TJ 41018, 23 juin 2026, RG 26/01212
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Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Affaire : [G] [I]/S.A.R.L. [N], [M] [D]
Ordonnance du : 23 Juin 2026
N° RG 26/01212 - N° Portalis DBYN-W-B7K-FAWQ
Minute N° 26/0153
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Rendue le vingt trois Juin deux mil vingt six
Par Alexis MIHMAN, Président,
Assistée de Maiwenn LE BIHAN, Greffier
ENTRE
DEMANDERESSE
Madame [G] [I]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Ines DUVEAU, avocat au barreau de TOURS
ET
DEFENDERESSES
S.A.R.L. [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante
Madame [M] [D]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparante
COPIE DOSSIER
Copie expertises
Audience publique en date du 19 Mai 2026.
Ordonnance mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte authentique du 19 août 2022 dressé par Maître [Z] [T], Madame [G] [I] a acquis auprès de Madame [M] [D] une maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 5] (41) moyennant la somme de 116 279 euros.
Des travaux de rénovation avaient été réalisés sur cette maison, dont notamment des travaux de maçonnerie réalisés par la SARL [N] au cours de l’année 2018-2019.
Constatant des désordres, notamment des moisissures, le 20 octobre 2025, Madame [G] [I] a adressé un courrier à Madame [M] [D] afin de trouver une solution amiable.
En l’absence de solution amiable, Madame [G] [I] a sollicité auprès de son assureur de protection juridique, GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE, la réalisation d’une expertise amiable.
Le rapport d’expertise amiable rendu le 11 décembre 2025 fait état de plusieurs désordres.
Pour ces raisons, Madame [G] [I] a, par actes de commissaire de justice délivrés les 23 et 28 avril 2026, assigné Madame [M] [D] et la SARL [N] devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, aux fins de :
-Vu l'article 145 du Code de procédure civile,
-Vu l'article 835 du Code de procédure civile,
-Déclarer Madame [G] [I] recevable et bien fondée en ses demandes, en conséquence ;
-Ordonner une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire des parties,
-Désigner tel expert qui lui plaira aux fins d'y procéder et avec pour mission de :
se rendre sur place, [Adresse 5], après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l'existence des vices ou non-conformités allégués par la partie demanderesse dans l'assignation et ses pièces et éventuellement dans ses conclusions ;
-distinguer les vices cachés des éventuelles non-conformités ;
-établir la chronologie et notamment la (ou les) date(s) de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.) ;
-dresser l'inventaire des pièces utiles à l'instruction du litige ;
-prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans, devis, marchés et autres concernant d'éventuels travaux réalisés dans l'immeuble en relation avec ces vices ou défauts de conformité)
-donner tous éléments concernant la prise de possession de l'immeuble
-examiner l'immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non conformités allégués par la partie demanderesse dans l'assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant des photographies ;
-en indiquer la nature, l'origine et l'importance ;
-préciser notamment pour chaque vice s'il provient :
-d'une usure normale de la chose,
-d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation du bien immobilier et en préciser, si possible, l'auteur,
-de travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l'art, aux normes ou autres),
-d'une autre cause ;
-rechercher la date d'apparition objective du ou des vices, c'est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;
-préciser la date à laquelle l'acquéreur a eu connaissance de ces vices ;
-indiquer si l'acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s'il pouvait en apprécier la portée ;
-fournir tous éléments concernant l'éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) ;
-indiquer si ces vices rendent l'immeuble impropre à son usage ou s'ils « diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus » (selon les termes de l'article 1641 du code civil) ;
-dans l'hypothèse où l'acquéreur entendrait demander une restitution d'une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l'allocation de dommages et intérêts), fournir au Tribunal tous éléments d'appréciation de la diminution de la valeur de l'immeuble, vice par vice ;
-dans l'optique d'une éventuelle demande de dommages et intérêts, préciser -dans une « note aux parties » intermédiaire- tes remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;
-s'agissant des non-conformités, fournir au Tribunal tous éléments permettant d'en apprécier l'importance au regard de l’usage attendu de l'immeuble et préciser, dans une « note aux parties » intermédiaire, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;
-laisser aux parties un délai de deux mois pour produire des devis, en leur rappelant que c'est à elles qu'il incombe d'y procéder ;
-au vu des devis que lui présenteront les parties et qu'il vérifiera, évaluer les travaux vice par vice d'une part, non-conformité par non-conformité d'autre part, et leur durée ;
-évaluer les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités non réparables
-évaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
-plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues.
-Dire que l'expert aura la faculté de prendre l'avis de tout technicien de son choix dans une spécialité différente de la sienne,
-Réserver les frais irrépétibles et les dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mai 2026.
La SARL [N] et Madame [M] [D] sont présentes mais non représentées, de sorte que la décision sera réputée contradictoire.
Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures régulièrement versées aux débats de l’audience.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’expertise
Aux termes de l'article 145 du Code de procédure civile, « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».
L'article 145 du Code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables et il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse.
Le référé-expertise suppose l'existence d'un motif légitime c'est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui et qu'elle soit pertinente et utile, sans préjuger de la responsabilité des parties.
En l’espèce, il est constant que Madame [G] [I] a acquis auprès de Madame [M] [D] une maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 5] (41) moyennant la somme de 116 279 euros (voir en ce sens : pièce n°1 de la demanderesse).
Constatant des désordres, notamment des moisissures, une expertise amiable a été réalisée par le cabinet SARETEC le 11 décembre 2025 (voir en ce sens : pièce n°2 et n°3).
Il ressort de cette expertise réalisée que (voir en ce sens : pièce n°11 de la demanderesse) :
« Sur l’aile Nord-Ouest, l’enduit de façade est dans un état de vétusté avancé, avec des fissures et plusieurs zones où il s’est détaché. A l’intérieur, nous avons constaté une désagrégation importante de la peinture autour des encadrements de trois ouvertures dans les murs de refend. Dans la cuisine et le séjour, la peinture présente une légère teinte au bas des cloisons. »
Plusieurs hypothèses ont été émises : « remontées capillaires depuis le sol », « drainage insuffisant ou défectueux », « infiltrations par les ventilations de murs ».
Au regard de ces éléments, Madame [G] [I] justifie que les conditions d'application des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile sont réunies, de sorte qu'il convient d'ordonner la mesure d'expertise judiciaire qui a pour vocation à faire constater l'étendue des désordres, ainsi qu'à éclairer les juges du fond éventuellement ultérieurement saisis d'un litige, sur leur cause et de préconiser et chiffrer les travaux propres à y remédier.
L’expertise judiciaire sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.
Sur les demandes accessoires
A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du demandeur. Cette condamnation est provisoire et le coût final de l’expertise pourra être supporté par celui qui perdra le procès au fond.
Madame [G] [I] au bénéfice duquel l’expertise est ordonnée, supportera provisoirement la charge des dépens.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;
ORDONNONS une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de Madame [G] [I], Madame [M] [D] et la SARL [N] ;
COMMETTONS pour y procéder :
Monsieur [F] [U], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 6] (Rubrique : C-02.01 – Architecture – Ingénierie – Maîtrise d’œuvre)
[Adresse 6]
[Localité 7]
Port. : 06.72.60.89.39 Mèl : [Courriel 1]
DONNONS pour mission à l’expert de :
Se rendre sur les lieux, sis [Adresse 4] à [Localité 5] (41), après y avoir convoqué les parties,Se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, à savoir l’ensemble des pièces contractuelles, ainsi que leurs éventuelles annexes, documents techniques, compte-rendu de chantier, procès-verbaux de réception et livraison, constat d’huissier, rapports d’expertises, devis, factures, contrat de vente etc ;Entendre tout sachant susceptible de l’éclairer dans le déroulement de sa mission ;Dresser la liste des intervenants aux travaux réalisés, et décrire pour chacun la nature et l’étendue des travaux réalisés et non réalisés au regard des devis régularisés ;Etablir la chronologie et notamment la (ou les) date(s) de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.)
Examiner l'immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non conformités allégués par la partie demanderesse dans l'assignation ou ses conclusions ultérieures ; en indiquer la nature, l'origine et l'importance ;
Distinguer les vices cachés des éventuelles non-conformités ;Rechercher la date d'apparition objective du ou des vices, c'est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;Préciser la date à laquelle l'acquéreur a pu avoir connaissance de ces vices ;Préciser pour chaque vice s’il provient : D’une usure normale de la chose
D’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier
Des travaux qui ont été effectués (non-conformité aux règles de l’art et autres)
De toute autre cause
Indiquer si l'acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s'il pouvait en apprécier la portée ;
Préciser s’ils étaient ou non facilement décelables au moment de la vente par un acheteur non professionnel et donner son avis sur l’attitude qu’aurait pu avoir l’acheteur s’il avait eu connaissance des vices au moment de la vente, et sur le montant du prix de vente ;
Fournir tous éléments concernant l'éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) ;
Indiquer si ces vices rendent l'immeuble impropre à son usage ou s'ils « diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus » (selon les termes de l'article 1641 du code civil) ;Dans l'hypothèse où l'acquéreur entendrait demander une restitution d'une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l'allocation de dommages et intérêts), fournir au tribunal tous éléments d'appréciation de la diminution de la valeur de l'immeuble, vice par vice ;
Décrire le principe des travaux nécessaires pour remédier aux éventuels désordres, malfaçons, vices ou défauts de conformité, les décrire afin d'éviter un renouvellement du sinistre ;Evaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ; Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux et leur durée d’exécution ;Faire le compte entre les parties,Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
DISONS qu'en cas d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;
FIXONS la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 2 000 euros à verser par Madame [G] [I] entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Blois avant le 23 août 2026 ;
RAPPELONS qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque ;
DISONS que l'expert devra effectuer sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;
DISONS qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes dans les formes prescrites par l'article 242 du code de procédure civile, qu'il pourra demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, que ceux-ci devront lui remettre sans délai ;
RAPPELONS qu’il peut s’adjoindre d’initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne, dont le rapport sera joint au rapport, et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;
DISONS qu’il devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré-rapport
-fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d'un délai de quatre à cinq semaines à compter de la transmission du pré- rapport,
-rappelant aux parties, au visa de l'article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au- delà du terme qu'il fixe ;
DISONS que l'expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations, qui devront être annexées au rapport définitif, dans lequel devront figurer impérativement :
- la liste exhaustive des pièces par lui consultées,
- le nom des personnes convoquées aux opérations d'expertise, en précisant pour chacune d'elle la date d'envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation,
- le nom des personnes présentes à chacune des réunions d'expertise,
- la date de chacune des réunions tenues,
- les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties,
- le cas échéant, l'identité du technicien dont il s'est adjoint le concours, ainsi que le document qu'il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;
DISONS que l’expert déposera un original du rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Blois, et en adressera un exemplaire accompagné de sa demande de rémunération aux parties et à leur conseil, avant le 23 février 2027, sauf prorogation expresse ;
DISONS que l'expert pourra adresser, outre son rapport écrit, une copie dématérialisée à l'adresse suivante : [Courriel 2] ;
DISONS que, dans le délai de quinze jours suivant la demande de rémunération, les parties pourront adresser à l'expert et au juge chargé de contrôler l'exécution des mesures d'instruction leurs observations écrites aux fins de fixation de la rémunération de l'expert ;
DISONS qu'en cas d'observations écrites sur sa demande de rémunération, l'expert disposera d'un délai de quinze jours à compter de la réception de celle-ci pour formuler contradictoirement ses observations en réponse ;
DISONS que les opérations d'expertise seront exécutées sous le contrôle du juge chargé de contrôler l'exécution des mesures d'instruction, désigné conformément aux dispositions de l'article 155-1 du code de procédure civile ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;
LAISSONS les dépens à la charge de Madame [G] [I] ;
RAPPELONS que :
1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ;
2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
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