TJ 73065, 13 août 2026, RG 26/00121

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 Août 2026

Numéro RG : N° RG 26/00121 - N° Portalis DB2P-W-B7K-FAQU

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [U] demeurant [Adresse 1] et
Madame [C] [U] épouse [X] demeurant [Adresse 2], représentés par Maître Evelyne LACORDAIRE, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEURS :

Monsieur [A] [B] demeurant [Adresse 3], comparant ;

Madame [R] [O] [Y] [E] demeurant [Adresse 3], comparante ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN
Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 16 juin 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 25 novembre 2024, Monsieur [J] [U] et Madame [C] [U] épouse [X] ont donné à bail à Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1625 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 75 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026, Monsieur [J] [U] et Madame [C] [U] épouse [X] ont fait signifier à Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 8700 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2026, Monsieur [J] [U] et Madame [C] [U] épouse [X] ont fait assigner Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel ils demandent de :
- constater la résiliation du bail à la date du 17 mars 2026,
- dire que Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique, à compter de la décision à intervenir,
- condamner solidairement Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] à leur payer la somme de 10400 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges impayés des mois de juillet 2025 à février 2026, en derniers et quittance,
- condamner solidairement Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit 1700 euros, depuis la date de résiliation du bail, soit depuis le mois de mars 2026, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ainsi qu’aux intérêts de droit,
- condamner solidairement Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] à leur payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

À l’audience du 16 juin 2026, Monsieur [J] [U] et Madame [C] [U] épouse [X], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l'arriéré locatif au montant de 13 000 euros. Ils expliquent que le loyer est de 1700 euros et précisent que le premier impayé a débuté en juillet 2025. Ils ajoutent que le bail est résilié depuis le 17 mars 2026.
Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] comparaissent et reconnaissent être redevables de la somme réclamée par le demandeur. Ils déclarent souhaiter rester dans le logement n’ayant pas de solution de relogement. Ils expliquent avoir effectué des paiements aléatoires et précisent que le mois de mai 2026 a été payé. Ils ajoutent que Monsieur a retrouvé un travail pour un salaire brut mensuel de 3700 euros, mais qu’une saisie de 1900 euros sur est effectuée sur ce salaire correspondant à des dettes. Ils indiquent que leurs charges d’énergie s’élèvent à une somme comprise entre 300 et 400 euros par mois, le logement étant énergivore. Monsieur [A] [B] déclare avoir un enfant à charge, tandis que Madame [R] [O] [Y] [E] indique accueillir son enfant une semaine sur deux. Par ailleurs, Madame [R] [O] [Y] [E] précise ne percevoir ni revenus ni prestations sociales. Monsieur [A] [B] ajoute vouloir déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Ils ajoutent être dans l’incapacité de proposer une somme à verser en sus du loyer pour apurer la dette.
Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence des locataires.
La décision a été mise en délibéré au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
1°) Sur les textes applicables
L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce notamment que "le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. (...)
Toutefois, ce titre ne s'applique pas : (...)
2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ".
L'article 25-3 de cette loi dispose que "les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2.
Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.(...)".
En l'espèce, il est constant que le contrat conclu entre les parties concerne un logement meublé, excluant l'application des dispositions du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 sauf celles mentionnées dans l'alinéa 2 de l'article 25-3 de cette loi.
L'article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.
En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que "les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent" (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).
En l'espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure.
S'agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l'espèce, l'assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties à l'audience, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
Monsieur [J] [U] et Madame [C] [U] épouse [X] justifient de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 19 janvier 2026, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 25 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
L’action de Monsieur [J] [U] et Madame [C] [U] épouse [X] est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement
Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 25 novembre 2024 contient à l’article 11 une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 16 janvier 2026, pour la somme en principal de 8700 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 28 février 2026.
Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] devenant à compter de cette date occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, il convient de fixer l'indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 28 février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Il résulte du décompte produit par Monsieur [J] [U] et Madame [C] [U] épouse [X], du contrat de bail conclu le 25 novembre 2024 et des déclarations des parties à l’audience que Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 13 000 euros incluant le loyer du mois de mai 2026.
Les défendeurs, qui reconnaissent cette dette, ne font valoir aucun moyen tendant à en contester le principe ni le montant.
Le contrat de bail comporte par ailleurs une clause de solidarité entre les locataires.
Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] seront par conséquent condamnés solidairement à payer à Monsieur [J] [U] et Madame [C] [U] épouse [X] la somme de 13 000 euros par provision.
Ils seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

5°) Sur la demande relative à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En vertu des dispositions de l'article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l'espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] ont repris le paiement du loyer courant en versant 1700 euros pour le mois de mai 2026. S’ils indiquent ne pas être en capacité de procéder à des paiements échelonnés de leur dette en sus du loyer courant, les locataires apparaissent toutefois en capacité d’apurer cette dette locative dans le délai de 36 mois prévu par l’article 24.V précité, notamment en réduisant leurs charges mensuelles par la location d’un logement moins coûteux en loyer et en dépenses énergétiques, et d’une surface plus adaptée à leurs revenus et à leur situation familiale.
Par conséquent, il y aura lieu de faire droit à la demande d’octroi de délais de paiement, et Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] seront autorisés à s’acquitter de leur dette locative selon les modalités qui seront précisés par le dispositif de la présente ordonnance.
Par ailleurs, les locataires expriment à l’audience le souhait dans rester dans les lieux, n’ayant pas de solution de repli. Toutefois, il résulte du contrat de bail que le bien loué est un appartement de type 5, d’une superficie de 210 m2, où les locataires indiquent accueillir leurs deux enfants. Ainsi, la location de l’appartement donné à bail est manifestement inadapté aux ressources et à la composition familiale, compte tenu de sa surface, du montant du loyer, et du coût énergétique qu’il représente.
Dès lors, le maintien des locataires dans les lieux par la suspension des effets de la clause résolutoire ne pourrait qu’aggraver leur situation d’endettement, et ne leur permettrait pas de s’acquitter de leur dette locative, même de façon échelonnée, les locataires admettant ne pas être en mesure de verser de s’acquitter à la fois du loyer et de versements complémentaires pour apurer leur dette.
Par conséquent, il y a lieu de débouter Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] de leur demande relative à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

6°) Sur la demande d’astreinte
En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l’espèce, Monsieur [J] [U] et Madame [C] [U] épouse [X] sollicitent l'expulsion de Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, mesure de contrainte suffisante pour assurer l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte, et les bailleurs en seront par conséquent déboutés.

7°) Sur les demandes accessoires
Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E], partie perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation en référé, de sa dénonciation à la préfecture et de la contribution pour l’aide juridique.
Il est par ailleurs équitable de condamner in solidum Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2024 entre Monsieur [J] [U] et Madame [C] [U] épouse [X] d’une part, et Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 février 2026, EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu’à défaut pour Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [U] et Madame [C] [U] épouse [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, FIXONS l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNONS solidairement Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] à payer à Monsieur [J] [U] et Madame [C] [U] épouse [X] la somme provisionnelle de 13 000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de mai 2026 outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal, à compter du 16 janvier 2026 sur la somme de 8700 euros, à compter du 24 mars 2026 sur la somme de 1700 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, AUTORISONS Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 360 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, DISONS que toute mensualité restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible, REJETONS la demande de Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] relative à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, DÉBOUTONS Monsieur [J] [U] et Madame [C] [U] épouse [X] de leur demande relative à la fixation d’une astreinte, CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation en référé, de sa dénonciation à la préfecture et de la contribution pour l’aide juridique, CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [B] et Madame [R] [O] [Y] [E] à payer à Monsieur [J] [U] et Madame [C] [U] épouse [X] la somme de 350 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.