TJ 73065, 13 août 2026, RG 26/00124

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 Août 2026

Numéro RG : N° RG 26/00124 - N° Portalis DB2P-W-B7K-FARL

DEMANDEUR :

La Société d’Economie Mixte Locale dénommée “CRISTAL HABITAT”, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] ALPES HABITAT, dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par M. [S] [B], juriste, muni d’un mandat écrit ;

DEFENDEUR :

Madame [K] [R] demeurant [Adresse 2], comparante ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN
Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 16 juin 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 13 septembre 2021, la société Cristal Habitat a donné à bail à Madame [K] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 375,14 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 119,67 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, la société Cristal Habitat a fait signifier à Madame [K] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2660,37 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2026, la société Cristal Habitat a fait assigner Madame [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :
- constater que le commandement de payer délivré le 18 septembre 2025 est demeuré infructueux,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du 13 septembre 2021 et la résiliation du bail à compter du 19 novembre 2025,
- ordonner à Madame [K] [R] de libérer le logement objet du bail dès la signification de la décision à intervenir,
- dire qu’à défaut pour la défenderesse d’avoir volontairement restitué l’appartement ainsi que ses clés, le bailleur sera fondé deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris si besoin avec le concours de la force publique,
- condamner Madame [K] [R] à lui payer la somme de 3470,77 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges impayés, non compris le coût du commandement de payer,
- condamner Madame [K] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement,
- condamner Madame [K] [R] à lui payer le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites,
- condamner Madame [K] [R] aux dépens.

À l’audience du 16 juin 2026, la société Cristal Habitat, représentée par Monsieur [S] [B], muni d’un pouvoir, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l'arriéré locatif au montant de 4261,13 euros. Elle précise que le dernier versement date du mois de février 2026 et indique s’opposer à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Madame [K] [R] comparaît et reconnaît être redevable de la somme réclamée par le demandeur. Elle déclare souhaiter rester dans le logement. Elle explique avoir hébergé sa belle-soeur et ses trois filles, mais ne pas avoir reçu d’aide de leur part. Elle indique être en salariée en contrat à durée indéterminée actuellement et ajoute vivre avec sa fille. Elle explique être en capacité de payer le loyer courant à compter du 29 juin 2026. Elle déclare percevoir un salaire mensuel de 1500 euros. Elle précise ne pas s’être rapprochée des services sociaux pour la réalisation du diagnostic social et financier en ce que sa fille a perdu le trousseau de clés, ce qui l’a empêché d’avoir accès à la boîte aux lettres.
Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence de la locataire.
La décision a été mise en délibéré au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
1°) Sur les textes applicables
L'article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.
Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
En outre, l'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.
En l'espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l'entrée en vigueur de la loi précitée, les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendu déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.
S'agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l'espèce, puisqu'il ne s'agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l'assignation a été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi, qui n'a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d'allocations familiales intervenue le 5 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 12 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
L’action de la société Cristal Habitat est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement
Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 13 septembre 2021 contient à l’article 5 des conditions générales de location une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 18 septembre 2025, pour la somme en principal de 2660,37 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 19 novembre 2025.
Madame [K] [R] devenant à compter de cette date occupante sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, il convient de fixer l'indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 19 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Il résulte du décompte produit par la société CRISTAL HABITAT, du contrat de bail conclu le 13 septembre 2021 et des déclarations des parties à l’audience que Madame [K] [R] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4261,13 euros incluant le loyer du mois de mai 2026, selon décompte arrêté au 1er juin 2026.
La défenderesse, qui reconnaît cette dette, ne fait valoir aucun moyen tendant à en contester le principe ni le montant. Elle sera par conséquent condamnée à payer à la société Cristal Habitat la somme de 4261,13 euros par provision.
Elle sera par ailleurs condamnée au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

5°) Sur la demande relative à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire
En application de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En vertu des dispositions de l'article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l'espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [K] [R] n’a effectué aucun règlement depuis le 6 février 2026.
Dans ces conditions, la locataire ne justifiant pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, ses demande tendant à l’octroi de délais de paiement, et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, sera rejetée.

6°) Sur les demandes accessoires
Madame [K] [R], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la contribution pour l’aide juridique.
Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 septembre 2021 entre la société Cristal Habitat et Madame [K] [R] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 2] sont réunies à la date du 19 novembre 2025, EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Madame [K] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Cristal Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, FIXONS l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNONS Madame [K] [R] à payer à la société Cristal Habitat la somme provisionnelle de 4261,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de mai 2026, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal, à compter du 18 septembre 2025 sur la somme de 2660,37 euros, à compter du 12 mars 2026 sur la somme de 810,40 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, REJETONS les demandes de Madame [K] [R] relatives à l’octroi de délais de paiement, et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, CONDAMNONS Madame [K] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la contribution pour l’aide juridique, DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.