TJ 77288, 12 août 2026, RG 26/02881

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/02881
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IM3F

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 12/08/2026

S.A. D’HLM LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

C/

Madame [P] [W]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
- Madame [P] [W]

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 12 AOUT 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [Z] [B] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [W]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante en personne

Après débats à l'audience publique du 09 Juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 février 2019, la SA d’HLM Les Foyers de Seine et Marne a loué à Mme [P] [W] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 414,53 € outre 112,86 € de provision pour charges.

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 février 2020, la SA d’HLM Les Foyers de Seine et Marne a également loué à Mme [P] [W] un emplacement de stationnement situé [Adresse 6] – parking n°15 – 77 160 [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 15,00 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025, la SA d’HLM Les Foyers de Seine et Marne a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 616,23 € au titre des loyers et charges échus, mois de mars 2025 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 8 avril 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2026, la SA d’HLM Les Foyers de Seine et Marne a fait assigner Mme [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner la locataire à payer la somme de 1 029,47 € au titre des loyers et charges impayés,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 600,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 19 mars 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 9 juin 2026.

A cette audience, la SA d’HLM Les Foyers de Seine et Marne, représentée par Mme [Z] [B], munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 2 530,12 €, au titre des loyers et charges échus au 29 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires.

Citée par acte délivré à sa personne, Mme [P] [W] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette dès le versement d’un capital emprunté par un tiers auprès d’un établissement de crédit. Elle sollicite également la suspension des effets des clauses résolutoires pendant les délais.

Elle expose qu’elle recherche un emploi et qu’elle a un enfant à charge. Elle ne perçoit pas de prestations de la CAF, une actualisation de son dossier étant en cours auprès de l’organisme.

L’affaire est mise en délibéré au 12 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 8 avril 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 19 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 9 juin 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA d’HLM Les Foyers de Seine et Marne verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 29 mai 2026, la dette locative de Mme [P] [W] s’élève à la somme de 2 530,12 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l’espèce, le paiement des loyers courants n’a pas repris et, compte tenu du montant de la dette et de la situation financière de la locataire, celle-ci n’apparaît pas en capacité d’apurer sa dette locative dans le délai maximal de trois ans.

Mme [P] [W] sera donc déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

- Sur l'acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des 11 février 2019 et 27 février 2020 unissant les parties stipulent respectivement en leur article IV.E et intitulé « résiliation pour défaut de paiement – clause résolutoire » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 10 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 11 juin 2025.

- Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement des loyers courants n’a pas repris et la situation financière de Mme [P] [W] ne lui permet pas de régler la dette locative.

L’expulsion de Mme [P] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Mme [P] [W] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été si les contrats s'étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [P] [W] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA d’HLM Les Foyers de Seine et Marne les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS