TJ 41018, 6 mai 2026, RG 25/02890

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 25/02890 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E47K Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 06 MAI 2026

N° RG 25/02890 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E47K
Minute : 2026/300

DEMANDERESSE :

Société SCPI KYANEOS PIERRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Karine SANCHEZ, avocate au barreau d’AVIGNON, substituée par Me Benjamin GIRARD, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [G]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

Madame [Z] [Q]
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l'audience publique du 04 Mars 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSES : Me Karine SANCHEZ
EXPÉDITIONS : Monsieur [B] [G], Madame [Z] [Q]
le :
Copie Dossier
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 22 mai 2026, la SCPI KYANEOS PIERRE a donné en location à Monsieur [G] [B] et Madame [Q] [Z] un appartement [Adresse 6] sis à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 725 euros.

Le bailleur a fait signifier le 4 avril 2024 à ses locataires une sommation de payer la somme de 2066 euros de loyers et charges impayés au 26 mars 2024

La sommation a été dénoncée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives qui en a accusé réception le 9 avril 2024.

La bailleresse a ensuite fait assigner ses locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, aux fins suivantes :
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [G] [B] et Madame [Q] [Z] ;
- Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [G] [B] et Madame [Q] [Z] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- Condamner in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [Q] [Z] au paiement de la somme de 8038,68 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 1er août 2025 ;
- Condamner in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [Q] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer ;
- Condamner in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [Q] [Z] au paiement de la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [Q] [Z] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département et enregistrée le 3 septembre 20225.

Lors de l’audience du 4 mars 2026, la SCPI bailleresse était représentée par son conseil, qui a maintenue les demandes de l’assignation et précisé que la dette locative s’élevait à 12494,68 euros.
Monsieur [G] [B] et Madame [Q], assignés à étude, n’étaient ni présents ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, les défendeurs n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article IV de la loi du 06 juillet 1989 : Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce

- Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement à la CCAPEX qui l’a enregistré le 9 avril 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

- Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet qui l’a enregistrée le 3 septembre 2025.

La demande formée par la bailleresse tendant au prononcé de la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

- Sur les loyers et charges impayés

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La créance locative de la bailleresse sur ses locataires est suffisamment établie par :

- Le contrat de bail du 22 mai 2016 ;
- La sommation du 4 avril 2024 ;
- Les décomptes au 26 mars 2024, 1er août 2025
En conséquence sera retenue comme due la somme de 8038,68 euros au titre des loyers et charges impayés au 1 août 2025, dernier décompte figurant au dossier.

Monsieur [G] [B] et Madame [Q] [Z] seront condamnés in solidum à en assurer le paiement.

- Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1227 du code civil :
La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice

Et l’article 1228 du même code :
Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’obligation pour le locataire de régler ses loyers et charges ponctuellement est une obligation impérative comme le dit l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, tout manquement à cette obligation étant susceptible de justifier la résiliation du bail.

La somme due à la date de la sommation de payer du 4 avril 2024, soit 2066 euros, et celle due au 1 août 2025, soit 8038,68 euros, témoignent des manquements caractérisés des locataires à leurs obligations de régler ponctuellement leurs loyers et charges, qui, avec le temps, se sont abstenus de régler tout loyer, le seuls règlements depuis le mois de mars 2024 provenant de la CAF.

Absent à l’audience, Monsieur [G] [B] et Madame [Q] [Z] se privent de toute contestation et explication.

Il convient dès lors, ces manquements étant suffisamment graves, de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs des locataires à la date du 1er septembre 2025, lendemain du dernier mois précédant la date de l’assignation du 3 septembre 2025, inclus dans la condamnation aux titres des loyers et charges impayés prononcée ci-dessus.

- Sur l’indemnité d’occupation

La résiliation judiciaire du bail étant prononcée, il convient de fixer l’indemnité d’occupation dont les locataires sont redevables. En effet, le bail étant résilié, les loyers cessent d’être dues et les sommes dues le sont au titre d’une indemnité d’occupation dont il convient de fixer le montant mensuel à un montant égal au montant des loyers et charges contractuellement dus, comme demandé. Les locataires seront condamnés à en assurer le paiement jusqu’à la libération complète des lieux.

- Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié, il convient, à toute fin puisqu’ils ont donné congé, d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de toute personne se trouvant dans les lieux de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

III. Sur les demandes accessoires

- Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée à ce titre à hauteur de 500 euros.

- Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dans le cas présent, Monsieur [G] [B] et Madame [Q] [Z], partie perdante, seront condamner à supporter la charge des dépens de l’instance.

- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS