TJ 41018, 1 juill. 2026, RG 25/01537

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 25/01537 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E2DP Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2026

N° RG 25/01537 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E2DP
Minute : 2026/461

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [D]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

Madame [Q] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l'audience publique du 06 Mai 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : Me Roger LEMONNIER
EXPÉDITIONS : Monsieur [T] [D], Madame [Q] [I]
le :
Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 21 juin 2024 à effet au 6 juillet 2024, la SCI IVEDIUM a donné en location à Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 465 euros, outre 55 euros de charges, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Le 17 juin 2024, la SCI IVEDIUM a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES stipulant le cautionnement simple par cette dernière en sa faveur à la sûreté et à la garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues par ses locataires, au titre d’un impayé de loyer ou de dégradation locative.

À compter du mois de novembre 2024, la bailleresse a fait jouer l’engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui a ainsi versé une somme de 1040 euros au titre des impayés de loyers de novembre et décembre 2024.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a en conséquence fait signifier à Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 27 février 2025 pour 1 040 euros.

Cet acte a été remis à personne pour Madame [I] et à cette dernière pour Monsieur [D] et dénoncé à la Commission de coordination des actions des préventions des expulsions locatives du Loir-et-Cher qui l’a enregistré le 28 février 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, aux fins suivantes, :
Déclarer acquise la clause résolutoire inséré au bail,Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique, Condamner solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 224,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 février 2025 sur la somme de 1 040 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation, Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,Condamner solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, Condamner in solidum Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Condamner in solidum Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département qui l’a enregistrée le 20 mai 2025.

À l’audience du 4 février 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes en précisant ne pas être opposée à la demande de délais des locataires

Assignés à personne, Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q] étaient présents.

Ils ont indiqué s’être vu opposer un refus par le gestionnaire d’ACTION LOGEMENT SERVICES quand ils ont voulu, à réception du commandement, payer tout ce qu’ils devaient. Ils ont déclaré être d’accord pour payer si un échéancier est mis en place qu’ils ont souhaité. Monsieur [D] est agent polyvalent et perçoit 1 400 euros par mois, Madame [I] est agent de crèche et perçoit 1 800 euros bruts par mois. Ils ont un crédit voiture de 200 euros par mois et une dette d’EDF qu’ils contestent.

La tentative de conciliation mise en place le jour même de l’audience n’a pas aboutie, un renvoi au 6 mai 2026 a été ordonné pour permettre aux défendeurs de faire choix d’un conseil.

Le 6 mai 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à 2 840,42 euros. Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q] n’étaient ni présents ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR L’INTÉRÊT À AGIR DE LA SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention État-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 17 juin 2024 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits et actions de la bailleresse tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du et en expulsion de Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q].

II – Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives
En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

La caution justifie avoir procédé à ce signalement qui a été enregistré le 28 février 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet qui l’a enregistrée le 20 mai 2025.

La demande formée par la caution est donc recevable.

III - Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les signatures du contrat de bail
Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié et en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
Le bail du 21 juin 2024 à effet au 6 juillet 2024 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues par le locataire au titre des loyers et des charges récupérables, la présente location sera résiliée de plein droit, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Se prévalant d'une situation d'impayé, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré, à la requête de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, à Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q], le 27 février 2025, signifié à personne pour Madame [I] et à cette dernière pour Monsieur [D], portant sur la somme en principal de 1 040 euros au titre des loyers et charges impayés de novembre et décembre 2024 qu’elle avait réglée.

Le commandement de payer prévoit un délai de six semaines pour éteindre les causes du commandement de payer, conforme aux dispositions de la loi du 27 juillet 2023 et au bail.

Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q] avaient donc jusqu'au 10 avril 2025 pour régler les causes du commandement de payer qu’ils n’ont pas totalement réglées puisqu’ils ont réglé 520 euros le 6 mars 2025 et 480 euros le 8 avril 2026 soit 1 000 euros.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont ainsi réunies le 11 avril 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La créance locative du bailleur sur les locataires et les paiements déjà réalisés par La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à ce titre sont suffisamment établies par :
Le contrat de bail du 21 juin 2024,
Le commandement du 27 février 2025,
Les décomptes des sommes dues, détails de la créance d’ACTION LOGEMENT, attestation de paiement, quittances subrogatives et récapitulatif des montants payés et dus, des 18 et 29 avril, 9 mai 2025, et 29 avril 2026.
 

Il en ressort une dette locative, échéance du mois de février 2026 incluse, et des paiements déjà réalisés par ACTION LOGEMENT, dernière quittance subrogative No 9 incluse, de
2 804,42 euros.

Par suite, la dette locative s’élevant à la somme de 2 804,42 euros au 29 avril 2026, il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q] à payer ladite somme avec intérêts de droit sur 1 040 euros à compter du commandement du 27 février 2025 et de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q], présents à l’audience du 4 février 2026, n’ont pas contesté leur dette.

Sur les délais de paiement
La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires ont souhaité régler leur dette locative suivant un échéancier.

ACTION LOGEMENT a indiqué ne pas y être opposé.

La situation de Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q] permet d’espérer raisonnablement qu’ils pourront apurer leur dette locative en 36 mensualités.

Ainsi ils perçoivent par mois 1 400 euros pour Monsieur et 1 800 euros bruts pour Madame.

Leur loyer est de 526,52 par mois charges incluses, et ils règlent un crédit voiture de 200 euros.

Il convient de les autoriser à se libérer de leur dette locative par le paiement de 36 échéances mensuelles de 80 euros, la 36 ème étant ajustée pour permettre de solder la dette en principal, intérêts et frais, sauf meilleur accord, et ce suivant la même périodicité que les échéances courantes et en sus de celles-ci.

Les effets de la clause résolutoire seront pendant ce délai suspendus.

Si les délais sont respectés, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué

En cas de non-respect de l’échéancier ainsi accordé pour le règlement du solde de la dette locative en sus des échéances courantes la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, 15 jours après une mise en demeure restée sans effet.

Sur l’indemnité d’occupation
Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q] restent redevables des loyers et charges, en revanche si la clause résolutoire reprenait son plein effet, ils seraient alors redevables d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle, qu’il convient de fixer à un montant égal au montant du loyer contractuel augmenté des charges, Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q], toujours dans cette hypothèse, étant alors solidairement condamnés à payer lesdites indemnités qui pourront l’être entre les mains de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à partir du moment où ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur l’expulsion du locataire
Le contrat de bail étant résilié, toujours dans cette hypothèse où la clause résolutoire reprendrait son plein effet, il convient alors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q] ainsi que de toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

IV - Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [T] et Madame [I] [Q], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS