TJ 41018, 7 mai 2026, RG 21/00835

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

N° RG 21/00835 - N° Portalis DBYN-W-B7F-DZ7Q
N° : 26/00272

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [S]
né le 18 Mai 1983 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Pierre françois DEREC, avocat au barreau d’ORLEANS substitué à l’audience par Me Jérémie ETIEMBLE, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [Y] [N] épouse [S]
née le 09 Décembre 1983 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Pierre françois DEREC, avocat au barreau d’ORLEANS substitué à l’audience par Me Jérémie ETIEMBLE, avocat au barreau d’ORLEANS

DEFENDERESSES :

S.C.I. [Adresse 2]
prise en la personne de son Gérant Monsieur [H] [L] domicilié es-qualités audit siège
dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Christian QUINET, avocat au barreau de BLOIS

Société MAAF ASSURANCES
dont le siège social est sis GIE RCDI
Gestion Dossiers BDF
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS substitué à l’audience par ME Alexandre GODEAU, avocat au barreau d’ORLEANS

Compagnie d’assurance SMABTP
dont le siège social est sis [Adresse 5]
[Localité 5]
représentée par Me Nicolas GENDRE, avocat au barreau de TOURS

COPIE DOSSIER

Société [Adresse 6]
dont le siège social est sis [Adresse 7]
[Localité 6]
défaillant

S.A. AXA FRANCE IARD
Prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès-qualité audit siège
dont le siège social est sis [Adresse 8]
[Localité 7]
représentée par Me Laurent SUZANNE, avocat au barreau de TOURS

DEBATS : à l'audience publique du 11 Décembre 2025, débats tenus devant Céline LECLERC et Laura HEURTEBISE, Juges rapporteurs, en application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date de ce jour, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline LECLERC, Vice-Président
Assesseurs : Blandine JAFFREZ, Vice-Président
Laura HEURTEBISE, Vice-Présidente, Juge rédacteur
Avec l’assistance lors des débats de Catherine DUBOIS, Greffier et lors de la mise à disposition de Johan SURGET, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Le 17 avril 2014, [C] [S] et [Y] [N] épouse [S] (ci-après dénommés « les époux [S] ») ont acquis une maison d'habitation sise [Adresse 9] à PRUNIERS EN SOLOGNE (41), auprès de la SCI les Demeures Solognotes pour un prix de 145 000 euros.

Dans les mois ayant suivi cette acquisition, les époux [S] ont constaté plusieurs désordres affectant la maison et notamment une installation électrique non conforme, un système de chauffage défaillant, une antenne télévision hors d'usage, des portes et volets défectueux, un système d'isolation défaillant, des VMC défectueuses, etc.

Une expertise amiable contradictoire a été réalisée les 30 juillet 2014 et 24 novembre 2015 par le cabinet CUNNINGHAM LINDSEY, mandaté par la protection juridique des époux [S]. Deux constats d'huissier, le 16 juillet 2015 et le 18 janvier 2016 ont également été faits.

En avril 2016, les époux [S] ont assigné en référé la SCI les Demeures Solognotes et la MAAF ASSURANCES (assureur de DML CONSTRUCTIONS et ECO LOGIS) afin de voir désigner un expert judiciaire. Par ordonnance en date du 21 juin 2016, le président du tribunal de grande instance de BLOIS a fait droit à cette demande et désigné [I] [J], expert, pour réaliser une expertise.

Par ordonnance de référé du 29 août 2017, les opérations d'expertise en cours ont été déclarées communes et opposables à la SMABTP (assureur de JT CLIMAT, société désormais radiée), la MAAF ASSURANCES (assureur de SOLISOLS, société radiée), SEEM CLIMATISATIONS et son assureur la MAAF ASSURANCES, la société [Adresse 6] et son assureur AXA FRANCE IARD.

L'expert a déposé son rapport le 7 mai 2019.

C’est dans ces conditions que, par actes d'huissier des 2, 7, 9, 15 et 28 avril 2021, les époux [S] ont fait assigner la SCI les Demeures Solognotes, MAAF ASSURANCES, la société SMABTP, AXA FRANCE IARD et la société [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Blois.

La clôture est intervenue le 6 février 2024 par ordonnance du juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 14 mars 2024.

Par jugement avant-dire-droit du 29 août 2024, le tribunal judiciaire de Blois a ordonné la réouverture des débats et invité les demandeurs [C] [S] et [Y] [N] épouse [S] à :
préciser les fondements juridiques sur lesquels ils se fondent pour chaque désordre ;
préciser les fondements juridiques sur lesquels ils se fondent pour chaque défendeur ;
s'agissant de la garantie des vices cachés, faire toutes observations utiles sur la clause de non-garantie présente dans l'acte notarié du 17 avril 2014 ;
s'agissant de la garantie décennale, préciser les conditions légales permettant de l'appliquer (ouvrage, réception, etc) ;
s'agissant de la responsabilité contractuelle, préciser les liens contractuels les unissant aux défendeurs ;
préciser si le fondement de la responsabilité délictuelle est ou non invoqué, si oui pour quel désordre et à l'égard de quel défendeur.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 27 janvier 2025 par la voie électronique, les époux [S] demandent au tribunal de :
- CONDAMNER in solidum la SCI les Demeures Solognotes, MAAF ASSURANCES en sa qualité d'assureur de la société DML CONSTRUCTIONS, la SMABTP en sa qualité d'assureur de la société JT CLIMAT, MAAF ASSURANCES en sa qualité d'assureur de la société SOLISOLS, la société [Adresse 6] et AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur de la société [Adresse 6], à payer aux époux [S] la somme totale de 91 255,85 euros, en réparation du préjudice matériel subi ;
à concurrence de 47 831,19 euros pour MAAF ASSURANCES en sa qualité d'assureur de DML CONSTRUCTIONS ;
et 43 424,66 euros pour les sociétés SMABTP (assureur de JT CLIMAT), MAAF ASSURANCES (assureur de SOLISOLS), la société [Adresse 6] et AXA FRANCE IARD (assureur de la société [Adresse 6]) ;
CONDAMNER in solidum les sociétés la SCI les Demeures Solognotes, MAAF ASSURANCES (assureur de DML CONSTRUCTIONS), SMABTP (assureur de JT CLIMAT), MAAF ASSURANCES (assureur de SOLISOLS), la société [Adresse 6] et son assureur AXA FRANCE IARD, à payer aux époux [S] la somme de 50 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
CONDAMNER in solidum les sociétés la SCI les Demeures Solognotes, MAAF ASSURANCES (assureur de DML CONSTRUCTIONS), SMABTP (assureur de JT CLIMAT), MAAF ASSURANCES (assureur de SOLISOLS), la société [Adresse 6] et son assureur AXA FRANCE IARD à payer aux époux [S] la somme de 6500 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNER in solidum les sociétés la SCI les Demeures Solognotes, MAAF ASSURANCES (assureur de DML CONSTRUCTIONS), SMABTP (assureur de JT CLIMAT), MAAF ASSURANCES (assureur de SOLISOLS), la société [Adresse 6] et son assureur AXA FRANCE IARD au paiement des dépens en ce compris les frais d'expertise et référé expertise, dont distraction au profit de la SELARL DEREC, avocat, conformément aux articles 696 et 699 du Code de procédure civile ;
- REJETER toutes les demandes, exceptions, fins et conclusions des défenderesses.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer à leurs conclusions s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 23 janvier 2023 par la voie électronique, la SCI les Demeures Solognotes demande au tribunal de :
- DIRE les époux [S] irrecevables, en tout cas mal fondés en leurs demandes ;
- DEBOUTER les époux [S] de leurs demandes ;
A titre subsidiaire :
- DIRE ET JUGER que la SCI les Demeures Solognotes devra être garantie de toute condamnation par la MAAF, la SMABTP et AXA FRANCE IARD ;
- CONDAMNER les époux [S] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise.

Il convient de se référer à ses conclusions s’agissant de l’exposé de ses moyens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 25 avril 2025 par la voie électronique, la MAAF ASSURANCES demande au tribunal de :
- CONSTATER que la responsabilité de la société SOLISOLS et de la société SEM CLIMATISATION n'est pas établie ;
- DIRE ET JUGER n'y avoir lieu à mobiliser la garantie de la MAAF ASSURANCES ;
- DEBOUTER les époux [S] de leurs demandes ;
- CONSTATER que n'est pas établie la mise en place indispensable d'un écran de sous-toiture dans le cadre de la réfection de la couverture du bien immobilier des époux [S] ;
- CONSTATER que la MAAF ASSURANCES, es qualité d'assureur de la société DML CONSTRUCTIONS, ne saurait être tenue à mobiliser sa garantie qu'à raison des seules postes de préjudices se rapportant à la toiture selon devis CESAREO de 23 041,72 euros et du coût des travaux de réfection se rapportant à la VMC à hauteur de 1150 euros telle qu'arbitré par l'expert judiciaire ;
- DEBOUTER les époux [S] du surplus de leurs demandes, tant à raison de non conformités ne relevant pas de l'activité et de l'intervention effective de la société DML CONSTRUCTIONS qu'à raison de l'absence de désordres ayant abouti au préjudice indivisible ;
- MODERER très sensiblement la demande de réparation au titre du préjudice de jouissance formulée par les époux [S] ;
- CONSTATER que le contrat d'assurance décennale consenti par la MAAF ASSURANCES à la société DML CONSTRUCTIONS prévoit une franchise de 10% du montant des dommages avec un minimum de 1278 euros et un maximum de 3208 euros opposable au titre de la garantie complémentaire (dommages immatériels) ;
- MODERER la demande d'article 700 du Code de procédure civile ;
- STATUER ce que de droit quant aux dépens.

Il convient de se référer à ses conclusions s’agissant de l’exposé de ses moyens.

Dans ses dernières écritures signifiées le 16 mars 2023 par la voie électronique, AXA FRANCE IARD demande au tribunal de :
- CONSTATER que les travaux réalisés par la société [Adresse 6] ne sont pas couverts par le contrat d'assurance de la société AXA ;
- DEBOUTER les époux [S] de toutes leurs demandes dirigées contre AXA, en sa qualité d'assureur de la société [Adresse 6] ;
A titre subsidiaire :
- PRONONCER la nullité du rapport de l'expert judiciaire ;
- DEBOUTER les époux [S] de toutes leurs demandes dirigées contre AXA, en sa qualité d'assureur de la société [Adresse 6] ;
A titre très subsidiaire :
- CONSTATER que les époux [S] ne démontrent pas que l'ouvrage réalisé par la société CHAPISOLATION DU CENTRE est affecté d'un désordre ayant pour effet de rendre l'ouvrage impropre à sa destination ;
- DEBOUTER les époux [S] de toutes leurs demandes dirigées contre AXA, en sa qualité d'assureur de la société [Adresse 6] ;
En tout état de cause :
- CONDAMNER les époux [S] à payer à la société AXA la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de se référer à ses conclusions s’agissant de l’exposé de ses moyens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 20 juin 2025 par la voie électronique, la SMABTP demande au tribunal de :
- REJETER comme mal fondé l’ensemble des demandes formées par les époux [S] en l’absence de fondement juridique de leur demande ;
- CONSTATER que les travaux d'isolation de la société [Adresse 6] ont été facturés le 14 janvier 2013 soit avant le 23 janvier et nécessairement après les travaux de JT CLIMAT ;
- CONSTATER que la facture de carrelage est du 7 janvier 2013 soit là encore, antérieurement au 22 janvier 2013 et postérieurement aux travaux de JT CLIMAT ;
- JUGER que la police d'assurance souscrite le 22 janvier 2013 est inapplicable car postérieure aux travaux litigieux ;
- METTRE la SMABTP hors de cause ;
Très subsidiairement :
- JUGER que la responsabilité technique de la société JT CLIMAT dans la survenance du sinistre n’est pas établie ;
- JUGER que les non conformités relevées par l’expert judiciaire ne sont pas manifestement imputables à la société JT CLIMAT ;
- REJETER en conséquence toutes demandes formulées à l’encontre de SMABTP es qualité d’assureur ;
- CONDAMNER les époux [S] à payer à la SMABTP la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER les époux [S] aux entiers dépens.

Il convient de se référer à ses conclusions s’agissant de l’exposé de ses moyens.

La société CHAPISOLATION DU CENTRE n'a pas constitué avocat. Elle a été citée à étude. En tout état de cause, le présent jugement étant susceptible d'appel, il sera réputé contradictoire conformément aux dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 9 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 11 décembre 2025. Le délibéré a été fixé au 5 mars 2026, prorogé au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité

Au sein du dispositif de ses conclusions, la SCI les Demeures Solognotes sollicite le débouté des demandeurs, mais également que leurs demandes soient déclarées « irrecevables ». Dans ses écritures, elle soulève en effet une fin de non-recevoir, sur le fondement de l'article 1648 du Code civil, arguant du fait que l'action en garantie des vices cachés exercée par les époux [S] est prescrite, l'assignation au fond étant intervenue plus de deux ans après le rapport d'expertise (3 avril 2019 / date du dépôt du rapport : 7 mai 2019).

Néanmoins, contrairement à ce qu'indique la SCI les Demeures Solognotes, l'assignation au fond est en date du 2 avril 2021, et non du 9 avril.

En tout état de cause, en vertu de l'article 789 du Code de procédure civile, s'appliquant à toutes les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les fins de non-recevoir relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état. Le tribunal se déclarera donc incompétent pour statuer sur ce point.

Sur la demande en nullité du rapport d'expertise judiciaire

AXA FRANCE IARD sollicite que soit prononcée la nullité du rapport d'expertise judiciaire de l'expert [I] [J]. La SCI les Demeures Solognotes semble s'associer à cette demande dans le corps de ses écritures, sans pour autant formaliser de prétention dans son dispositif.

La SCI les Demeures Solognotes invoque une partialité de l'expert révélée lors d'une réunion d'expertise du 16 octobre 2017 au cours de laquelle [I] [J] aurait tenu des propos déplacés, voire racistes, à l'encontre des gérants de la SCI. Cette assertion n'est néanmoins pas démontrée et ne ressort exclusivement que des déclarations de la SCI les Demeures Solognotes (pièce n°1). Aucune autre partie présente n'a attesté de la tenue de tels propos ou d'une telle manifestation de partialité. Cet argument est par conséquent inopérant.

L'article 276 du Code de procédure civile dispose que « L'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent ». L'inobservation de ces formalités n'entraîne la nullité du rapport d'expertise qu'à charge pour la partie qui l'invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité. Tel n'est pas le cas lorsque l'expert a implicitement répondu dans son rapport aux dires qu'il avait omis de mentionner.

En l'espèce, la société AXA allègue avoir adressé un dire à l'expert en date du 15 mai 2018, dire qui n'a pas été annexé au rapport et auquel l'expert n'aurait pas répondu. Dans ce courrier (pièce n°7 de AXA), l'assureur affirme que l'expert aurait dû prendre en compte dans le système de chauffage, outre le plancher chauffant, les radiateurs électriques et l'insert de la cheminée. Or, l'expert avait répondu dans son rapport à cette question, page 16 : « Une question est posée au sujet du calcul de chauffage, dans le cas de l'existence d'un insert. Je réponds que l'apport de calories par insert ne fait pas partie du calcul de chauffage, puisque l'insert n'est pas allumé en permanence, et donc considéré comme un appoint. Certaines parties contestent. Je me suis renseignée auprès de plusieurs chauffagistes : les inserts ne sont pas pris en compte dans les calculs thermiques ».

En tout état de cause, force est de constater que AXA affirme avoir adressé un courrier à l'expert le 15 mai 2018, mais ne le démontre pas, un simple courrier étant produit sans preuve d'envoi.

Par conséquent, AXA FRANCE IARD sera débouté de sa demande tendant à voir le rapport d'expertise judiciaire annulé.

Sur la responsabilité de la SCI les Demeures Solognotes : action en garantie des vices cachés

Il convient de rappeler à titre introductif que l'article 9 du Code de procédure civile impose aux parties de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

L'article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. Il ressort notamment de ces dispositions, et d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation, que le vice est considéré comme caché dès lors que l'acheteur n'a pas eu connaissance du défaut dans son ampleur et ses conséquences. L'article 1644 dispose que dans le cas de la garantie des vices cachés, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l'espèce, l'expert a listé les vices suivants (page 21 de son rapport – pièce n°32) :
1) Chauffage par le sol défectueux ;
2) VMC montée à l'envers, pas de ventilation de la maison ;
3) Isolation partielle de la toiture ;
4) Charpente à revoir ;
5) Couverture de toiture inadaptée niveau poids des tuiles et tuiles de rive qui tombent ;
6) Pentes du toit du garage et du auvent trop faibles, d'où l'infiltration d'eau ;
7) Place de l'interrupteur électrique pas aux normes de sécurité ;
8) Volets défectueux ;
9) Escalier intérieur trop pentu et courant d'air avant le palier ;
10) [Localité 8] des chambres, WC et entre le garage et la maison défectueuses ;
11) Fissure verticale en façade entrée.

Selon l'expert, « Aucun des désordres ne pouvait être visible par un non-professionnel au moment de la vente ». Il est donc établi que les vices étaient antérieurs à la vente et cachés des acquéreurs.

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose également un vice rendant impropre la chose vendue à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus. L’expert a sur ce point conclu : « Les désordres de VMC, d’isolation thermique, d’escalier, d’électricité et de menuiseries défectueuses, ainsi que de chauffage par le sol sont de nature à rendre la maison impropre à destination. Les désordres de charpente et de couverture sont de nature à compromettre la solidité de l’immeuble ».

L'ensemble des conditions des articles 1641 et suivants du Code civil étant remplies, la garantie des vices cachés due par le vendeur est donc susceptible de s’appliquer au cas d'espèce.

L'article 1643 du Code civil dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ».

En l'espèce, l'acte de vente (pièce n°1 des demandeurs) stipule expressément : « Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol, ou les bâtiments, à l'exception toutefois et le cas échéant de ce qui est dit ci-dessus sous le titre « Environnement – Santé publique ». Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance ».

Cette clause exonératoire n’a vocation à s’appliquer que dans le cas où le vendeur n’avait pas connaissance des vices affectant le bien. Or, une société civile immobilière a par nature pour objet l’acquisition ou la construction, la gestion et l’administration de biens immobiliers. La SCI les Demeures Solognotes a de ce fait nécessairement agi en qualité de vendeur professionnel (voir notamment en ce sens : Civ 3e, 27 octobre 2016, n°15-24.232 et Civ 1ere, 9 juillet 2025, n°23-23.066). En conséquence, le vendeur professionnel ne pouvant ignorer les vices de la chose vendue, la clause exonératoire de garantie ne saurait s’appliquer. La SCI les Demeures Solognotes est tenue de la garantie des vices cachés.

Par conséquent, et conformément à l'article 1644 du Code civil, l'acheteur peut rendre la chose et se faire restituer le prix, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix. En l’espèce cependant, les époux [S] ne sollicitent ni la résolution de la vente, ni la restitution d’une partie du prix. Ils ne demandent en effet que l’octroi de dommages et intérêts. Cette action indemnitaire n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire et peut être engagée de manière autonome.

L'article 1645 du Code civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ». En l'espèce, il est établi que la SCI les Demeures Solognotes avait connaissance des vices de la chose, en sa qualité de vendeur professionnel.

Les époux [S] évoquent dans un premier temps un préjudice matériel qu’ils chiffrent à 91 255,85 euros, au titre des travaux de reprise nécessaires. L’expert judiciaire a dans son rapport évalué le montant total des travaux à la somme de 91 535,38 euros TTC. Il y a par conséquent lieu de faire droit en intégralité à la demande de dommages et intérêts des demandeurs. La SCI les Demeures Solognotes sera condamnée à leur verser cette somme.

Les demandeurs sollicitent par ailleurs l’indemnisation de leur préjudice de jouissance qu’ils évaluent à 50 000 euros. L’expert judiciaire a estimé, s’agissant de ce poste de préjudice : « La famille [S] n’habite plus la maison depuis décembre 2016 en raison des dangers encourus pour leurs enfants. Ils sont logés à la caserne de gendarmerie où ils travaillent. Préjudice : proposition de l’expert : 1000 euros par mois pour non jouissance de bien soit, de décembre 2016 à la fin des réparations + 4 mois de travaux minimum ». Dans leurs écritures, les époux [S] affirment néanmoins avoir dû quitter le logement en 2019 avec leurs deux jeunes enfants (en raison notamment du risque de chute de tuiles et des dysfonctionnements du chauffage et défauts d’isolation), et non en 2016. Ces allégations ne sont néanmoins justifiées par la production d’aucune pièce. L’impossibilité totale de vivre dans l’habitation n’est pas confirmée par l’expert, et le relogement de la famille [S] à la caserne de gendarmerie n’est pas démontrée et ne ressort que de leurs déclarations, sans date précise par ailleurs. Le préjudice de jouissance existe néanmoins au vu des désordres constatés par l’expert judiciaire. Au vu de l’ancienneté de la procédure et de l’apparition des désordres, il conviendra d’indemniser le préjudice de jouissance à hauteur de 20 000 euros. La SCI les Demeures Solognotes sera ainsi condamnée à leur verser cette somme.

Sur la responsabilité des constructeurs : la garantie décennale

Les époux [S] invoquent la garantie décennale de l'article 1792 du Code civil pour retenir la responsabilité des sociétés DML CONSTRUCTIONS, JT CLIMAT, SOLISOLS et [Adresse 6].

L'expert a conclu que les désordres avaient pour origine les travaux suivants :
« - les travaux de base ont été faits par M. [L], père, non professionnel de la construction ;
les modifications de la maison avant la vente, à savoir l'aménagement de l'étage ainsi que les modifications de chauffage, de couverture et d'électricité ont été faites à la fois par des entreprises sous-traitantes, par DML CONSTRUCTIONS, et par M. [P] [L], associé de la SCI les Demeures Solognotes ;
le chauffage par le sol a été mis en œuvre sans aucune étude préalable par plusieurs entreprises :
d'abord M. [P] [L] pour déposer le carrelage existant au RDCH ;
ensuite la société [Adresse 6] pour un isolant noté polyuréthane sur facture alors que nous avons trouvé sur place du polystyrène pas suffisamment épais ;
puis JT CLIMAT pour les câbles chauffants avec calepinage incohérent toujours sans aucune étude préalable ;
puis JT CLIMAT ou M. [F] peut-être pour la mise en œuvre de la dalle d'enrobage d'une épaisseur insuffisante, ce dernier atteste avoir posé le plancher chauffant et les raccords à la PAC ;
puis directement le carrelage effectué par [M] et/ou M. [L], sans treillis anti-retrait ;
Les deux études thermiques E9 et E11 soulignent de graves désordres dans la mise en œuvre du plancher chauffant.
les autres désordres : VMC, toiture, couverture, portes, volets, escalier, fissures, électricité proviennent tous de malfaçons de l'entreprise DML qui a réalisé ces prestations ».

La mise en œuvre de la garantie décennale prévue à l'article 1792 du Code civil suppose la réunion de plusieurs conditions, et notamment que les travaux réalisés par les sociétés visées aient été réceptionnés. Au vu de la date des travaux, la réception aurait été faite par la SCI les Demeures Solognotes.

L'article 1792-6 du Code civil dispose en son premier alinéa que « La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ». La réception peut être expresse, tacite ou judiciaire.

En l’espèce, en l’absence de procès-verbal de réception, il n’y a pas de réception expresse. Aucune des parties ne sollicite une réception judiciaire. Reste la réception tacite. Aucune pièce produite par les demandeurs ne suffit néanmoins à caractériser une telle réception, ni a fortiori à en fixer la date.

Par conséquent, la responsabilité des sociétés visées ne saurait être engagée sur le fondement de la garantie décennale.

Sur la responsabilité des constructeurs : la responsabilité contractuelle

A titre subsidiaire, les époux [S] invoquent la responsabilité contractuelle des sociétés DML CONSTRUCTIONS, JT CLIMAT, SOLISOLS et CHAPISOLATION DU CENTRE en visant l'ancien article 1147 du Code civil dans leurs écritures.

L’ancien article 1147 du Code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, disposait que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Sauf clause contraire, l’acquéreur d’un immeuble a qualité à agir contre les constructeurs, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire (en ce sens : Civ 3e, 9 juillet 2014, n°13-15.923). En l’espèce, les époux [S] peuvent donc invoquer le fondement de la responsabilité contractuelle à l’égard des constructeurs.

A la question de savoir comment déterminer les responsabilités encourues en l’espèce, l’expert judiciaire a répondu (page 23 du rapport) : « Si les travaux de base ont été faits par un non-professionnel de la construction (M. [L], père des associés de la SCI les Demeures Solognotes), les modifications ont été mises en œuvre par DML et d’autres entreprises, des professionnels qui doivent appliquer les normes en vigueur et bâtir dans les règles de l’art qui plus est, doivent être qualifiés et assurés.
A ce jour, je n’ai pas reçu les attestations d’assurance demandées de l’entreprise DML. Les autres entreprises ont des assurances pour 2013, c’est-à-dire après les travaux de chauffage par le sol. Seule [M] a envoyé une assurance pour 2012.
Sans assurance pour l’année 2012 des différents intervenants, le seul responsable des travaux reste le propriétaire de la maison à cette date, à savoir la SCI les Demeures Solognotes ».

A la lecture du rapport d’expertise et l’énumération des causes des dommages, il est impossible de connaître avec précision les champs d’intervention exacts de chaque société et leur degré de responsabilité éventuelle dans la survenance des désordres. Il est en effet notamment évoqué le fait que la plupart des « travaux de base » ont été réalisés par Monsieur [L] (le père des associés de la SCI les Demeures Solognotes), non professionnel de la construction. Il est également constaté que si beaucoup de travaux ont été faits par la société DML CONSTRUCTIONS, ils sont énumérés sans distinction (VMC, toiture, couverture, portes, volets, escalier, fissures, électricité) et avec la notion d’intervention d’autres entreprises sous-traitantes, sans précision. S’agissant du chauffage par le sol par exemple, il est dit qu’il a été installé par « plusieurs entreprises » ainsi que par Monsieur [L] : « puis ou JT CLIMAT ou Monsieur [F] pour la mise en œuvre de la dalle d’enrobage d’une épaisseur insuffisante » ; « puis directement le carrelage effectué par [M] et/ou Monsieur [L] ». S’il est évident que des désordres sont en lien avec des malfaçons, il est en revanche en l’état impossible de les attribuer à telle ou telle entreprise, faute de précision sur les travaux exacts réalisés par chacun.

Par conséquent, la responsabilité des sociétés visées ne saurait être engagée sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Sur la mise en cause des assureurs

La responsabilité des sociétés DML CONSTRUCTIONS, JT CLIMAT, SOLISOLS et CHAPISOLATION DU CENTRE ne pourra être engagée en l’espèce, les prétentions des demandeurs étant infondées, au vu de ce qui est exposé précédemment. Leurs assureurs respectifs, la SMABTP, la MAAF et la société AXA FRANCE IARD seront donc mis hors de cause.

La SCI les Demeures Solognotes sollicite à être garantie de toute condamnation par la MAAF, la SMABTP et société AXA FRANCE IARD. Cette prétention n’est pas fondée et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il y a lieu de condamner la SCI les Demeures Solognotes aux dépens, qui comprendront les frais d'expertise.

En application de l'article 699 du Code de procédure civile, les avocats en la cause seront autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.

L'article 700 du Code de procédure civile dispose que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties. En l'espèce, il convient de condamner la SCI les Demeures Solognotes à payer aux époux [S] la somme de 2000 euros à ce titre. Il convient également de faire droit aux demandes de la société AXA FRANCE IARD et de la SMABTP, qui ont été mis hors de cause : les époux [S] seront condamnés à leur verser 1500 euros chacun au titre des frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

La présente instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, il convient de rappeler que le jugement sera de droit assorti de l'exécution provisoire, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS