TJ 41018, 20 mai 2026, RG 25/02680

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 25/02680 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E4RC Page sur
COUR D’APPEL D’orléans
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 20 Mai 2026

N° RG 25/02680 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E4RC
Minute : 2026/365

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 1], venant aux droits de la SA IMMOBILIÈRE CENTRE LOIRE
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Madame [U] [R], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDERESSE :

Madame [Q] [T]
[Adresse 4]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l'audience publique du 18 Mars 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrate à titre temporaire
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : SA [Adresse 1]
EXPÉDITION : Madame [Q] [T]
le :
Copie Dossier

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
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RAPPEL DES FAITS

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Madame [Q] [T] un logement situé [Adresse 5], par contrat signé le 27 novembre 2023, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 409,76 euros hors charges.

Par acte du 18 février 2025, la société [Adresse 1] a fait délivrer à Madame [Q] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 867,12 euros, au titre des loyers et charges échus au 14 février 2025.

Dénonçant la situation d’impayés, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 17 février 2025.

Par acte du 15 septembre 2025 remis à Etude, la société [Adresse 1] a fait assigner Madame [Q] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour manquement à ses obligations contractuelles ;Constater que le logement objet de la location est occupé sans droit ni titre par Madame [T] [Q] depuis le 19 avril 2025 ;Ordonner l’expulsion de Madame [Q] [T] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Madame [Q] [T] à payer un montant de 2.390,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 11 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance ;Condamner Madame [Q] [T] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du 12 août 2025, jusqu’à la libération complète des lieux ;Condamner Madame [Q] [T] au paiement d’une somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [Q] [T] en tous les dépens y compris le coût du commandement de payer d’un montant de 85,62 euros, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.
L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 16 septembre 2025.

Le dossier a été appelé à l’audience du 18 mars 2026.

À cette audience, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée par Madame [U] [R] munie d’un pouvoir, a maintenu oralement ses demandes et a actualisé la dette à la somme de 6.195,58 euros, échéance de février 2026 incluse. Elle a également indiqué qu’il n’y aurait plus personne dans le logement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [Q] [T], régulièrement convoquée, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d'appel.

SUR LA RECEVABILITÉ DE L'ACTION EN RÉSILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION:

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Loir et Cher selon accusé de réception en date du 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience en vertu de la nouvelle rédaction de l’article 24 précité, issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 février 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation.

L’action est donc recevable.

SUR LA NON ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LA RÉSILIATION DU BAIL POUR FAUTE :

Conformément aux dispositions de l'article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d'une décision de justice en cas d'inexécution suffisamment grave.

De plus, il convient de comprendre la demande du bailleur contenue dans le dispositif de son assignation en demande principale de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, de prononcé de résiliation du bail pour faute du locataire.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il s'agit d'une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort du décompte fourni lors de l’audience par le bailleur que Madame [Q] [T] est en situation de loyers impayés depuis plusieurs mois et les incidents de paiement ont débuté dès le mois de mars 2024, alors que le contrat de bail a débuté en novembre 2023.

Depuis cette date, la dette a fluctué, jusqu’à représenter au moment de l’audience la somme de 6.195,58 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire de deux mois insérée dans le bail (article 9) a été signifié à la locataire le 18 février 2025, pour la somme en principal de 867,12 euros.

Madame [Q] [T] avait donc jusqu'au 18 avril 2025 à 24 heures pour procéder à ce règlement.

Or, entre le 18 février 2025 et le 18 avril 2025 à 24 heures, Madame [T] et la caisse d’allocations familiales ont procédé à plusieurs règlements, pour un total de 1.080,93 euros (414,71 + 666,22) si bien que les causes du commandement ont été éteintes dans le délai légal de deux mois.

Il convient cependant de constater qu'à la suite de ce règlement, de nouveaux impayés se sont accumulés.

Il convient en effet de noter que si la locataire parvient par moment à apurer sa dette locative, celle-ci se reconstitue presque aussitôt, mettant nécessairement le propriétaire dans une situation d'imprévisibilité et de nécessité d'effectuer des démarches judiciaires. Ce comportement est constitutif d'une faute caractérisée et réitérée.

Au moment de l’audience, le dernier règlement effectif de la locataire datait du 7 mars 2025, soit un an auparavant, mais la somme versée (414,71 euros) ne couvrait pas l'intégralité du loyer dû avec les charges (519,88 euros).

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie le prononcé de la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [Q] [T] à la date de l'audience du 18 mars 2026. La résiliation ne saurait être rétroactive, compte tenu du fait qu'elle a été constatée selon la situation exposée au jour de l'audience.

L’expulsion de Madame [Q] [T] sera en conséquence ordonnée.

SUR L'EXPULSION ET L'INDEMNITÉ D'OCCUPATION :

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [Q] [T] de remettre les clés et de quitter les lieux.

À défaut de départ volontaire, la SA [Adresse 1] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Q] [T], ainsi que de tous occupants de son chef, dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [Q] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er avril 2026, qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

En l'espèce, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE verse aux débats le contrat de bail ainsi qu'un décompte arrêté à la date du 18 mars 2026 démontrant que Madame [Q] [T] reste lui devoir la somme de 6.195,58 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation, échéance de février 2026 incluse.

Absente à l’audience, Madame [Q] [T] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 6.195,58 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Aucun délai de paiement ne sera accordé à Madame [Q] [T], aucune demande n’ayant été formulée en ce sens. En tout état de cause, les conditions légales ne sont pas remplies en l’espèce pour octroyer des délais de paiement, le dernier loyer n’ayant pas été payé par la locataire.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Madame [Q] [T] supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 1] pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Madame [Q] [T] sera condamnée à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS