TJ 41018, 24 juin 2026, RG 26/00956

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 24 Juin 2026

N° RG 26/00956 - N° Portalis DBYN-W-B7K-FAXC
N° : 26/00331

DEMANDERESSE :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE
Prise en la personne de Me [S] [C] (SELARL AJ ASSOCIES), ès-qualité d’administrateur provisoire
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Ali DERROUICHE (Avocat au barreau de SEINE ST DENIS)
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-169 du 23/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

DEFENDERESSE :

S.C.I. SAINT MARTIN
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

DEBATS : à l'audience publique du 08 Avril 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS,
Siégeant à Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile.

Avec l’assistance lors des débats de Johan SURGET, Greffier et lors de la mise à disposition de Catherine AMELOT, faisant fonction de greffier

GROSSE et EXPEDITION : Me DERROUICHE
EXP : SCI SAINT MARTIN
Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SAINT MARTIN est propriétaire au sein de l'immeuble situé [Adresse 3], des lots numéros 00114, 00117, 00119 et 00122, soit un appartement situé au troisième étage du bâtiment A et trois parkings situés en rez-de-chaussée du bâtiment B.

Par ordonnance rendue sur requête le 27 décembre 2023, le Président du tribunal judiciaire de BLOIS a désigné Maître [S] [C], administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, avec pour mission de prendre toutes mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, d'administrer et de représenter le syndicat des copropriétaires, de reprendre la gestion financière et d'assurer le suivi des procédures en cours.

Par ordonnance rendue le 5 janvier 2026 par Monsieur le Président du tribunal judiciaire de BLOIS, la mission de Maître [S] [C] a été prorogée pour une durée d'un an à compter du 27 décembre 2025 et jusqu'au 26 décembre 2026.

Conformément aux décisions des assemblées générales de copropriétaires et aux budgets approuvés, l'administrateur provisoire Maître [S] [C] a procédé aux appels de fonds relatifs aux charges de copropriété.

La SCI SAINT MARTIN est défaillante dans le paiement de ses charges de copropriété.

Suivant exploit délivré le 23 mars 2026 (remis à Etude), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [S] [C], a saisi le tribunal judiciaire de BLOIS d'une demande tendant à :
- Dire recevoir et bien fondé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, dûment désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de BLOIS le 27 décembre 2023 ;
- Constater que les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines ;
- Condamner la SCI SAINT MARTIN à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], géré par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, les sommes suivantes :
¢ 2.388 euros relatifs aux appels de provisions, de charges et travaux impayés pour la période arrêtée au 1er trimestre 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2025, date de la mise en demeure ;
¢ 32 euros au titre des frais contentieux en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
¢ 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.
- Condamner la SCI SAINT MARTIN aux entiers dépens ;
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Les parties ont été convoquées à l'audience du 8 avril 2026, à laquelle seul le demandeur a comparu, représenté par son conseil. Il lui a été indiqué que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 24 juin 2026, en application des dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.
A l'audience, le conseil du demandeur a sollicité l'autorisation de pouvoir produire par une note en délibéré sous quinze jours les matrices cadastrales de l'immeuble, ce qu'il a fait dans le délai imparti.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nature de la décision

En application des dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée ; le jugement est rendu par défaut si la décision est rendue en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne ; le jugement est réputé contradictoire si la décision est susceptible d'appel ou si la citation a été délivrée à personne.

En l'espèce, l'acte introductif d'instance n'a pas été délivré à personne, mais la décision est susceptible d'appel.

Le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur le fond

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.

Par ailleurs, par application de l'article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de la loi du 13 décembre 2000, le défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, a pour conséquence que les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

En l'espèce, au visa de l'assignation du conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et des pièces produites aux débats, et notamment:
la matrice cadastrale ;
l'ordonnance rendue par Monsieur le président du tribunal judiciaire de BLOIS le 27 décembre 2023 et l'ordonnance rendue également par Monsieur le président de ce même tribunal le 5 janvier 2026, par lesquelles la SELARL AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [S] [C], a été désignée administrateur provisoire de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 3] ;
la mise en demeure de payer en date du 2 décembre 2025 ;
les relevés de compte ;
le procès-verbal des décisions prises le 1er décembre 2025 par l'administrateur provisoire désigné en application des dispositions particulières de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
les appels de provisions afférents des années 2024, 2025 et du 1er trimestre 2026 ;
Il est constant :
Que la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] est liquide, certaine et exigible et que la SCI SAINT MARTIN reste redevable au jour de l'audience de la somme de 2.830,16 euros ;

Qu'il est établi que la SCI SAINT MARTIN n'a pas versé, à leur date d'exigibilité, les provisions prévues à l'article 14-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Qu'elle a été invitée, à régler sa dette, en vain ;

Qu'elle est ainsi redevable, s'agissant des charges arrêtées au 8 avril 2026, de la somme de 2.830,16 euros.

La SCI SAINT MARTIN non comparante, ni représentée, n'apporte à l'audience aucun élément de nature à justifier le défaut de paiement de sa dette.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI SAINT MARTIN à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, la somme de 2.830,16 euros, majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 2.325,40 euros à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2025.

La SCI SAINT MARTIN sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, la somme de 32 euros au titre des frais contentieux en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] sollicite la condamnation de la SCI SAINT MARTIN à lui régler la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il justifie d'un préjudice spécial et distinct du simple retard de paiement.

Il convient en effet de rappeler que les défauts de paiement répétés des charges par un copropriétaire privent la collectivité de fonds indispensables à la bonne gestion et à l'entretien de l'immeuble, d'autant qu'en l'espèce la copropriété, dont l'équilibre financier demeure fragile, fait en outre l'objet d'une administration provisoire depuis de nombreuses années.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SCI SAINT MARTIN sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur l'exécution provisoire

Elle est de droit conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Sur les dépens

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI SAINT MARTIN qui succombe, supportera les dépens de l'instance.

PAR CES MOTIFS