TJ 41018, 8 juill. 2026, RG 26/00906

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 26/00906 - N° Portalis DBYN-W-B7K-FAUW Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 8 JUILLET 2026

N° RG 26/00906 - N° Portalis DBYN-W-B7K-FAUW
Minute : 2026/476

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [X]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Jules CONCAS, avocat au barreau de Nice, substitué par Me Nadège GROUSSARD, avocate au barreau de BLOIS

Madame [N] [F] épouse [X]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Jules CONCAS, avocat au barreau de Nice, substitué par Me Nadège GROUSSARD, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l'audience publique du 20 Mai 2026,

ORDONNANCE : réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrate à titre temporaire,
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : Me Jules CONCAS
EXPÉDITION : Madame [O] [I]
le :
Copie Dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 7 mars 2024, ayant pris effet le 8 mars suivant, Monsieur [C] [X] et Madame [N] [F] épouse [X] ont donné à bail à Madame [O] [I] une maison d’habitation de type T4, située [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 700 euros hors charges, payable à échoir au plus tard le 5 de chaque mois.

Le 4 décembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [C] [X] et de Madame [N] [F] épouse [X] à leur locataire Madame [O] [I], pour la somme en principal de 2.171,94 euros, au titre des loyers et charges échus, selon décompte en date du 1er novembre 2025.

Les bailleurs ont saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d'impayés le 5 décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 18 février 2026, Monsieur [C] [X] et Madame [N] [F] épouse [X] ont fait assigner en référé Madame [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS, aux fins suivantes :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résolution du bail liant les parties depuis le 15 janvier 2026, pour défaut de paiement des causes du commandement de payer ;Déclarer Madame [O] [I] occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] et appartenant à Monsieur et Madame [X] ;Ordonner son expulsion des lieux du logement sus visé ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Déclarer Madame [O] [I] de mauvaise foi, au sens de l’alinéa 2 de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 ;Dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1er de l’article L.412-1 du code susvisé ne s’applique pas à la présente procédure ;Condamner Madame [O] [I] à payer à titre provisionnel à Monsieur et Madame [X] la somme de 3.636,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 janvier 2026, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;Dire et juger que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2025, date du commandement, sur la somme de 2.171,94 euros et à compter de la date de l’assignation sur la somme de 3.636,86 euros, jusqu’à parfait règlement ;Condamner Madame [O] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail et jusqu’au jour de la libération définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;Dire et juger que Monsieur et Madame [X] seront autorisés à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice ;De la condamner au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, celui de l’assignation et de sa dénonce au Préfet, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion ;Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2026.

À cette audience, Monsieur [C] [X] et Madame [N] [F] épouse [X], représentés par leur avocat, ont procédé au dépôt de leur dossier. Ils ont maintenu toutes leurs demandes et ont actualisé la dette locative à la somme de 5.839,47 euros selon décompte arrêté au 14 avril 2026.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats par le juge.

Citée à étude, Madame [O] [I] n’a pas comparu et n'était pas représentée à l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mai 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 décembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 7 mars 2024 contient une clause résolutoire qui stipule (paragraphe 8, page 6) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 4 décembre 2025, pour la somme en principal de 2.171,94 euros.

Madame [O] [I] avait jusqu’au jeudi 15 janvier 2026 à 24 heures pour régler la somme de 2.171,94 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, la locataire n’ayant procédé à aucun paiement durant cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2026.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 16 janvier 2026.

Sur l'indemnité d'occupation
Madame [O] [I] reste redevable des loyers jusqu’au 15 janvier 2026 et, à compter du 16 janvier 2026, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [O] [I], occupante sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2026, cause un préjudice à Monsieur [C] [X] et Madame [N] [F] épouse [X] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 736,33 euros correspondant au loyer et aux charges actuels, comme si le contrat s'était poursuivi et comme sollicité dans les demandes.

De plus, Monsieur [C] et Madame [N] [F] épouse [X] seront autorisés à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions.

Sur l'expulsion de la locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 16 janvier 2026, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [O] [I] ainsi que celle de toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

En revanche, la mauvaise foi de Madame [O] [I] n’est pas démontrée.

Monsieur [C] [X] et Madame [N] [X] seront par conséquent déboutés de leur demande tendant à déclarer Madame [I] de mauvaise foi au sens des dispositions de l’article L.412-1, alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution et par suite, le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1er de l’article L.412-1 du code sus visé s’appliquera en l’espèce.

Sur le montant de l'arriéré locatif
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [C] [X] et Madame [N] [F] épouse [X] versent aux débats le contrat de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 14 avril 2026, évalue la dette locative à la somme de 5.839,47 euros.

Madame [O] [I], absente à l’audience, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [O] [I] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 5.839,47 euros, à titre provisionnel.

La dette locative sera productive d’intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 décembre 2025 sur la somme de 2.171,94 euros, à compter de l’assignation soit le 18 février 2026 sur la somme de 3.636,86 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il n’est demandé aucun délai de paiement, en l’absence de la locataire à l’audience, celle-ci n'ayant par ailleurs pas repris le paiement des loyers courants.

Aucun délai ne sera en conséquence accordé à Madame [O] [I] pour s’acquitter du paiement de sa dette. 

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [C] [X] et Madame [N] [F] épouse [X], Madame [O] [I] sera condamnée à leur verser la somme de 800 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS