TJ 41018, 20 mai 2026, RG 26/00296

---

Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 26/00296 - N° Portalis DBYN-W-B7K-E7PF Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 20 MAI 2026

N° RG 26/00296 - N° Portalis DBYN-W-B7K-E7PF
Minute : 2026/377

DEMANDERESSE :

Madame [M] [R] née [A]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Nathalie VAILLANT, avocate au barreau de Blois

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant en personne

DÉBATS : à l'audience publique du 18 Mars 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrate à titre temporaire
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : Me Nathalie VAILLANT
EXPÉDITION : Monsieur [J] [U]
le :
Copie Dossier

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [G] [Y] a initialement donné à bail à Monsieur [J] [U] et à Madame [L] [O] un logement situé [Adresse 4], par contrat en date du 1er août 2020, à effet du 5 août 2020, moyennant un loyer mensuel initial, de 440 euros, outre 80 euros de charges.

Par courrier en date du 25 juillet 2022, Madame [O] a donné congé du logement.

Par acte de vente reçu par Maître [C], notaire à [Localité 4], le 13 décembre 2023, Madame [M] [A] divorcée [R] a fait l’acquisition de ce logement et vient désormais aux droits de Monsieur [Y].

Par acte du 1er juillet 2025, Madame [M] [A] a fait délivrer à Monsieur [J] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 520 euros, représentant le loyer et les charges du mois de juin 2025.

L’acte délivré à Monsieur [U] en personne le 1er juillet 2025 lui faisait également commandement d’avoir à justifier d’une assurance.

Dénonçant la situation d’impayés, Madame [M] [A] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 juillet 2025.

Par acte du 16 janvier 2026 remis à personne, Madame [M] [A] a fait assigner Monsieur [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [J] [U] pour défaut de paiement des loyers ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [U] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [J] [U] au paiement de la somme de 1.865,96 euros au titre des loyer et charges impayés à la date de résiliation du bail soit le 12 août 2025 (mensualité d’août 2025 incluse), avec intérêts de droit ;Condamner Monsieur [J] [U] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du 1er septembre 2025, jusqu’à la libération complète des lieux ;Condamner Monsieur [J] [U] au paiement d’une somme de 1.200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [J] [U] au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce jusqu’à ce que Monsieur [J] [U] justifie être assuré contre les risques locatifs ;Condamner Monsieur [J] [U] en tous les dépens y compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.
L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 19 janvier 2026.

Le dossier a été appelé à l’audience du 18 mars 2026.

À cette audience, Madame [M] [A] divorcée [R], représentée par son avocat, a maintenu oralement ses demandes et a actualisé la dette à la somme de 4.654,96 euros, échéance de janvier 2026 incluse. Elle a également indiqué que Monsieur [J] [U] ne payait plus son loyer depuis le mois de juillet 2025.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [J] [U] a comparu en personne à l’audience. Il a indiqué être en invalidité et a indiqué percevoir la somme de 950 euros par mois de pension d’invalidité, sans en justifier. Il a indiqué avoir rencontré des problèmes de santé, vivre seul dans le logement avec son chat. Il a indiqué avoir payé trois fois la somme de 520 euros depuis le mois de janvier 2026, sans en justifier, et sans que cela soit confirmé par le conseil de sa propriétaire. Il a proposé de régler sa dette par mensualités de 100 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

Le présent jugement sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE L'ACTION EN RÉSILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION :

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Loir et Cher selon accusé de réception en date du 19 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience en vertu de la nouvelle rédaction de l’article 24 précité, issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Madame [M] [A] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation.

L’action est donc recevable.

SUR LA NON ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LA RÉSILIATION DU BAIL POUR FAUTE :

Conformément aux dispositions de l'article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d'une décision de justice en cas d'inexécution suffisamment grave.

De plus, il convient de comprendre la demande du bailleur contenue dans le dispositif de son assignation en demande principale de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, de prononcé de résiliation du bail pour faute du locataire.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il s'agit d'une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort du décompte fourni lors de l’audience par la bailleresse que Monsieur [J] [U] est en situation de loyers impayés depuis plusieurs mois.

La dette a fluctué, jusqu’à représenter au moment de l’audience la somme de 4.654,96 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été signifié au locataire le 1er juillet 2025, pour la somme en principal de 520 euros.

Le commandement de payer vise par erreur le délai de six semaines applicable au moment de sa délivrance, au lieu du délai contractuel de deux mois applicable en 2020 lors de la signature du bail liant les parties et présent en page 4 du contrat de bail.

C’est donc bien le délai de deux mois, plus favorable au locataire et applicable selon son contrat, qui sera retenu.

Monsieur [J] [U] avait donc jusqu'au 1er septembre 2025 à 24 heures pour procéder à ce règlement.

Or, d’après le décompte actualisé fourni par Madame [M] [A] à l’audience, Monsieur [J] [U] a procédé au règlement de la somme de 520 euros le 9 juillet 2025, si bien que les causes du commandement ont été éteintes dans le délai légal de deux mois.

Il convient cependant de constater qu'à la suite de ce règlement, de nouveaux impayés se sont accumulés.

Il convient en effet de noter que si le locataire parvient par moment à apurer sa dette locative, celle-ci se reconstitue presque aussitôt, mettant nécessairement la propriétaire dans une situation d'imprévisibilité et de nécessité d'effectuer des démarches judiciaires. Ce comportement est constitutif d'une faute caractérisée et réitérée.

Au moment de l’audience, le dernier règlement effectif du locataire datait du 9 juillet 2025, soit huit mois auparavant. Il apparaît également un retard de paiement des charges locatives par Monsieur [J] [U].

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie le prononcé de la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [J] [U] à la date de l'audience du 18 mars 2026. La résiliation ne saurait être rétroactive, compte tenu du fait qu'elle a été constatée selon la situation exposée au jour de l'audience.

L’expulsion de Monsieur [J] [U] sera en conséquence ordonnée.

SUR L'EXPULSION ET L'INDEMNITÉ D'OCCUPATION :

Madame [M] [A] divorcée [R] ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [J] [U] de remettre les clés et de quitter les lieux.

À défaut de départ volontaire, Madame [M] [A] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [U], ainsi que de tous occupants de son chef, dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [J] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er avril 2026, qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

En l'espèce, Madame [M] [A] verse aux débats le contrat de bail ainsi qu'un décompte arrêté à la date du 18 mars 2026 démontrant que Monsieur [J] [U] reste lui devoir la somme de 4.654,96 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation, échéance de janvier 2026 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [J] [U] reconnaît le montant de cette dette.

Il ne justifie pas avoir effectué trois versements de 520 euros depuis le mois de janvier 2026, notamment par la production de copies de relevés de compte bancaire ou de virements.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 4.654,96 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Aucun délai de paiement ne sera accordé à Monsieur [J] [U], compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et du refus de Madame [M] [A]. En tout état de cause, les conditions légales ne sont pas remplies en l’espèce pour octroyer des délais de paiement, le dernier loyer n’ayant pas été payé par le locataire.

SUR LA DEMANDE AU TITRE DE L’ASSURANCE :

En outre, il sera fait obligation à Monsieur [U] [J] de produire une attestation d’assurance pour le logement, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [J] [U] supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [M] [A] pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [J] [U] sera condamné à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS