TJ 31555, 10 août 2026, RG 25/03369

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03369 - N° Portalis DBX4-W-B7J-URDU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Août 2026

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[N] [R]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Me LARRAT

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 10 Août 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et de Fanny ACHIGAR, Greffier, chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 19 Mai 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Me Camille VACQUIER-CRABÉ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [N] [R], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er août 1998, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [N] [R] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6].

Suite à des impayés de loyers, une décision de justice a constaté la résiliation du bail et prononcé l’expulsion.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a laissé la locataire dans les lieux et, par contrat du 12 juillet 2018 à effet au 1er juillet 2018, a donné à bail à Madame [N] [R] ce logement pour un loyer mensuel de 246,34€ et une provision sur charges de 177,29€.

Le 22 juillet 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [N] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion avec suppression du délai de deux mois, au besoin avec l'assistance de la force publique et celle de tout occupant de son chef, la fourniture de son avis d’imposition et de l’enquête de ressources, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2047,54€, représentant les arriérés de charges et de loyers au 25 juillet 2025, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 19 mai 2026.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, indique que compte tenu de la procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement de la dette locative, elle sollicite désormais uniquement la condamnation au paiement des échéances courantes dans l’attente de la décision d’effacement de la dette et à compter de la décision d’effacement total de la dette la condamnation au paiement des échéances courantes avec suspension de la clause résolutoire pendant 2 ans.

Une décision de la Commission de surendettement de la Haute-Garonne du 22 janvier 2026 a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [R] puis par décision du 12 mars 2026 a décidé d’imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement total des créances, la dette locative étant déclarée à hauteur de 2625,58€.

Madame [N] [R], comparante, reconnaît la dette et précise qu’elle a repris le paiement du loyer courant depuis novembre 2025. Elle indique percevoir 700€ de retraite et travailler en tant qu’auxiliaire de vie à temps partiel 4 à 6 heures par jour pour 400 à 600€ de salaire.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 12 mai 2025, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 12 juillet 2018 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1947,27€ a été signifié le 23 mai 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [N] [R] n’a effectué qu’un règlement partiel dans le délai de deux mois (450€). A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2025.

La décision de la commission de surendettement du 22 janvier 2026 et l’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, étant postérieure, elle n’a aucune incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 juillet 2025.

II. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VIII- Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est produit aux débats la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne en date du 12 mars 2026, validant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame [N] [R] et l’effacement de la dette locative à hauteur de 2625,58€, soit le solde de la dette locative selon décompte du 13 mai 2026.

Par ailleurs, le décompte locatif fait apparaître que Madame [N] [R] a repris le paiement des loyers et des charges.

En conséquence, conformément aux dispositions de l’article 24- VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du fait de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la clause de résiliation de plein droit doit être suspendue pour un délai de deux années, soit jusqu’au 12 mars 2028.

Toutefois, tout manquement au paiement mensuel du montant du loyer et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans aura pour conséquence de voir la clause de résiliation de plein droit reprendre son plein effet, de sorte que le bail sera alors résilié, Madame [N] [R] sera expulsée et condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, elle pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [N] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, compte tenu de la situation financière délicate de Madame [N] [R] pour ne pas mettre en péril la bonne exécution du futur plan de surendettement, la demande de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,