TJ 42218, 13 août 2026, RG 25/04331

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04331 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I5NE

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 01 Juin 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLEvenant aux droits de [T] [P] HABITAT [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Madame [V] [K], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [O] [I]
né le 02 Mars 1994
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Charlotte FARIZON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2025-4788 du 27/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Août 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé prenant effet à compter du 6 août 2019, [T] [P] HABITAT [Localité 3] a donné à bail à Monsieur [O] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 233,94 euros hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 233,00 euros.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 13 janvier 2025 à Monsieur [O] [I] :
un commandement de fournir les justificatifs d’assurance,un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 641 euros, échéance de décembre 2024 inclus.
Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 15 janvier 2025, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE venant désormais aux droits de [T] [P] HABITAT [Localité 3] a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 26 mars 2025, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [O] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

- à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail de plein droit pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, ainsi que pour défaut d’assurance,
- à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail de plein droit pour défaut de paiement des loyers et charges locatives,
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [I], ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- de condamner Monsieur [O] [I] au paiement des sommes suivantes :
1155,15 euros au titre de sa créance locative arrêtée au 21 mars 2025 (mois de février 2025 inclus), avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux,200 euros à titre de dommages et intérêts,100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,des entiers dépens.
L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 27 mars 2025.

Appelée à l’audience du 6 octobre 2025, l'affaire a été renvoyée successivement aux audiences des 2 février 2026 et 1er juin 2026.

Lors de l’audience de plaidoirie du 1er juin 2026, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté par son chargé de contentieux muni d’un pouvoir, a maintenu ses demandes figurant sur l’acte introductif d’instance et reprises dans ses derniers écrits, y ajoutant le débouté de l’intégralité des prétentions de Monsieur [O] [I] et actualisant la demande de dommages-intérêts à 1000 euros.

Il fait état de plusieurs démarches pour démontrer sa réactivité à la problématique de son locataire ainsi que l’orientation vers un conciliateur de justice et du traitement de sa demande de mutation.

Monsieur [O] [I], représenté par son conseil, s’en rapportant à ses écrits, a sollicité :

à titre principal, que la responsabilité contractuelle d’HABITAT ET METROPOLE soit prononcée pour inexécution contractuelle et plus particulièrement pour défaut de jouissance paisible,à titre subsidiaire, que la responsabilité délictuelle du fait d’autrui d’HABITAT ET METROPOLE soit prononcée, en raison du trouble anormal de voisinage causé par Monsieur [W], voisin de Monsieur [I] et locataire d’HABITAT ET METROPOLE,en tout état de cause, l’exonération de Monsieur [I] au paiement des loyers depuis septembre 2024 jusqu’à ce jour au titre du préjudice de jouissance subi,la condamnation d’HABITAT ET METROPOLE pour payer à Monsieur [I] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral subi par ce dernier,à titre infiniment subsidiaire, d’accorder un délai de paiement sur deux ans à Monsieur [I] pour le règlement de la dette,que l’ensemble des demandes d’HABITAT ET METROPOLE soit débouté,que chacune des parties conservera à sa charge les frais engagés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.
A titre liminaire, il confirme avoir déménagé dans le GARD.

Au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de la jurisprudence et de l’article 1231-1 du code civil, il souligne que son bailleur a engagé sa responsabilité pour ne pas avoir agi au regard des menaces proférés à son encontre par un autre locataire. Il dénonce l’absence d’usage paisible de son logement.

Subsidiairement, au visa de l’article 1242 alinéa 1 du code civil, il fait état des agressions de son voisin pour justifier d’un trouble anormal de voisinage et ajoute avoir été terrorisé de revenir dans le logement pour donner son congé.

En toute hypothèse, il sollicite la dispense de paiements des loyers depuis août 2024 et la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral.

A titre infiniment subsidiaire, au visa de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, il demande l’octroi d’un échéancier sur deux ans pour payer sa dette locative et informe percevoir l’ AAH.

Selon diagnostic social et financier, Monsieur [O] [I] ne s’est pas présenté aux rendez-vous des services sociaux de la préfecture.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 13 août 2026 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de l’E.P.I.C HABITAT ET MÉTROPOLE :

Sur la responsabilité contractuelle du bailleur pour trouble de jouissance paisible :
L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « (…) Le bailleur est obligé : (…) b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…).

Selon l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Il faut démontrer une inertie fautive du bailleur ou un manque de réaction pour que sa responsabilité soit engagée.

En l’espèce, Monsieur [O] [I] estime avoir subi un préjudice de jouissance en raison de l’inertie fautive et du manque de réaction de l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, face aux menaces qu’il recevait de la part de son voisin, Monsieur [S] [W], qui est également un locataire de l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE.

À l’appui de ses demandes, Monsieur [O] [I] verse au dossier les plaintes déposées contre son voisin en date du 18 juillet 2022, 17 octobre 2022, 21 décembre 2023 et celle du 28 octobre 2024, notamment pour menaces. Il fournit des mains courantes en date du 9 mai 2023 et du 28 août 2023 et joint également deux attestations sur l’honneur de Madame [X] et Madame [B], datées du 11 mai 2026.

Néanmoins, il ressort également des éléments versés au dossier que Monsieur [S] [W] a signalé au bailleur les 10 et 25 octobre 2022 des nuisances sonores (bruits tard dans la nuit, porte qui claque, bruit de sèche linge) provenant de chez Monsieur [O] [I].

Le 14 novembre 2022, Monsieur [S] [W] a ensuite mis en demeure l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE de faire cesser les nuisances sonores de Monsieur [O] [I] subies depuis deux ans, et le plus souvent tard dans la nuit.

D’autres plaintes de voisinage sont parvenues auprès du bailleur, notamment le 3 novembre 2022, mentionnant Monsieur [O] [I] fait « du bruit de jour comme de nuit, musique la nuit également jusqu’à 2h00 du matin » et le 4 juillet 2024, affirmation faite que Monsieur [O] [I] écoutait la musique à un niveau sonore très élevé toute la journée.

Enfin plus récemment (fin 2024, juillet 2025), Monsieur [S] [W] a informé le bailleur de la persistance des troubles subis, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE l’orientant vers un conciliateur de justice.

Ainsi, il sera considéré que Monsieur [O] [I] est à l’origine de son propre préjudice étant précisé que le traitement des plaintes pour menaces relèvent d’une instance pénale.

Par ailleurs, il convient de relever que l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE s’est mobilisé tout au long des conflits pour tenter d’apaiser la situation (notes aux locataires, convocations et information de Monsieur [O] [I], visite à son domicile, orientation vers des démarches contentieuses, un conciliateur de justice, traitement de la demande de déménagement, médiation avec Monsieur [S] [W]) sans succès.

Dans ces conditions, l’inertie fautive et le manque de réaction du bailleur n’est pas démontrée de sorte que la demande d’engagement de la responsabilité contractuelle de l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sera rejetée.

Sur la responsabilité extracontractuelle du bailleur pour trouble anormal du voisinage :
L’article 1242 du Code civil dispose que : « On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. »

Sur le fondement de l’article 1253 du Code civil : « Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
Sous réserve de l'article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s'être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble anormal. »

En l’espèce, Monsieur [O] [I] estime avoir subi des agressions répétées de la part de son voisin, constituant des troubles anormaux de voisinage.

Toutefois, comme relevé précédemment, il ressort des signalements de différents voisins et des éléments versés au débat que Monsieur [O] [I] serait à l’origine de nuisances sonores diurnes et nocturnes, de claquements de porte, de musique très forte et à des heures tardives (2h00 du matin selon le signalement d’un des voisins), des déplacements de meubles et la présence de personnes étrangères dans l’appartement (constaté par le bailleur). Il apparaît que les troubles sonores se sont répétés malgré les démarches effectuées par le bailleur auprès du locataire aux fins qu’il cesse.

Dès lors, il résulte que Monsieur [O] [I] est lui-même à l’origine de nuisances sonores.

Par conséquent, la demande portant sur l’engagement de la responsabilité extra-contractuelle du bailleur pour troubles anormaux de voisinage sera rejetée.

Sur le préjudice moral :
En l’espèce, compte tenu de l’absence de faute de l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, la demande d’indemnisation du préjudice moral de Monsieur [O] [I] sera rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et l’expulsion, et la demande de paiement de l’arriéré locatif :

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(...)
- Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [O] [I] le 13 janvier 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 641 euros, échéance de décembre 2024 inclus, et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois visé par le commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 mars 2025.

L'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE verse en outre aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif à la somme de 5646,65 euros, échéance d’avril 2026 inclus.

Eu égard à ce qui précède, l’exception d’inexécution quant au paiement du loyer ne saurait être retenue.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [I] à payer la somme de 5646,65 euros, échéance d’avril 2026 inclus, en ce compris les indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Par ailleurs, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L431-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur l'octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, il ressort de l'historique produit que Monsieur [O] [I] n'a pas repris le paiement du loyer courant.

Dès lors, cette carence fait obstacle à l'octroi de délais de paiement sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l'octroi de délais de paiement de droit commun

L'article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

En l'espèce, Monsieur [O] [I] sollicite un délai de paiement de deux ans.

Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- Copie au dossier

Toutefois, au regard de l'importance de la dette ainsi et de la situation financière précaire du locataire, la demande d’échéancier de Monsieur [O] [I] sera rejetée.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [I] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges (sur justificatifs) qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [O] [I] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Monsieur [O] [I] dont la fragilité psychique est établie.

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance.

En revanche, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS