TJ 41018, 16 juill. 2026, RG 23/01086

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

N° RG 23/01086 - N° Portalis DBYN-W-B7H-EICA
N° : 26/00386

DEMANDEURS :

Madame [I] [J] épouse [Y]
née le 17 Décembre 1953 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Christophe GEORGES, avocat au barreau de TOURS substitué par Me BOUGRARA Shéhérazade, avocate au barreau de Blois,

Monsieur [L] [Y]
né le 17 Mars 1949 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Christophe GEORGES, avocat au barreau de TOURS substitué par Me BOUGRARA Shéhérazade, avocate au barreau de Blois,

DEFENDEURS :

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Sandrine POUGET, avocat au barreau de BLOIS, ayant pour avocat plaidant Me Vincent NIDERPRIM, avocat au barreau de Paris,

S.A.R.L. DIAGONALE, dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4]

représentée par Me Sandrine POUGET, avocat au barreau de BLOIS, ayant pour avocat plaidant Me Vincent NIDERPRIM, avocat au barreau de Paris,

S.A. SA MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Me Charlotte RABILIER, avocat au barreau de TOURS substitué par Me FERNANDEZ

Monsieur [W] [V], demeurant [Adresse 6]

représenté par Me Charlotte RABILIER, avocat au barreau de TOURS substitué par Me FERNANDEZ

SCP [R] & [V], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Me Charlotte RABILIER, avocat au barreau de TOURS substitué par Me FERNANDEZ

Monsieur [S] [R], domicilié : chez , [Adresse 8]

représenté par Me Charlotte RABILIER, avocat au barreau de TOURS substitué par Me FERNANDEZ

SCI [Z], dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Me Laurent LALOUM, avocat au barreau de BLOIS substitué par Me Nelly GALLIER, avocate au barreau de BLOIS,

DEBATS : à l'audience publique du 12 Mars 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline LECLERC, Vice-Président
Assesseurs : Blandine JAFFREZ, Vice-Président
Laura HEURTEBISE, Vice-Présidente,

Avec l’assistance de Johan SURGET, Greffier, lors des débats, et de Maiwenn LE BIHAN, Greffier, lors du délibéré.

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 23 avril 2013, reçu par Maître [S] [R], Notaire à Mer (Loir-et-Cher), la SCI [Z] a vendu à Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [J] épouse [Y] un bien immobilier situé [Adresse 10] à Billy (Loir-et-Cher).

L'acte de vente comportait les mentions suivantes :

« Qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années, ou depuis son acquisition si elle est plus récente, ni qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil n'a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai, en dehors de ce qui sera indiqué ci-après.
[…]L'immeuble objet des présentes a fait l'objet des travaux suivants depuis moins de dix ans, savoir :
1°) Construction d'un garage et d'une annexe local technique pour piscine qui a fait l'objet
- d'un permis de construire délivré le 05 octobre 2006.
- d'une déclaration d'achèvement de travaux déposée le 19 décembre 2012.
- d'une attestation de non contestation de la conformité délivrée le 29 janvier 2013
Le tout sans aucun recours.
2°) Construction d'une piscine et d'un portail qui a fait l'objet :
- d'une déclaration de travaux exemptés de permis de construire . délivré le 23 mai 2006
-d'une déclaration d'achèvement de travaux déposée le 21 décembre 2012.
Le tout sans aucun recours.

L'ACQUEREUR prendra le bien dans l'état où il se trouvera le Jour de l'entrée en jouissance,
sous les garanties dues en vertu des articles 1792 et suivants du Code civil, le tout dans la mesure
où elles sont susceptibles d'être encore mises en jeu ».

Ainsi qu'un paragraphe « ASSAINISSEMENT » ainsi rédigé :

« Le VENDEUR déclare que l'immeuble vendu n'est pas desservi par le réseau d'assainissement, et qu'il utile un assainissement individuel de type fosse sceptique installé au cours d'une année inconnue par lui.
Il déclare ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation qui fonctionne correctement »
(...)
« Cette installation d'assainissement a fait l'objet d'un contrôle par le service public de l'assainissement non collectif en date du 26 février 2012 dont le rapport est demeuré ci-annexé avec mention.
Ce contrôle a établi la conclusion suivante « une filière a été repérée au cours de l'étude. Une filière satisfaisante a été repérée au cours de l'étude » de l'installation.
L'ACQUEREUR déclare prendre acte des conclusions de ce rapport ».

Alléguant l’existence de désordres, les époux [Y] ont assigné la SCI [Z] devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Blois.

Par ordonnance en date du 27 janvier 2015, le Juge des référés a ordonné une expertise.

Par ordonnance en date du 6 décembre 2016, l'expertise a été rendue commune à (pièce n°130) :
- la société DIAGONALES, le diagnostiqueur,
- la SA ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur de la société DIAGONALES,
- la société AZ CONCEPT, qui a procédé à l’installation de l’alarme dont l’Expert a indiqué qu’elle a pu contribuer au dommage.

Par Ordonnance de référé, en date du 26 décembre 2017, le Tribunal de Grande Instance de BLOIS, a déclaré communes et opposables à la Société Civile professionnelle « [S] [R] et [W] [V] », les opérations d’expertise confiées à Monsieur [E] [Q].

La SCP [R] [S] [N] [W], notaires, a déposé une requête en récusation d’expert, demande rejetée par ordonnance en date du 11 juillet 2018.

Dans un arrêt rendu le 27 février 2019, la Chambre des urgences de la Cour d’appel d’[Localité 4] a confirmé l’ordonnance.

Monsieur [E] [Q] a déposé son rapport définitif, le 20 octobre 2021.

Par acte d'huissier en date du 16, 20 et 23 mars 2023, les époux [Y] ont assigné devant le Tribunal judiciaire de Blois :
- la SCI [Z],
- la société [S] [R] et [W] [V], Notaires,
- la société DIAGONALES,
- la société ALLIANZ IARD, assureur de la société DIAGONALES

En cours de procédure, les associés de la société [S] [R] et [W] [V], notaires associés d’une société civile titulaire d’un office notarial, ont décidé de procéder à la liquidation de cette société ainsi qu’il ressort de la situation au répertoire SIREN, la clôture de la liquidation ayant été prononcée le 19 décembre 2023 dans le cadre d’une assemblée générale ordinaire de clôture de liquidation, Monsieur [W] [V] et Monsieur [S] [R], anciens associés, étant désignés en qualité de liquidateurs.

Par acte en date des 1 er et 6 août 2024, les époux [Y] ont fait assigner en intervention forcée devant le Tribunal Judiciaire de BLOIS, Monsieur [S] [R], Monsieur [W] [V], ainsi que la SA MMA IARD, en sa qualité d’assureur Responsabilité Civile Professionnelle de Maîtres [S] [R] et [W] [V].

Cette instance enrôlée sous le numéro 24/02649 a fait l’objet d’une mesure de jonction avec l’instance principale enrôlée sous le numéro 23/01086

Dans leurs conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, les époux [Y] demandent au Tribunal de :
- vu l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation,
- vu les articles 1604 et suivants du code civil,
- vu les articles 1641 et suivants du code civil,
- vu les articles 1792 et suivants du code civil,
- vu l’article 1240 du code civil,
- vu l’article 1231-1 du code civil,
- vu les éléments sus exposés,
- vu les pièces versées aux débats,
- juger Monsieur et Madame [Y] recevables et bien fondés en leurs demandes,
- débouter la SCI [Z], la SCP [R] & [V], Monsieur [S] [R], Monsieur [W] [V] la SARL DIAGONALES, la SA ALLIANZ IARD et la SA MMA IARD de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- y faisant droit, condamner in solidum la SARL DIAGONALES, la SA ALLIANZ, la SCI [Z], la SCP [F], Monsieur [S] [R], Monsieur [W] [V], Notaires, et la SA MMA IARD au paiement du coût des travaux relatifs à l’assainissement, pour un montant de 42.699,00 € HT qui sera assorti de la TVA en vigueur au moment de la réalisation des travaux (taux TVA réduite de 10% à la date de signification des présentes, soit une somme de 46.968,90 € TTC), selon le devis du 18 mars 2021 établi par société AQUALIA, avec indexation sur l’indice BT01, l’indice de base étant celui en vigueur à la date du devis du 18 mars 2021,
- fixer, par application de l’article 1792-6 du code civil, la date de la réception des travaux à la date de la vente.
- condamner, à titre principal, sur le fondement de l’article 1792 du code civil et à titre subsidiaire, sur celui de l’article 1231-1 du code civil, la SCI [Z] au paiement du coût des travaux relatifs à la couverture de la dépendance,
A titre principal, pour un montant de 44 754 € HT, qui sera assorti de la TVA en vigueur au moment de la réalisation des travaux (taux TVA réduite de 10% à la date de signification des présentes, soit une somme de 49.229,40 € TTC), selon le devis du 25 mars 2020 établi par la société TOITURES SELLOISES, avec indexation sur l’indice BT01, l’indice de base étant celui en vigueur à la date du devis du 25 mars 2020,
A titre subsidiaire, pour un montant de 18 984,80 € HT, qui sera assorti de la TVA en vigueur au moment de la réalisation des travaux (taux TVA réduite de 10% à la date de signification des présentes, soit une somme de 20 883,28 € TTC), avec actualisation dudit devis en fonction de l’évolution de l’indice BT01, l’indice de base à prendre en considération étant celui en vigueur à la date du 30 novembre 2015,
- condamner la SCI [Z] au paiement du coût des travaux de remise en état des murs, pour un montant de 6 118,60 € HT qui sera assorti de la TVA en vigueur au moment de la réalisation des travaux (taux TVA réduite de 10% à la date de signification des présentes, soit une somme de 6730,46 € TTC), selon devis du 29 octobre 2021 établi par la société [U] [H], avec indexation sur l’indice BT01, l’indice de base étant celui en vigueur à la date du devis du 29 octobre 2021,
- condamner in solidum la SARL DIAGONALES, la SA ALLIANZ, la SCI [Z], la SCP [F] Notaires, Monsieur [S] [R], Monsieur [W] [V], Notaires, et la SA MMA IARD, au paiement de la somme de 10.000 € aux époux [Y] en réparation de leur préjudice moral,
- condamner in solidum la SARL DIAGONALES, la SA ALLIANZ, la SCI [Z], la SCP [F], Monsieur [S] [R], Monsieur [W] [V], Notaires, et la SA MMA IARD au paiement de la somme de 10 000 € aux époux [Y] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner in solidum la SARL DIAGONALES, SA ALLIANZ, la SCI [Z], la SCP [F], Monsieur [S] [R], Monsieur [W] [V], Notaires, et la Société MMA IARD aux entiers dépens et frais d’instance lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Il convient de se référer à leurs conclusions pour l’exposé de leurs moyens.

Dans ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 24 octobre 2025, la SCI [Z] demande au Tribunal de :
- vu les articles 1604 et suivants du code civil,
- vu les articles 1641 et suivants du code civil,
- vu les articles 1792 et suivants,
- vu la jurisprudence citée,
- vu le rapport d’expertise,
- vu les pièces versées aux débats,
- débouter les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à
l’égard de la SCI [Z],
A titre subsidiaire sur les montants sollicités :
- ramener à de plus justes proportions les demandes formulées au titre de l’assainissement et juger que si par impossible la responsabilité de la SCI était retenue à ce titre, sa part ne saurait excéder 20%,
A titre infiniment subsidiaire sur la garantie de la société DIAGONALE et son assureur :
- condamner si par impossible la responsabilité de la SCI était retenue la SARL DIAGONALE et son assureur ALLIANZ à relever indemne et garantir la SCI [Z] de toutes condamnations pouvant être mises à sa charge au titre de l’assainissement,
En tout état de cause :
- débouter l’ensemble des parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCI,
- condamner les époux [Y] à verser à la SCI [Z] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Il convient de se référer à ses conclusions pour l’exposé de se moyens.

Dans leurs conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 21 août 2025, la SA ALLIANZ IARD et la SARL DIAGONALES demandent au Tribunal de :
- vu l’article 1240 du code civil,
- vu le rapport d’expertise,
- recevoir la société DIAGONALES en ses demandes, fins et conclusion,
A titre principal :
- juger les demandes des Consorts [Y] mal fondées, en conséquence, les en débouter,
- débouter les Consorts [Y] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la société DIAGONALES et de la société ALLIANZ IARD,
A titre subsidiaire :
- condamner in solidum la SCI [Z], la SCP [F], Monsieur [S] [R], Monsieur [O] [A] [V] et la SA MMA IARD à garantir et relever indemne de toute condamnation la société DIAGONALES et la société ALLIANZ IARD,
A titre infiniment subsidiaire :
- ramener le quantum des sommes imputables la société DIAGONALES et la société ALLIANZ IARD à de plus justes proportions,
En tout état de cause :
- condamner in solidum la SCP [F], Monsieur [S] [R], Monsieur [O] [A] [V] et la SA MMA IARD à garantir et relever indemne de toute condamnation la société DIAGONALES et la société ALLIANZ IARD,
- juger que toute condamnation de la SA ALLIANZ IARD devra prendre en compte le montant de la franchise contractuelle opposable de 1.500 €,
- débouter les Consorts [Y] de toutes autres demandes, en ce compris au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner les Consorts [Y] à payer à la société DIAGONALES et la société ALLIANZ IARD, la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner les Consorts [Y] aux dépens.

Il convient de se référer à leurs conclusions pour l’exposé de leurs moyens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2025, Monsieur [S] [R], Monsieur [W] [V] et la SA MMA demandent au Tribunal de :
- vu l’article 1240 du Code civil,
- vu les dispositions du Code de la construction et de l’habitation,
- vu les pièces visées et versées aux débats,
- recevoir Messieurs [R] et [V], ainsi que les MMA IARD en leurs conclusions, les déclarés bien fondés,
A titre principal :
- débouter les époux [Y] ainsi que la Société DIAGONALES et son assurance de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire, si la responsabilité du Notaire était retenue,
- fixer le partage de responsabilité tel qu’indiqué dans le rapport d’expertise,
- condamner la Société DIAGONALES et son assurance ALLIANZ à garantir le Notaire de toute somme qui serait mise à sa charge,
En tout état de cause,
- condamner les époux [Y], ou à défaut, la Société DIAGONALES et son assurance ALLIANZ à verser aux concluants la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.

Il convient de se référer à leurs conclusions pour l’exposé de ses moyens.

La SCP [F] a constitué avocat le 6 avril 2023 par l'intermédiaire de Maître [T] ; toutefois, les conclusions de Maître [T] notifiées par voie électronique le 28 février 2023 ne la visent pas et ne forment pas de demande en son nom.

La décision est donc contradictoire.

L'ordonnance de clôture est en date du 27 janvier 2026.

A l'audience du 12 mars 2026, la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026 ; le délibéré a été prorogé au 16 juillet 2026.

MOTIFS :

Le rapport d’expertise note trois désordres ou dommages principaux :
- Le dommage « A » correspondant à la non-conformité de l’assainissement
- Le dommage « B » correspondant au dégât des eaux
- Le dommage « C » correspondant à des traces humides dans le séjour
- Le dommage « D » correspondant à la couverture de la dépendance.
qu'il convient d'examiner successivement à l'exception du désordre C pour lequel les demandeurs ne forment pas de demande au vu des conclusions de l'expert.

Sur la couverture de la dépendance (dommage D) :

Pour ce désordre, les époux [Y] agissent à titre principal sur le fondement de la responsabilité décennale et à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Sur la demande sur le fondement de la responsabilité décennale :

La responsabilité décennale garantit, en application des dispositions de l'article 1792 du Code civil, les dommages « même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »

L'acte de vente contient les clauses suivantes :

« Au titre des constructions, l’acte de vente précisait :
« Qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années, ou depuis son acquisition si elle est plus récente, ni qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil n'a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai, en dehors de ce qui sera indiqué ci-après. »

[…]

« L'immeuble objet des présentes a fait l'objet des travaux suivants depuis moins de dix
ans, savoir :
1°) Construction d'un garage et d'une annexe local technique pour piscine qui a fait l'objet
- d'un permis de construire délivré le 05 octobre 2006.
- d'une déclaration d'achèvement de travaux déposée le 19 décembre 2012.
- d'une attestation de non contestation de la conformité délivrée le 29 janvier 2013
Le tout sans aucun recours.

2°) Construction d'une piscine et d'un portail qui a fait l'objet :
- d'une déclaration de travaux exemptés de permis de construire , délivré le 23 mai 2006
- d'une déclaration d'achèvement de travaux déposée le 21 décembre 2012.
Le tout sans aucun recours.

L'ACQUEREUR prendra le bien dans l'état où il se trouvera le Jour de l'entrée en jouissance, sous les garanties dues en vertu des articles 1792 et suivants du Code civil, le tout dans la mesure où elles sont susceptibles d'être encore mises en jeu ».

La responsabilité décennale ne peut donc être mise en œuvre que si le désordre est affecté de l'un des critères de gravité prévus par l'article 1792 du Code civil : affectation de la solidité de l'ouvrage ou impropriété à sa destination ou encore affectation de la solidité d'un élément d'équipement indissociable.

Les conclusions de l'expert sur ce point sont les suivantes :

« - La couverture de la dépendance : certains défauts ne sont pas le signe d'une exécution très professionnelle. Les tuiles de rive dans les noues sont détachées et la charpente semble sous dimensionnée. Des mesures ont été faites contradictoirement le 28 septembre 2015. Le vendeur, en l'état, semble ne pas pouvoir fournir les éléments permettant d'identifier l'entreprise qu'il conviendrait d'entendre ni l’assureur de ladite entreprise. »

« 4°/ je crois pouvoir dire :
- que les désordres, dommages ou vices rendent la chose vendue impropre à l'usage réglementaire auquel elle était destinée,
- que les désordres ou dommages, dans l'hypothèse où ils sont imputables à des travaux réalisés par la S.C.I. [Z] dans l'immeuble, directement ou indirectement, l'affectent dans l'un de ses éléments équipements constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, ils le rendent ou sont de nature à le rendre impropre à sa destination, (sont visés les travaux d'alarme et de couverture sur la dépendance), »

« Pour le dommage D l’expert ne peut prédire l’avenir mais le non-respect des règles de l’art a incontestablement compromis la solidité de l’immeuble exposé à des événements climatiques relativement exceptionnels mais prévus par les règles de l’art. »

Il n'a formulé aucune autre observation concernant ce désordre.

Les constatations de l'expert sur ce point sont donc extrêmement succinctes ; il évoque des défauts dont il ne précise pas la nature et l'étendue.

La formulation de sa sa phrase, qui indique tout à la fois qu'il ne peut pas prédire l'avenir et évoque des événements climatiques « relativement exceptionnel[s] » tout en affirmant une atteinte à la solidité de l'ouvrage, sans autre détail, alors qu'il parle en page 15 d'une impropriété à destination qu'il ne caractérise pas non plus, ne permet pas d'identifier de façon certaine les critères d'application de la responsabilité décennale.

Les autres pièces produites par les demandeurs ne permettent pas non plus de caractériser ces critères.

Faute de preuve d'un désordre de nature décennale, la demande des époux [Y] sur le fondement de la responsabilité décennale concernant la couverture de la dépendance sera donc rejetée.

Sur la demande sur le fondement de la responsabilité contractuelle :

Les époux [Y] sollicitent à titre subsidiaire la condamnation de la SCI [Z] sur le fondement des dommages intermédiaires.

La théorie des dommages intermédiaires peut s'appliquer à celui qui a construit ou fait construire une immeuble.

Toutefois, au vu des stipulations de l'acte notarié, il n'est pas démontré que la SCI [Z] aurait construit ou fait construire l'immeuble, alors qu'elle a fait appel à des artisans.

Si l'expert indique que « Le vendeur, en l'état, semble ne pas pouvoir fournir les éléments permettant d'identifier l'entreprise qu'il conviendrait d'entendre ni l’assureur de ladite entreprise. », il convient de noter que les époux [Y] ne justifient pas avoir sollicité, y compris par une demande de communication de pièces auprès du Juge de la mise en état, des éléments complémentaire pour déterminer le nom l'entreprise qui a effectué les travaux de couverture.

Il n'est donc pas rapport la preuve d'une obligation de la part des vendeurs d'indemniser des éventuels dommages intermédiaires à la charge de la SCI [Z].

Les demandes formées par les époux [Y] à ce titre seront donc rejetées.

Sur l'assainissement (dommage A) et les traces humides dans le séjour (dommage C) :

L'acte de vente comportait les dispositions suivantes concernant l'assainissement :
« Le VENDEUR déclare que l'immeuble vendu n'est pas desservi par le réseau d'assainissement, et qu'il utilise un assainissement individuel de type fosse sceptique installé au cours d'une année inconnue par lui.
Il déclare ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation qui fonctionne correctement.
(...)
Cette installation d'assainissement a fait l'objet d'un contrôle par le service public de l'assainissement non collectif en date du 26 février 2013 dont le rapport est demeuré ci-annexé avec mention.
Ce contrôle a établi la conclusion suivante « une filière a été repérée au cours de l'étude. Une filière satisfaisante a été repérée au cours de l'étude » de l'installation.
L'ACQUEREUR déclare prendre acte des conclusions de ce rapport ».

Le diagnostic de l'installation d'assainissement a été effectué le 26 février 2013 par la société DIAGONALES.

L'expert judiciaire s'est notamment fondé sur un rapport d'inspection télévisée réalisé le 12 novembre 2015 par la société SOA.

Les conclusions de l'expert judiciaire sont les suivantes :

« Anomalies à l'acte de vente
(…)
Page 16/125 l'article concernant l'assainissement précise les obligations du vendeur qui en l'état ne sont pas respectées (démonstration en sera faite plus loin).
Pages 85/125 et 86/125 la représentation de l'assainissement est erronée et les conclusions ne sont pas conformes à la réglementation au moment où ledit diagnostic a été établi.

Les services de l'état (page 17 et 18) interrogés par l'expert ont répondu que s'agissant des divergences concernant les déclarations de conformité le Maire avait bien autorité pour délivrer une attestation de non-contestation de la conformité produite en copie à l'acte de vente page 54/125, quant à l'assainissement il est de la compétence de la communauté de communes du [Localité 5] et du Monestrois qui a mis en place le service public d'assainissement non collectif (SPANC).

Il apparaît que la S.C.I. [Z] peut de bonne foi avoir été trompée par le diagnostiqueur qui par négligence, incompétence ou complaisance a délibérément fait l'impasse sur le réseau d'évacuation des eaux pluviales qui manifestement, in situ, n'est pas distinct du réseau de traitement des eaux usées et vannes. Je note que les rédacteurs de l’acte de vente n’ont pas jugé utile de prévoir une servitude pour l’évacuation des eaux pluviales (polluées [Localité 6], EV) à travers les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Un second document, antérieur à l'acte de vente (créé le 31 janvier 2008 pour une visite qui aurait été effectuée le 18 décembre 2006) a été produit qui présente les mêmes approximations.

2°/ Investigations techniques

Le rapport d’inspection télévisée (pièce 62 transmise par Maître [X] [G]) révèle entre autres que les réseaux EP et [Localité 6]/EV ne sont pas distincts.
Il est à noter qu’en G 4 et G 5 les eaux vannes des sanitaires s’évacuent dans les eaux pluviales, (voir pages 19 et 20 notes BCAAA) à l’inverse en G 8 ce sont les EP qui se déversent dans une fosse septique ancienne.

Bien sûr, globalement la réflexion de [C] [B] est partagée par l’expert mais la mission précise d’une part de recueillir les doléances des époux [Y] et d’autre part de dire si les vices rendent la chose vendue impropre à l’usage auquel elle était destinée. De plus, il est patent que la chose vendue n’est pas conforme à certains articles de l’acte de vente comme il est noté précédemment. Ensuite, j’observe que dire que la chose vendue est impropre à l’usage réglementaire auquel elle était destinée ne veut pas dire qu’elle est inhabitable mais seulement que son usage ne respecte pas la loi.

Nota : La pièce 62 a été rectifiée à la demande de l’expert et la nouvelle version lui a été transmise par Monsieur [L] [K] par mél le 12 janvier 2016, toutefois les corrections ne concernaient pas les conclusions exprimées dans la synthèse de l’inspection télévisée (voir pages 19 et 20) mais seulement la définition du matériau constituant les descentes d’eau pluviale. »

Concernant les traces humides dans le séjour, les constatations de l'expert sont les suivantes :

« - Les traces humides dans le séjour et ailleurs : l'état déplorable des chéneaux en zinc et l'insertion des descentes d'eau pluviale dans la maçonnerie des murs sont à l'origine de cette humidité résiduelle qui cause des cloquages et des déformations des parois en placage de bois ou de plâtre. La faiblesse des liaisons entre les naissances en zinc qui ont subi une dilatation différente des conduits probablement en fonte grise constituant les descentes d'eau pluviale est à l'origine de fuites affectant la paroi.
- En observant les photos prises le même jour on peut constater la présence de rustines existant principalement à l'endroit des naissances en zinc et des rétentions d'eau.
- Ces dommages trouveront une solution dans la réforme du réseau d’évacuation des eaux pluviales. »

L'expert conclut « pour le dommage C si le vice caché est validé le vendeur a engagé sa responsabilité ».

Il ressort des constatations de l'expert que ce dommage résulte des anomalies affectant le réseaux d'évacuation des eaux pluviales, si bien qu'il convient de l'examiner conjointement avec le désordre concernant l'assainissement.

Sur les demandes à l'égard de la SCI [Z]

Les époux [Y] agissent à l'encontre de la SCI [Z] :
- à titre principal sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme
- à titre subsidiaire sur le fondement de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.

Le vendeur doit délivrer une chose conforme à l'objet convenu, c'est-à-dire conforme aux stipulations contractuelles.

Si le raccordement au réseau d'assainissement n'est pas conforme aux stipulations contractuelles, il s’agit d’un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance, ainsi que l'a d'ailleurs déjà jugé la Cour de cassation (civ 3, 28 janvier 2015, 13-27050).

Il est établi que les caractéristiques énoncées dans l'acte de vente, notamment quant à la conformité de l'installation d'assainissement, n'ont pas été délivrées par le vendeur.

La SCI [Z] a donc manqué à son obligation de délivrance conforme à ce titre, puisqu'elle n'a pas délivré une maison assortie d'un réseau d'assainissement conforme aux exigences en la matière.

Sur les demandes à l'égard de la société DIAGONALES :

Dans le cadre de ses missions de diagnostiqueur immobilier, la société DIAGONALES a manqué à ses obligations puisque, comme l'a relevé l'expert « par négligence, incompétence ou complaisance a délibérément fait l'impasse sur le réseau d'évacuation des eaux pluviales qui manifestement, in situ, n'est pas distinct du réseau de traitement des eaux usées et vannes. ».

En effet, la société DIAGONALES n'a mentionné aucune anomalie dans son rapport, et n'a pas non plus mentionné qu'elle n'aurait pas été en mesure de vérifier la conformité de certaines parties de l'installation.

La société DIAGONALES a donc engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard des époux [Y].

Sur les demandes à l'égard des Notaires :

L'acte de vente a été reçu par Maître [S] [R], Notaire à [Localité 7] ; seule la responsabilité de ce dernier peut donc être mise en cause.

Les demandes à l'encontre de Maître [V] et de la SCP [F] seront donc rejetées.

L'acte de vente contient la clause suivante :

« ASSAINISSEMENT
Le VENDEUR déclare que l'immeuble vendu n'est pas desservi par le réseau d'assainissement, et qu'il utile un assainissement individuel de type fosse sceptique installé au cours d'une année inconnue par lui.
Il déclare ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation qui fonctionne correctement »
(...)
« Cette installation d'assainissement a fait l'objet d'un contrôle par le service public de l'assainissement non collectif en date du 26 février 2012 dont le rapport est demeuré ci-annexé avec mention.
Ce contrôle a établi la conclusion suivante « une filière a été repérée au cours de l'étude. Une filière satisfaisante a été repérée au cours de l'étude » de l'installation.
L'ACQUEREUR déclare prendre acte des conclusions de ce rapport ».

Contrairement à ce qu'expose l'expert (« en l’absence de tout à l’égout sur les voies jouxtant la propriété il me semble improbable que lors d’une visite in situ il ait pu ignorer que le réseau ne pouvait que s’évacuer à la rivière en traversant des fonds étrangers »), le Notaire n'est pas tenu à des vérifications sur les lieux du bien immobilier.

Il ne peut pas non plus lui être reproché de ne pas avoir pu identifier l'existence d'anomalies techniques dans le diagnostic, n'étant pas un professionnel de cette matière.

Toutefois, le Notaire doit s'assurer de l'efficacité juridique de l'acte qu'il rédige.

Les contrôles et diagnostics des installations d'assainissement non collectifs sont régies par l'arrêté du 27 avril 2012 relatif aux modalités de l’exécution de la mission de contrôle des installations d’assainissement non collectif qui donne compétence au service public de l'assainissement non collectif (SPANC).

Contrairement aux autres diagnostics de vente, ce contrôle n’est pas réalisé par un diagnostiqueur immobilier privé : il relève d’un service public.

La collectivité qui gère le SPANC peut passer un marché de prestation de service avec une entreprise, ou consentir une délégation de service public au profit d'une entreprise privée.

S'agissant de la société DIAGONALES, il n'est pas démontré que c'était le cas.

Le courrier du Maire de Billy du 28 mai 2024 (pièce n°1 SCI [Z]) évoque un choix du prestataire par le propriétaire vendeur ; toutefois, ce choix ne résulte pas des dispositions légales en présence d'un service public.

Ce courrier ne démontre pas qu'il existait un contrat de prestation de service ou de délégation de service en 2012, lors du diagnostic, date à laquelle c'est la communauté de commune [Localité 8] qui exerçait la compétence.

Il n'est toutefois pas établi que c'est le Notaire en charge de l'acte de vente qui aurait lui-même mandaté le diagnostiqueur.

Maître [R] a donc engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard des époux [Y] en annexant à l'acte de vente un diagnostic réalisé par une entité qui n'avait pas la compétence pour le réaliser, alors même qu'il fait référence dans la clause de l'acte de vente à un diagnostic du SPANC.

Sur les responsabilités respectives des parties :

Au vu des fautes respectives commises, la responsabilité de chacun doit être fixée ainsi :

- pour la société DIAGONALES et son assureur : 60 % au vu de l'erreur dans la réalisation du diagnostic

- pour la SCI [Z] : 20 % pour avoir manqué à son obligation de délivrance conforme

- pour Maître [S] [R] et son assureur : 20% pour avoir manqué à l'obligation d'assurer l'effectivité juridique de son acte en y annexant un diagnostic non conforme aux dispositions réglementaires quant à son auteur.

La société DIAGONALES, son assureur ALLIANZ, la SCI [Z], Maître [S] [R] et son assureur MMA seront condamnés in solidum à réparer les préjudices consécutifs aux fautes commises ; dans leurs rapports entre eux, les pourcentages ci-dessus exposés seront applicables.

En effet, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités auquel il a été procédé entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers et non l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée.

Sur l'indemnisation des préjudices :

Concernant la reprise de l'installation d'assainissement, les époux [Y] sollicitent la somme de 42.699,00 € HT qui sera assorti de la TVA en vigueur au moment de la réalisation des travaux (taux TVA réduite de 10% à la date de signification des présentes, soit une somme de 46.968,90 € TTC), selon le devis du 18 mars 2021 établi par société AQUALIA, avec indexation sur l’indice BT01, l’indice de base étant celui en vigueur à la date du devis du 18 mars 2021.

L'expert préconise comme base de calcul le devis de la société AQUALIA du 18 mars 2021, d'un montant de 42.699,00 euros HT, soit 46.968,90 euros.

Suite à un dire des parties, l'expert a apporté les précisions suivantes :

« Concernant l’identification de la non-conformité elle est parfaitement établie par le rapport de synthèse de l’inspection télévisée (pages 36/39 et 37/39). En effet seules les EP G4, G5 et G8 sont affectées d’un raccordement des [Localité 6] et EV. Donc au niveau des travaux seules 5 EP sont échangées du fait de leur vétusté, les 3 autres du fait de la non-conformité de l’assainissement.

Vous pouvez observer que j’ai imputé les 5 huitièmes des doublons à la vétusté, seule une peut concerner la réfection en façade nord du dallage mais est-il-indispensable de modifier le réseau entre G1, G2, G3 et G4, toutefois je réponds positivement à votre observation en imputant à la vétusté 5 huitièmes des postes 2 à 5 du devis AQUALIA soit (7 755.00 € + 1 020.00 € + 1 952.00 € + 3 920.00 € =14 647.00 €) ».

Il convient donc de déduire la somme HT de 14.647,00 euros de la somme de 42.699,00 euros HT, puisque la vétusté n'est pas consécutive aux fautes respectives des défendeurs.

Les frais de remise en état seront donc fixés à la somme de 28.052,00 euros HT, assortie de la TVA en vigueur au jour du jugement et avec indexation sur l'indice BT 01.

Concernant les travaux de remise en état des murs, les époux [Y] sollicitent la somme de 6 118,60 € HT qui sera assorti de la TVA en vigueur au moment de la réalisation des travaux (taux TVA réduite de 10% à la date de signification des présentes, soit une somme de 6730,46 € TTC),selon devis du 29 octobre 2021 établi par la société [U] [H], avec indexation sur l’indice BT01, l’indice de base étant celui en vigueur à la date du devis du 29 octobre 2021

Ce devis [H] a été retenu par l'expert.

Il convient d'accorder aux demandeurs la somme de 6.118,60 euros pour les frais de remise en état du salon, assortie de la TVA en vigueur au jour du jugement et avec indexation sur l'indice BT 01.

Seront condamnés in solidum à régler ces sommes la société DIAGONALES et son assureur ALLIANZ, la SCI [Z] et Maître [S] [R] et son assureur MMA.

Les époux [Y] sollicitent la somme de 10.000,00 euros en indemnisation de leur préjudice moral ; ils ne produisent toutefois pas la preuve du préjudice moral allégué ni du lien de causalité avec les fautes commises ; leur demande à ce titre sera rejetée.

Sur la franchise contractuelle :

La contrat d'assurance ne porte pas sur une garantie obligatoire.

En l'absence d'opposition sur ce point, il convient de dire que la société ALLIANZ pourra faire application de la franchise contractuelle de 1.500,00 euros.

Sur les demandes de garantie :

Maître [R] et [V] sollicitent la condamnation de la société DIAGONALES et de son assureur ALLIANZ à les garantir de toutes condamnations qui seraient mises à leur charge.

Les sociétés DIAGONALES et ALLIANZ sollicitent la condamnation in solidum la SCP [F], Monsieur [S] [R], Monsieur [O] [A] [V] et la SA MMA IARD à garantir et relever indemne de toute condamnation la société DIAGONALES et la société ALLIANZ IARD.

Or, le partage de responsabilité effectué entre plusieurs personnes par le Tribunal, dans les proportions qu'ils déterminent, exclut le recours en garantie de l'une contre l'autre pour la part mise à sa charge en raison de ses fautes personnelles, ainsi que l’a d’ailleurs déjà jugé la Cour de cassation (civ 1, 30 octobre 1995, n°93-20544, 93-20579 et 93-20786).

Les demandes de garanties seront donc rejetées en totalité.

Sur les demandes accessoires :

La société DIAGONALES et son assureur seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront les frais d'expertise, ainsi qu'à verser aux époux [Y] la somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Les autres demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile sont rejetées.

Sur l'exécution provisoire :

L'instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, il convient de constater qu'elle est de droit assortie de l'exécution provisoire, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS