

C/

Monsieur [X] [R] [M]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
- Monsieur [R] [M]

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Prefet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 12 AOUT 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [C] [H] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [R] [M]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant en personne

Après débats à l'audience publique du 09 Juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2022, la société Les Foyers de Seine-et-Marne a loué à M. [X] [R] [M] un local à usage d'habitation et une cave situés [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 521,01 euros hors charges outre 110,37 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025, la société Les Foyers de Seine-et-Marne a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 7 853,53 euros au titre des loyers et charges échus, mois de septembre 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2026, la société Les Foyers de Seine-et-Marne a fait assigner M. [X] [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,prononcer la résiliation de l’engagement de location,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et dire qu’il sera procédé par tout moyen et notamment avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meuble du choix de la requérante, aux frais et risques de qui il en appartiendra,condamner le locataire à payer la somme de 9 806,28 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2026,condamner le locataire à payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail, et, subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,condamner le locataire à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnité d’occupation jusqu'à la libération complète des lieux, outre revalorisation légale,condamner le locataire à payer la somme de 600,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 12 mars 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 9 juin 2026.

A cette audience, la société Les Foyers de Seine-et-Marne, représentée par Mme [C] [H], munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 11 452,00 euros, au titre des loyers et charges échus au 22 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, le paiement des loyers n’ayant pas repris. Elle ajoute que le plan de surendettement mis en place l’année passée n’a pas été respecté.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [X] [R] [M] comparaît. Il expose vivre avec sa femme et un de leurs trois enfants mais être le seul à travailler, sa femme étant en attente de réception de sa carte de séjour. Il explique avoir perdu son deuxième emploi qui consistait à faire des dépannages suite à l’annulation de son permis de conduire. Cependant, il affirme qu’il pourra reprendre les dépannages à partir du mois d’août 2026. Selon ses dires, ses revenus mensuels varient aux alentours de 2 500,00 euros et la caisse d’allocations familiales lui verse 193,00 euros. La banque a effectué un prélèvement de 500,00 euros sur son compte et il est en attente de la perception de la prime du mois de mai. Concernant le dossier de surendettement de l’année passée, il explique ne pas avoir reformulé de demande.

En outre, M. [X] [R] [M] justifie de la grossesse de sa concubine, l’accouchement étant prévu le 27 septembre 2026, et de salaire des mois de mars, avril et mai 2026 variant entre 1 537,81 euros et 1 666,00 euros pour un emploi de mécanicien.

Par ailleurs, la société Les Foyers de Seine-et-Marne a fait procéder à une saisie conservatoire de créances le 4 mars 2026, acte auquel la banque saisie a répondu en produisant le total des comptes fusionnés du locataire s’élevant à 36,72 euros. La saisie n’a donc pu aboutir.

L’affaire est mise en délibéré au 12 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 25 novembre 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 12 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 9 juin 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société Les Foyers de Seine-et-Marne verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 22 mai 2026, la dette locative de M. [X] [R] [M] s’élève à la somme de 11 452,00 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et la cave, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 22 juillet 2022 unissant les parties stipule en son article 13. A qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 17 novembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 janvier 2026.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [X] [R] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [X] [R] [M] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demanderesse ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de M. [X] [R] [M].

Dès lors, compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [R] [M] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution et aux frais de saisie conservatoire de créances.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

 Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la société Les Foyers de Seine-et-Marne les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS