TJ 41018, 1 juill. 2026, RG 24/02969

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 24/02969 - N° Portalis DBYN-W-B7I-EUYE Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2026

N° RG 24/02969 - N° Portalis DBYN-W-B7I-EUYE
Minute : 2026/463

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [V]
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparant en personne

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Damien VINET, avocat au barreau de BLOIS, substitué par Me Julie CHOLLET, avocate au barreau de BLOIS

DÉBATS : à l'audience publique du 06 Mai 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : Monsieur [M] [V]
EXPÉDITION : Me Damien VINET
le :
Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 18 août 2020, Monsieur [V] [M] a donné en location à Madame [Z] [W] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 550 euros, payable d'avance chaque mois, outre 11 euros de provision sur charges.

Suivant contrat du 21 septembre 2020, Monsieur [V] [M] a donné en location à Madame [Z] [W] un emplacement de garage de stationnement n° 6, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 50 euros, comprenant un forfait de 1 euros pour les ordures ménagères.

Le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 11 décembre 2023 à sa locataire portant sur une somme en principal de 8 656,47 euros, au titre des loyers impayés du logement, qui a été signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 décembre 2023.

Le 11 décembre 2023, il sera également délivré à la locataire un commandement de justifier d'une assurance visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation.

À la même date, c'est un commandement de payer la somme de 1 531,56 euros au titre des loyers impayés du garage qui sera délivré.

Monsieur [V] a ensuite fait assigner sa locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, aux fins suivantes :

*Constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du logement, ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail du logement
*Prononcer la résiliation du contrat de bail du garage ;
*Ordonner l'expulsion de Madame [Z] [W] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;
*Condamner Madame [Z] [W] à régler aux bailleurs
- 13 325,67 euros à valoir sur les impayés de loyers, charges et indemnités d'occupation du logement selon décompte arrêté au 23 août 2024, et 1 962,28 à valoir sur les loyers impayés du garage au 23 août 2024 ;
-une indemnité d'occupation égale à ce que serait le montant du loyer et des charges pour le logement et une indemnité d'occupation égale à ce que serait le montant du loyer et des charges pour le garage, à compter de la résiliation des baux jusqu'au départ volontaire des lieux ou à défaut de départ volontaire, jusqu'à l'expulsion
*Condamner Madame [Z] [W] à payer au bailleur la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
*Condamner Madame [Z] [W] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;
*Transmettre une expédition de la décision au préfet d'indre et loire.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département qui en a accusé réception le 29 août 2024.

À l'audience du 19 février 2025, Monsieur [V] était présent et citée à étude, Madame [Z] [W] était représentée par son conseil.

Une ordonnance enjoignant aux parties de rencontrer un conciliateur sera prise le même jour, avec renvoi de la procédure au fond au 5 novembre 2025.

Un constat d'accord interviendra le 16 octobre 2025, les parties reconnaissant un retard de loyer de 7 421,28 euros, s'accordant sur une résiliation du bail du garage et fixant une deuxième tentative de conciliation au 27 novembre 2025 pour déterminer le remboursement de la dette.

Madame [W] ne s'est pas présentée à la deuxième tentative de conciliation.

Le 5 novembre 2025 un renvoi contradictoire au 4 février 2026 sera ordonné, suivi d'un renvoi contradictoire au 6 mai 2026.

Le 6 mai 2026, Monsieur [V] sera présent en personne, il maintiendra ses demandes et actualisera la dette locative à 7 230,28 euros pour le logement et à 2 437,04 pour le garage.

Madame [W] sera représentée par son conseil qui maintiendra ses demandes, soit suivant ses dernières conclusions N° 3 :

*Dire et juger la dette locative antérieure au 26 août 2021 prescrite ;
*Dire et juger le bailleur défaillant à rapporter la preuve de la dette locative faute de décompte actualisé ;
A titre subsidiaire
*Dire et juger la dette locative du logement d'un montant de 12 181,84 au 31 décembre 2025 ;
*Dire et juger que le bailleur ne rapporte pas la preuve de la dette locative du garage ;
Sur le fond
A titre principal dire et juger la procédure d'expulsion irrecevable ;
Sur les délais de paiement
Accorder à Madame [W] les plus larges délais de paiement soit trois ans avec suspension de la clause résolutoire, ou subsidiairement deux ans de délai de paiement ;
En tout état de cause
Condamner Monsieur [V] à lui verser 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens

La fiche de diagnostic social et financier n'a pas été reçue au greffe, mais un courrier de SOLIHA informant d'une vaine tentative de contact avec le locataire.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

- Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l'article 24-I de la loi du 06 juillet 1989 :

Le représentant de l'État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.,

Le bailleur justifie de ce signalement à la date du 12 décembre 2023.

Sa demande est donc recevable à ce titre.

- Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet qui en a accusé réception le 29 août 2024

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

1 ) Sur le bail du logement

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié et en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du logement du 18 août 2020, contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article 12).

Se prévalant d'une situation d'impayés, le 11 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [V] à Madame [Z] [W] et remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 8 656,47 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, qui visera un délai de six semaines conforme aux dispositions de la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 ne sont pas venues modifier les délais prévus aux baux en cours ou futurs.

Madame [Z] [W] avait donc jusqu'au 12 février 2024 inclus pour régler les causes du commandement de payer, le 11 étant un dimanche, comme il est dit à l'article 642 du code de procédure civile, qu'elle n'a pas réglées, les conditions d'application de la clause résolutoire étant ainsi réunies le 13 février 2024.

Le bail étant résilié pour défaut de paiement des loyers, la résiliation fondée sur le défaut d'assurance est devenue sans objet, mais le commandement délivré à ce sujet était fondé, aucune attestation d'assurance n'étant produite aux débats, ni contestation élevée à ce sujet.

- Sur l'indemnité d'occupation

Madame [Z] [W] est redevable, à compter du 13 février 2024, d'une indemnité d'occupation dont il convient de fixer le montant mensuel à un montant égal au montant des loyers et charges contractuellement dus, Madame [Z] [W] étant condamnée à en assurer le paiement jusqu'à la libération complète des lieux.

- Sur l'expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à la date du 13 février 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [W] ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur le montant de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'établir l'existence de la créance qu'il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

La créance locative des bailleurs sur le locataire est suffisamment établie par ;
Le contrat de bail du 18 août 2020
Le commandement du 11 décembre 2023,
Les décomptes des sommes dues du 23 août 2024 et 14 avril 2026.

Il en ressort une dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation impayés, de
7 230,28 euros, compte arrêté au 14 avril 2026, échéance d'avril incluse.

Madame [Z] [W] reconnait une dette de 4 190,82 euros de loyer au 31 janvier 2025.

Devant le conciliateur, le 16 octobre 2025, les parties se sont accordées sur une dette globale de 7 421,28 euros, cette reconnaissance de dette est suffisante pour écarter tout exception de prescription ainsi qu'il est dit à l'article 2248 du code civil

Monsieur [V] justifie avoir comptabilisé la plupart des règlements allégués par Madame [W], en contestant certains sans que Madame [W] ne rapporte la preuve contraire, qui lui incombe, avec de simples affirmations ou mentions sur un cahier.

La somme de 7 230,28 euros sera retenue comme due et donnera lieu à condamnation.

- Sur les délais sollicités

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce la locataire n'a pas repris le règlement des loyers courants.

La dette est conséquente et il n'est en rien démontré qu'elle est susceptible d'être résorbée en 24 ou 36 mois, en sus du loyer courant.

Les demandes de délais avec ou sans suspension de la clause résolutoire seront rejetés.

2 ) Sur le bail du garage

- Sur le montant de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'établir l'existence de la créance qu'il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

La créance de loyers impayés de Monsieur [V] est suffisamment établie par :

- le bail du 21 septembre 2020,
- le commandement de payer du 11 décembre 2023,
- les décomptes des loyers dus des 23 août 2024 et 11 avril 2026,

Il en ressort une dette au titre des loyers et charges impayés, de 2 437,04 euros, compte arrêté au 14 avril 2026, échéance d'avril incluse.

Madame [Z] [W] reconnait une dette de 710,55 euros de loyer au 31 janvier 2025.

Devant le conciliateur, le 16 octobre 2025, les parties se sont accordées sur une dette globale de 7 421,28 euros, cette reconnaissance de dette est suffisante pour écarter tout exception de prescription ainsi qu'il est dit à l'article 2248 du code civil

Monsieur [V] justifie avoir comptabilisé la plupart des règlements allégués par Madame [W], en contestant certains sans que Madame [W] ne rapporte la preuve contraire, qui lui incombe, avec de simples affirmations ou mentions sur un cahier.

La somme de 2 437,04 euros sera retenue comme due et donnera lieu à condamnation.

La demande de délais sera rejetée pour les mêmes motifs que précédemment.

- Sur la demande de résiliation judiciaire

Selon l'Article 1728
Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Selon l'article 1227 du code civil :
La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Et selon l'article 1228 du même code :
Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'obligation pour le locataire de régler ses loyers ponctuellement est une obligation impérative comme le dit l'article 1728 du code civil, tout manquement à cette obligation étant susceptible de justifier la résiliation du bail.

En l'espèce, la carence de Madame [W] dans le règlement de ses loyers est manifeste puisqu'elle ne règle plus rien depuis de nombreux mois et le commandement de payer, qui lui a été délivré le 11 décembre 2023, est resté sans effet, sans qu'elle n'ait restitué le garage comme elle s'y était engagée devant le conciliateur le 16 octobre 2025.

Il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur le garage en date du 21 septembre 2020.

- Sur l'indemnité d'occupation

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation dont la locataire sera redevable à compter du présent jugement, le bail étant résilié et les loyers cessant d'être dus, à un montant égal au montant des loyers contractuellement dus.
Madame [W] sera condamnée à en assurer le paiement jusqu'à la libération complète des lieux.

- Sur l'expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié, il convient d'ordonner la libération des lieux et l'expulsion de Madame [W] et de tout occupant de son chef avec au besoin l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

III. Sur les demandes accessoires

- Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application de ces dispositions à hauteur de 300 euros.

- Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [Z] [W], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront le coût des 3 commandements et de l'assignation.

- Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS