TJ 41018, 6 mai 2026, RG 25/02532

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 25/02532 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E4D6 Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 06 MAI 2026

N° RG 25/02532 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E4D6
Minute : 2026/314

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Madame [L] [A], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [D]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l'audience publique du 04 Mars 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : S.A. D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE
EXPÉDITION : Madame [G] [D]
le :
Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 30 juin 2023 à effet immédiat, la Société Anonyme d’HLM [Adresse 1] a donné en location à Madame [G] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 310,67 euros, payable à terme échu, avec un dépôt de garantie du même montant.

La bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, le 16 septembre 2024, à sa locataire, portant sur une somme en principal de 1135,41 euros, qui a été signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 septembre 2024.

La S.A. 3 F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner sa locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 28 aout 2025, aux fins suivantes :

- À titre principal :
*Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
*Constater que le logement sis à [Adresse 7], est occupé sans droit ni titre par Madame [G] [D] depuis le 17 novembre 2024.
*Ordonner l'expulsion de Madame [G] [D] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;
*Condamner Madame [G] [D] à régler à la S.A. [Adresse 1]:
-1797,87 euros à valoir sur les impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 5 juin 2025, assorti des intérêts de droit à compter de l’exploit introductif d’instance ;
-une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges, à compter du 6 juin 2025, soit 438,99 par mois, jusqu’au départ volontaire des lieux ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion
- subsidiairement :
* Prononcer la résiliation du bail ;
*Constater que le logement sis à [Adresse 7], est occupé sans droit ni titre par Madame [G] [D] depuis le 17 novembre 2024.
*Ordonner l'expulsion de Madame [G] [D] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;
*Condamner Madame [G] [D] à régler à la S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE les sommes suivantes :
-1797,87 euros à valoir sur les impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 5 juin 2025, assorti des intérêts de droit à compter de l’exploit introductif d’instance ;
-une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges, soit 438,99 € par mois, à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ volontaire des lieux ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion
- en tout état de cause :
-Condamner Madame [G] [D] à payer à la SA [Adresse 1] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Condamner Madame [G] [D] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer pour 90,92 euros ;
-Assortir la décision de l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département qui en a accusé réception le 1er septembre 2025.

À l’audience du 4 mars 202, la S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée par Madame [L] [A], attachée à l’entreprise, munie d’un pouvoir spécial, a alors actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1836,86 euros, compte arrêté au 3 mars 2026 et a maintenu les demandes de l’assignation, tout en indiquant ne pas être opposée à ce que des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire soient accordés, à raison de 36 mois.

Citée à étude, Madame [G] [D] n’était ni présente, ni représentée.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la défenderesse n’ayant pas comparu mais le jugement étant rendu en premier ressort, il est réputé contradictoire.

I. Sur la recevabilité de la demande

- Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement avec son accusé réception le 6 septembre 2024.

Sa demande est donc recevable à ce titre.

- Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet qui l’a enregistrée le 1er septembre 2025

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié et en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 30 juin 2023, contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article 9).

Se prévalant d'une situation d'impayés, le 16 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de La S.A. [Adresse 1] à Madame [G] [D] et remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 1135,41 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, sans que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’aient eu pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Madame [G] [D] avait donc, sans égard pour le délai de six semaines visé au commandement, jusqu'au 18 novembre 2024, le 16 étant un samedi, comme il est dit à l’article 642 du code de procédure civile, inclus pour régler les causes du commandement de payer qu’elle n’a pas réglées, les conditions d’application de la clause résolutoire étant ainsi réunies le 19 novembre 2024.

- Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La créance locative de la bailleresse sur la locataire est suffisamment établie par ;
Le contrat de bail du 30 juin 2023,
Le commandement du 16 septembre 2024,
Les décomptes des sommes dues des 5 juin 2025 et 4 mars 2026.

Il en ressort une dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation impayés, de 1836,86 euros, compte arrêté au 4 mars 2026, échéance de février incluse.

Absente à l’audience Madame [G] [D] n’entend visiblement pas contestée sa dette, elle sera condamnée à la régler avec intérêts de droit à compter du jugement.

- Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la mise en place d’un plan d’apurement de la dette, en plus du loyer courant et des charges, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il apparaît que la locataire a repris le règlement du loyer et des charges courants

Elle est également à même de régler des échéances d’arriérés en sus de son loyer courant.

Compte tenu de cette reprise du paiement des loyers, de l’accord de la bailleresse pour que la dette soit apurée moyennant des mensualités égales pendant 36 mois, il convient d’autoriser Madame [G] [D] à se libérer de sa dette locative par le paiement de 35 échéances mensuelles de 50 euros, une 36 ème, sauf meilleur accord entre eux, permettant de solder la dette en principal et intérêts, et ce suivant la même périodicité que les échéances courantes et en sus de celles-ci.

Les effets de la clause résolutoire seront pendant ce délai ce délai suspendus.

En cas de non-respect de l’échéancier ainsi accordé pour le règlement du solde de la dette locative en sus des échéances courantes, la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, 15 jours après une mise en demeure restée sans effet.

- Sur l’indemnité d’occupation

Madame [G] [D] sera alors redevable, à compter de la date à laquelle la clause résolutoire viendrait à reprendre son plein effet, d’une indemnité d’occupation dont il convient de fixer le montant mensuel à un montant égal au montant des loyers et charges contractuellement dus, Madame [G] [D] étant, dans cette hypothèse, condamnée à en assurer le paiement jusqu’à la libération complète des lieux.

- Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant, toujours dans cette hypothèse selon laquelle la clause résolutoire reprendrait son plein effet, résilié, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [D] ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes accessoires

- Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application de ces dispositions.

- Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [G], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 septembre 2024 et de l’assignation.

- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS