TJ 73065, 13 août 2026, RG 26/00036

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 Août 2026

Numéro RG : N° RG 26/00036 - N° Portalis DB2P-W-B7K-E6PF

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE, Office Public de l’Habitat, EPIC dans le siège social est [Localité 1], [Adresse 1], représenté par son directeur général en exercice, demeurant en cette qualité audit siège, représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Madame [I] [M] [T] demeurant dans l’immeuble dénommé [Adresse 2], [Localité 2], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision du Bureau d’Aide Juridictionnelle du 24 février 2026 portant le N°C-73065-2026-000531, représentée par Me Nadia CADINOUCHE, avocat au barreau de CHAMBERY ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN
En présence de [J] [H], auditeur de justice
Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 16 juin 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 22 juillet 2011, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie, ci-après OPAC Savoie, a donné à bail à Madame [I] [M] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], [Localité 2], pour un loyer mensuel de 247,78 euros, outre une provision mensuelle sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, l’OPAC Savoie a fait signifier à Madame [I] [M] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 754,64 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, l’OPAC Savoie a fait assigner Madame [I] [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel il demande de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 4 novembre 2025 et dire que Madame [I] [M] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,
- ordonner l’expulsion de Madame [I] [M] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner Madame [I] [M] [T] à lui payer la somme provisionnelle de 1195,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 6 janvier 2026 ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux,
- rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,
- condamner Madame [I] [M] [T] à lui payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [I] [M] [T] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

À l’audience du 17 mars 2026, l’audience est renvoyée à la demande de la partie défenderesse.
À l’audience du 16 juin 2026, l’OPAC Savoie, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l'arriéré locatif au montant de 2082,85 euros, selon décompte arrêté au 10 juin 2026. Le bailleur précise que le paiement des loyers courants a repris depuis le mois d’avril 2026. Il indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Madame [I] [M] [T], représentée par son conseil, propose d’apurer sa dette locative par le versement mensuel de la somme de 130 euros en sus des loyers et provisions sur charge. Elle explique en avoir pour 745 euros de charges, ce qui lui laisse un reste à vivre de 455,51 euros. Elle confirme que les paiements ont repris. Elle précise avoir beaucoup de charges et exprime son souhait de revoir son budget. Elle déclare avoir changé de banque et précise que le virement de la retraite n’a pas suivi, ce qui a entraîné des difficultés pour payer son loyer. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, et demande à ce que l’OPAC Savoie soit débouté de ses demandes d’expulsion et de résiliation du bail.
Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
1°) Sur les textes applicables
L'article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.
Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
En outre, l'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.
En l'espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée d’un mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l'entrée en vigueur de la loi précitée, les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendu déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.
S'agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l'espèce, puisqu'il ne s'agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l'assignation a été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi, qui n'a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d'allocations familiales intervenue le 25 août 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 27 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
L’action de l’OPAC Savoie est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement
Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 22 juillet 2011 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 4 septembre 2025, pour la somme en principal de 754,64 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2025.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, l’OPAC Savoie produit un décompte démontrant que Madame [I] [M] [T] restait lui devoir, après soustraction des frais de poursuite la somme de 1873,25 euros, incluant l’échéance du mois de mai 2026.
Madame [I] [M] [T] reconnaît être redevable de cette somme et ne fait valoir aucune moyen tendant à contester le principe ni le montant de cette dette.
Elle sera par conséquent condamnée à payer à l’OPAC Savoie la somme de 1873,25 euros par provision.

6°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
En vertu des dispositions de l'article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Madame [I] [M] [T] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, notamment en réglant les loyers des mois de mars et avril 2026.
En outre, il résulte du diagnostic social et financier (DSF) établi et des déclarations de la défenderesse à l’audience que Madame [I] [M] [T] vit seule, perçoit mensuellement 1324 euros de pensions de retraite et d’allocations logement, tandis que ses charges fixes mensuelles sont évaluées à 784 euros. Le DSF précise par ailleurs qu’une demande d’ouverture d’une mesure de curatelle est pendante. Au regard de ces éléments, Madame [I] [M] [T] apparaît en situation de régler sa dette locative, et la somme mensuelle de 130 euros dont elle propose de s’acquitter en sus du loyer et des provisions sur charges apparaît cohérente avec sa situation financière.
Dès lors, Madame [I] [M] [T] sera autorisée à se libérer de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.
Par ailleurs, Madame [I] [M] [T] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, demande à laquelle le bailleur indique ne pas être opposé. Compte tenu des démarches entreprises pour la reprise du paiement des loyers courants ainsi que pour l’ouverture d’une mesure de protection, mesure de nature à permettre notamment un assainissement de sa situation financière, et de la situation personnelle de la locataire, il y aura lieu de faire droit à cette demande.
L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement d’autre part, justifiera en outre la condamnation de Madame [I] [M] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

7°) Sur la demande d’astreinte
En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l’espèce, l’OPAC Savoie sollicite l'expulsion de Madame [I] [M] [T] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu de l'octroi de délais de paiement et au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, mesure de contrainte suffisante pour assurer l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte, et l’OPAC Savoie en sera par conséquent débouté.

8°) Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [I] [M] [T], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, et de la notification de l'assignation à la préfecture.
Compte tenu de la situation économique de la locataire, il est par ailleurs équitable de débouter l’OPAC Savoie de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juillet 2011 entre l’OPAC Savoie et Madame [I] [M] [T] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], [Localité 2], sont réunies à la date du 5 novembre 2025, CONDAMNONS Madame [I] [M] [T] à payer à l’OPAC Savoie la somme provisionnelle de 1873,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation du logement, comprenant le mois de mai 2026, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement à raison de l’occupation du logement, avec intérêts au taux légal, à compter du 4 septembre 2025 sur la somme de 754,64 euros, à compter du 26 janvier 2026 sur la somme de 441,33 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, AUTORISONS Madame [I] [M] [T] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les provisions charges courants, en 14 mensualités de 130 euros chacune, et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : - que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet, - que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible, - qu'à défaut pour Madame [I] [M] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPAC Savoie puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, - que Madame [I] [M] [T] soit condamnée à verser à l’OPAC Savoie une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTONS l’OPAC Savoie de sa demande relative à la fixation d’une astreinte, CONDAMNONS Madame [I] [M] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, et de la notification de l'assignation à la préfecture, DÉBOUTONS l’OPAC Savoie de sa demande d’indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris. Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 13 août 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry, assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.