TJ 31555, 10 août 2026, RG 26/00218

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00218 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UZNK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Août 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[P] [Y]
[C] [B]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Me LAKEHAL

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 10 Août 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et de Fanny ACHIGAR, Greffier, chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 19 Mai 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [P] [Y], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Mme [C] [B], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 20 mai 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [C] [B] et Monsieur [P] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 482,95€ provision sur charges non comprise.

Par contrats séparés des 20 mai 2022 et 3 avril 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a également donné à bail à Madame [C] [B] et Monsieur [P] [Y] deux emplacements de parking (n°10 et 32) situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 25,32€ et 26,20€.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 juillet 2025.

Par actes du 9 octobre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Madame [C] [B] et Monsieur [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire des contrats, leur expulsion immédiate, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, et leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme provisionnelle de 3890,11€, représentant les arriérés de charges et de loyers selon décompte arrêté en septembre 2025 à parfaire à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective des lieux, révisable comme le contrat,
- d'une somme de 800€ euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 19 mai 2026.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6773,64€, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’avril 2026 comprise. Elle s’oppose à la suspension de la clause résolutoire et aux délais de paiement. Elle ajoute que le décompte ne tiendrait pas compte du dernier virement qui aurait été réalisé par la locataire et s’engage à faire parvenir un décompte à jour.

Madame [C] [B], comparante, sollicite de lui accorder les plus larges délais de paiement et de rester dans les lieux. Elle précise ne pas pouvoir pour l’instant proposer un montant de mensualité pour apurer la dette tant que les APL sont bloquées. Elle ajoute qu’elle est séparée de son concubin et qu’il est parti depuis 1 an et demi. Elle indique avoir été licenciée et avoir un problème avec son ex employeur qui n’a pas versé les derniers salaires et qu’elle perçoit 974€ de chômage. Elle indique également avoir un enfant de 12 ans.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude, n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 août 2026.

Le conseil du bailleur a fait parvenir un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement avisé le 25 juillet 2024 la Caisse d'allocations familiales de la situation d'impayés locatifs des locataires, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 20 mai 2022 contient une clause résolutoire (article 7).

Les contrats de location des garages du 20 mai 2022 et du 3 avril 2023 prévoient qu'en cas de non-paiement et une sommation de payer restée sans effet, respectivement de un mois ou deux mois, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, ces baux étant conclus entre les mêmes parties que le contrat de bail d'habitation et à la même adresse, ils doivent être considérée comme l’accessoire du contrat principal de bail d’habitation de sorte qu’ils en suivent le régime. C'est donc le délai de deux mois qu'il conviendra d'appliquer pour la clause résolutoire.

Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 10 juillet 2025, et laissant un délai de deux mois pour payer la somme en principal de 2968,15€.

Madame [C] [B] et Monsieur [P] [Y] n'ont fait aucun règlement dans le délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit outre le contrat de bail, un décompte du 8 mai 2026 démontrant que Madame [C] [B] et Monsieur [P] [Y] restent devoir la somme de 6173,64€, mensualité d’avril 2026 incluse.

Madame [C] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Monsieur [P] [Y], non comparant, ne conteste pas non plus cette dette. Aucun congé n’a été délivré au bailleur par ce dernier.

Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6173,64€ avec intérêts à taux légal sur la somme de 2968,15€ à compter du 10 juillet 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Madame [C] [B] sollicite des délais de paiement ains que la suspension de la clause résolutoire, cette dernière demandant à rester dans les lieux.

Toutefois, il ressort du décompte locatif fourni par le bailleur que le loyer s’élève à 594,79€ la locataire n'a repris le paiement du loyer courant que quelques jours avant l'audience en faisant un versement de 600€ le 8 mai 2026, le dernier paiement remontant avant ce virement à décembre 2025. En outre, il convient de constater que la dette locative n'a fait qu'augmenter pour arriver à la somme conséquente de 6173,64€, soit l'équivalent de plus de 10 mois de loyers.

En outre, au regard du montant important de la dette, des faibles ressources de Madame [C] [B] (960€), de ses charges et de la suspension de l’APL, il est peu crédible de considérer qu'elle sera à même de verser, en plus des loyers courants, une mensualité supplémentaire suffisante pour apurer la dette dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier. En effet, même en appliquant le délai maximal de 36 mois, la mensualité devrait être de 171€ ce qu’elle n’apparaît pas en capacité de régler pour l’instant.

Par conséquent, la demande de délai de paiement de Madame [C] [B] sera rejetée de même que sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D'OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 11 septembre 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, Madame [C] [B] et Monsieur [P] [Y] doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [C] [B] et Monsieur [P] [Y] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

En outre, l'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation du local donné à bail, ils seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, ils seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er mai 2026, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [B] et Monsieur [P] [Y], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Madame [C] [B] et Monsieur [P] [Y] seront condamnés à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,