TJ 41018, 20 mai 2026, RG 25/03453

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 25/03453 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E6D5 Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 20 MAI 2026

N° RG 25/03453 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E6D5
Minute : 2026/371

DEMANDERESSE :

Madame [I] [B]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par sa fille, Madame [M] [B], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [G] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante en personne

Monsieur [H] [A]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne

DÉBATS : à l'audience publique du 18 Mars 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrate à titre temporaire
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET,

GROSSE : Madame [I] [B]
EXPÉDITIONS : Madame [G] [Y], Monsieur [H] [A]
le :
Copie Dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2019 et à effet du 19 juillet 2019, Madame [I] [B] a donné à bail à Madame [G] [Y] et à Monsieur [H] [A] une maison d’habitation lui appartenant située [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4] [Localité 5], pour une durée de trois années, renouvelable, moyennant un loyer de 649 euros par mois hors charges, payable à échoir par prélèvement le 10 du mois.

Un dépôt de garantie de 649 euros a été versé.

Le bail contient une clause résolutoire.

Les locataires ne s’étant pas acquittés du paiement des loyers et charges dès le début du bail, Madame [I] [B] leur a fait délivrer le 18 décembre 2019 un commandement de payer visant la clause résolutoire présente au bail, puis de nouveau le 9 juin 2021 ; une assignation aux fins de résiliation de bail et d’expulsion a été signifiée aux locataires le 18 août 2021.

Par jugement en date du 15 décembre 2021, les locataires étant à jour du paiement de leurs loyers le jour de l’audience, le juge n’a pas ordonné la résiliation du bail.

Les retards de paiement ont ensuite continué ; un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance a été signifié à Monsieur [H] [A] et Madame [G] [Y] le 27 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.558,34 euros ; ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 28 novembre 2024.

De plus, par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, Madame [I] [B] a fait délivrer à Madame [G] [Y] et à Monsieur [H] [A] un congé pour motifs sérieux et légitimes, pour la date anniversaire du bail, soit pour le 18 juillet 2025.

À l’expiration du délai ainsi accordé, Monsieur [H] [A] et Madame [G] [Y] n’avaient pas quitté les lieux. Une sommation d’avoir à quitter les lieux leur a été signifiée par acte de commissaire de justice le 30 juillet 2025.

Puis, le 12 novembre 2025, Madame [I] [B] a fait assigner Madame [G] [Y] et Monsieur [H] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS, afin de demander à titre principal la validation du congé délivré en janvier 2025 et l’expulsion des locataires, à titre subsidiaire la résiliation du bail suite à l’acquisition de la clause résolutoire ou pour faute, leur condamnation solidaire au paiement de diverses sommes, outre 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'affaire a été appelée à une première audience qui s'est tenue le 7 janvier 2026.

Il a fait l’objet d’un report à l’audience du 18 mars 2026.

À cette audience, Madame [I] [B], représentée par sa fille [M] [B] munie d’un pouvoir, a maintenu l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette de loyers et charges à la somme de 7.764,09 euros, selon décompte arrêté au 26 février 2026. Elle a indiqué que sa mère était aujourd’hui âgée de 90 ans et qu’elle avait besoin de l’argent de cette location pour vivre. Madame [M] [B] a également souligné qu’ils étaient tous fatigués par ces procédures.

En réponse, Madame [G] [Y] et Monsieur [H] [A], comparaissant en personne, reconnaissent la dette. Ils ont indiqué avoir effectué un virement de 800 euros à Maître [Q] le matin de l’audience. Ils indiquent avoir visité d’autres maisons, qui ne correspondraient pas à leurs besoins. Ils proposent de payer le loyer courant soit 750 euros, outre 100 euros par mois.

Il convient de se référer à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

La décision a été mise en délibéré à la date du 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l'article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement est contradictoire, l'ensemble des parties ayant comparu ou ayant été représenté à l'audience de plaidoirie.

Sur la validité du congé et la résiliation du bail 

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
(…/…)
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
IV. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l'égard de tout bénéficiaire de l'allocation mentionnée à l'article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
V. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, Madame [I] [B] a donné congé à Madame [G] [Y] et à Monsieur [H] [A] pour motifs sérieux et légitimes, ces derniers ayant accumulé depuis le début du contrat en 2019 de nombreux retards de paiement de loyers et de charges, et cela par acte de commissaire de justice signifié le 17 janvier 2025.

Le congé a été donné pour le 18 juillet 2025, soit à la date d'expiration du bail signé pour une durée de trois ans en 2019, renouvelable et renouvelé par tacite reconduction. De plus, la notification est intervenue au moins six mois avant l'expiration du bail.

Le congé contient les mentions prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

De plus, Madame [I] [B] était âgée de plus de soixante-cinq ans à la date d’échéance du contrat, soit au 18 juillet 2025, exactement de 89 ans, pour être née le 10 avril 1936.

Il en résulte que le congé est valable et que le contrat de bail est résilié le 18 juillet 2025, Madame [G] [Y] et Monsieur [H] [A] étant donc déchus de tout titre d'occupation des locaux loués. Plus précisément, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ayant été signifié aux locataires le 27 novembre 2024, ces derniers n’ayant pas éteint les causes du commandement dans le délai légal de deux mois prévu au bail, ils sont occupants sans droit ni titre de la maison située [Adresse 5], depuis le 28 janvier 2025.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il y a lieu de faire droit aux demandes de validité du congé et d’expulsion présentées par Madame [I] [B]. 

Sur la demande d’expulsion des locataires et les délais

Selon l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

L'article L412-1 du même Code dispose quant à lui que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l'article L412-2 de ce Code, lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.

L'article L412-3 précise que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Enfin il résulte de l'article L412-4 que la durée des délais prévus à  l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, le bail du 26 juin 2019 étant résilié, il convient d’ordonner l’expulsion des locataires, ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués.

Les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution auront vocation à s'appliquer.

Il n'apparaît pas que le délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux, prévu à l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, puisse être réduit, supprimé ou non appliqué, au regard des démarches de recherche de logement et de l'absence d'entrée dans les lieux par voie de fait, ou pour une raison de mauvaise foi. Le fait de se maintenir dans un logement initialement pris à bail au-delà du délai fixé dans le cadre d'un congé pour vendre ne saurait en effet caractériser à lui seul une mauvaise foi.

Sur la demande de paiement de l’arriéré de loyers et charges et d’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle

Il résulte des débats et des pièces communiquées que Monsieur [H] [A] et Madame [G] [Y] sont défaillants dans le paiement de leurs loyers et charges depuis le début du bail en 2019. Ils paient parfois une grosse somme, mais les dettes s’accumulent et il s’agit de la deuxième procédure initiée par leur propriétaire Madame [I] [B], âgée aujourd’hui de 90 ans.

C’est la raison pour laquelle elle leur a fait délivrer un commandement de payer par acte de commissaire de justice le 27 novembre 2024.

Ce commandement de payer portait sur la somme en principal de 1.558,34 euros.

Il reprenait la clause résolutoire contenue dans le bail régularisé entre les parties en 2019, mais accordait par erreur à Monsieur [H] [A] et Madame [G] [Y] le délai légal actuel de six semaines pour éteindre les causes du commandement. Or, comme il a été indiqué précédemment, il convient d’appliquer le délai de deux mois contractuellement prévu dans le bail et plus favorable aux locataires.

Dans le délai de deux mois ainsi accordé, soit jusqu’au 27 janvier 2025 à minuit, les locataires et la caisse d’allocations familiales ont procédé à quelques paiements, pour la somme totale de 1.445 euros, selon le décompte fourni.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la clause résolutoire est ainsi acquise depuis le 28 janvier 2025.

Monsieur [H] [A] et Madame [G] [Y] seront solidairement condamnés à payer à Madame [I] [B] la somme de 1.892 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 28 janvier 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.558,34 euros à compter du commandement de payer du 27 novembre 2024, et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus.

Ils seront en outre solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle s’élevant à la somme de 750,71 euros, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés.

Aucun délai de paiement ne leur sera accordé, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’âge et des besoins de la bailleresse.

Sur les dépens 

Madame [G] [Y] et Monsieur [H] [A] succombent à l’instance et seront donc solidairement condamnés au paiement des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, ceux-ci comprenant notamment le congé aux fins de vente du 17 janvier 2025, le commandement de payer et de justifier d’une assurance du 27 novembre 2024 et l’assignation délivrée le 12 novembre 2025.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les deux parties ayant comparu sans avocat, il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cette règle s'applique à la présente instance, introduite postérieurement au 1er janvier 2020.

L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans ce cas, il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS