TJ 41018, 5 mai 2026, RG 25/00112

JUGEMENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

LOYERS COMMERCIAUX

AUDIENCE DU 05 Mai 2026

N° RG 25/00112 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E5EU
N° : 26/00111

DEMANDERESSE :

S.A. LA POSTE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Laurent LALOUM (Avocat postulant au barreau de BLOIS) substitué à l’audience par Me Nelly GALLIER (Avocat au barreau de BLOIS)

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. [J]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Nathalie VAILLANT (Avocat au barreau de BLOIS)

DEBATS : à l'audience publique du 07 Avril 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au Greffe, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Alexis MIHMAN, Président, Juge des loyers commerciaux
Avec l’assistance lors des débats de Maiwenn LE BIHAN, Greffier et de Johan SURGET, Greffier lors de la mise à disposition

COPIE DOSSIER + EXP : EXPERTISES

EXPOSE DU LITIGE

La SARL [J] a donné à bail commercial, par acte authentique en date du 23 octobre 1997, à la société LA POSTE, un immeuble à usage commercial sis à [Localité 2] à l'angle de la [Adresse 3] et de la [Adresse 4], contre le paiement d'un loyer annuel de 45 000,00 francs.

Par mémoire préalable en date du 07 mars 2025, notifié par procès-verbal de recherches infructueuses, la société LA POSTE a sollicité :
A titre principal :
-Juger que par application des dispositions des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, le loyer de renouvellement du bail dont s'agit à effet du 1er juillet 2024 doit être fixé à la valeur locative ;
-Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à un montant annuel de cinq mille trois cent cinquante euros (5 350 €) en principal, hors charges et hors taxes ;
A titre subsidiaire :
-Désigner tel expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués ;
-Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel que le locataire devra régler à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 5 350 € HT et HC ;
En toute hypothèse :
-Condamner la société SARL [J] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la société SARL [J] aux dépens dont distraction au profit de l'avocat soussigné en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.

Aucun accord n'ayant pu être trouvé entre les parties sur le montant du nouveau loyer, la société LA POSTE a fait assigner la SARL [J] par acte de commissaire de justice en date du 03 novembre 2025, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Blois, aux fins de fixation du loyer à la somme de 5 350 euros par an hors taxes et hors charges.

Par mémoire en défense notifié le 17 mars 2026, la SARL [J] demande au juge des loyers commerciaux de :
-Juger que le bail s'est renouvelé à effet du 1er juillet 2024 aux clauses et conditions du bail initial avec application d'un loyer annuel tel que celui pratiqué à la somme de 14 090 euros TTC ;
-Constater n'y avoir lieu à réduction du loyer renouvelé à la valeur locative retenue par la POSTE à la somme annuelle de 5 350 euros ;
Si par impossible le juge des loyers commerciaux ne s'estimait pas suffisamment éclairé,
-Désigner tel expert immobilier avec pour mission :
* Visiter les locaux litigieux,
* Entendre les parties en leurs dires et explications, procéder à l'examen des faits qu'elles allèguent,
* Donner son avis sur les caractéristiques du local et notamment la surface utile,
* Donner son avis sur la valeur locative,
* Dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
-Dit que la POSTE devra consigner la somme à valoir sur les honoraires et frais de l'expert sous peine de caducité de sa désignation ;

-Débouter en tout état de cause la POSTE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires et notamment de sa demande visant en attente de cette expertise à régler un loyer provisionnel de 5 350 euros par an ;
-Condamner la POSTE à verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Après renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 07 avril 2026.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens en développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures régulièrement versées aux débats de l'audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 05 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial

Aux termes de l'article R.145-23 du code de commerce, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui remplace. Il est statué sur mémoire ».

En application de l'article L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, « A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ».

En vertu de l'article R.145-30 du code de commerce, « Lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, s'il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définies, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l'espèce, la société LA POSTE soutient, sur le fondement des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative du bien immobilier, soit un loyer annuel de 5 350,00 euros.

La société LA POSTE produit à l'appui de sa demande un rapport d'expertise en date du 07 mai 2024 par la société ROBINE & ASSOCIES, dans laquelle il ressort que le bien immobilier dispose d'une valeur locative de 112€/m²P/ an Ht – Hc, soit 6 000,00 euros / an Ht – Hc.

La SARL [J] s'oppose à cette valeur locative. Elle indique tout d'abord que la superficie réelle est supérieure à celle retenue dans le rapport d'expertise et qu'il n'y a pas lieu d'appliquer de coefficients de pondération. Aussi, la SARL [J] indique que le rapport d'expertise compare le bien objet du bail commercial à des biens situés sur d'autres communes qui n'ont ni la même taille ni la même attractivité commerciale. Enfin, la SARL [J] conteste les abattements retenus par le rapport d'expertise.

Au regard de ces divergences sur le montant du loyer renouvelé, et de la technicité de l'évaluation de la valeur locative, il convient d'ordonner une expertise judiciaire selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

La nature du litige justifie le prononcé de l'exécution provisoire.

Sur la fixation du loyer provisionnel pendant l'instance

L'article L.145-57 du code de commerce dispose que « Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Pendant la durée de l'instance, il sera fixé un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce.

Sur les demandes accessoires

Il sera sursis à statuer sur les autres demandes et les dépens seront réservés, étant entendu qu'à ce stade de la procédure, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.

PAR CES MOTIFS