TJ 41018, 12 mai 2026, RG 25/01496

---

Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 25/01496 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E2AB Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 12 MAI 2026

N° RG 25/01496 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E2AB
Minute : 2026/322

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER TERRES DE [Localité 2] HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Monsieur [X] [K], muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-41018-2025-003527 du 17/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])
représenté par Me Nadège GROUSSARD, avocate au barreau de Blois, substituée par Me Kenza PIERRE, avocate au barreau de Blois

DÉBATS : à l'audience publique du 18 Février 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrate à titre temporaire,
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Grefière,

GROSSE : TDLH
EXPÉDITION : Me Nadège GROUSSARD
le :
Copie Dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 mars 2024 et à effet du 15 mars suivant, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 2] HABITAT a loué à Monsieur [R] [J] un local à usage d’habitation de type 2 situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 366,89 euros, outre provision sur charges. Un dépôt de garantie de 366,89 euros a également été versé.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024 remis à personne, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 2] HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.560,97 euros en principal de loyers et charges échus, mois d’octobre 2024 inclus.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 novembre 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025 remis à Etude, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
À titre principal,
Déclarer l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 2] HABITAT recevable et bien fondé en toutes ses demandes et en conséquence :
- Constater la résiliation de plein droit en vertu de la clause résolutoire de la location dont s’agit, et déclarer Monsieur [J] [R] occupant sans droit ni titre ;
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef ;
- Condamner Monsieur [J] [R] à payer la somme de 2.553,23 euros en principal, arrêtée à la date du 2 avril 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ;
- Condamner Monsieur [J] [R] à payer une indemnité d’occupation mensuelle, révisable annuellement, jusqu’à la libération complète des lieux ;
À titre subsidiaire,
- Prononcer la résiliation du bail pour faute ;
- Ordonner la résiliation de plein droit ;
- Déclarer Monsieur [J] [R] sans droit ni titre ;
- Ordonner son expulsion ;
- Le condamner au paiement des mêmes sommes que supra ;
En tout état de cause,
- Le condamner aux entiers dépens ;
- Le condamner à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Loir-et-Cher le 5 mai 2025.
L’affaire a été appelée lors de l’audience du 19 novembre 2025 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 18 février 2026, lors de laquelle elle a été retenue.
À cette audience, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 2] HABITAT, représenté avec pouvoir par Monsieur [X] [K], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et sollicite la résiliation du bail en indiquant que l’acquisition de la clause résolutoire est antérieure au dépôt par Monsieur [J] [R] de son dossier de surendettement. Concernant les délais de paiement, la bailleresse s’en remet aux instructions de la Banque de France et à la décision du tribunal.
Monsieur [R] [J], représenté par son Conseil, ne conteste pas la dette de loyers mais justifie avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable par courrier du 8 janvier 2026 ; il est également indiqué dans ce courrier que la commission a décidé d’orienter son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il demande au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026 et prorogée par mise à disposition au greffe ce jour.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 2] HABITAT justifie avoir procédé à ce signalement le 29 novembre 2024.
Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience.
La demande formée par l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 2] HABITAT est donc recevable.

Sur les demandes principales
Sur le paiement des loyers et charges impayésAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 2] HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.
Il ressort des pièces fournies qu’au 2 février 2026, la dette locative de Monsieur [R] [J] s’élève à la somme de 6.537,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 6] [Adresse 7], terme du mois de janvier 2026 inclus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VI qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.
Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, dans les six semaines à compter du commandement de payer du 21 novembre 2024, rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Monsieur [R] [J] disposait d’un délai expirant le 31 décembre 2024 pour régler les causes du commandement de payer, soit la somme de 1.560,97 euros ; durant cette période, la caisse d’allocations familiales a procédé à deux règlements pour le compte de Monsieur [R] [J], pour un montant total de 415,56 euros.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire étaient réunies au 1er janvier 2025.
L’expulsion de Monsieur [R] [J] ne pourra toutefois être accueillie dès lors qu’il a été déclaré recevable à la procédure de surendettement le 8 janvier 2026.
La demande d’expulsion sera dès lors rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement
L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de bail, dispose :
« VI. - Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. »

En l’espèce, compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de la décision de recevabilité de son dossier de surendettement rendue par la Commission de surendettement des particuliers du Loir-et-Cher le 8 janvier 2026 et du fait que Monsieur [R] [J] a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience, il convient de lui accorder des délais de paiement jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [R] [J] sur le fait qu’il doit en revanche continuer à payer son loyer courant.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [R] [J] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties de laisser à la charge de l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 2] HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance.
Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireEn l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS