TJ 41018, 31 juill. 2026, RG 26/01413
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Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Affaire : S.A.R.L. LES ECURIES DE SAINT CYR/[U] [B] [A] [K] veuve [D]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Ordonnance du : 31 Juillet 2026
N° RG 26/01413 - N° Portalis DBYN-W-B7K-FBJJ
Minutage électronique
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Rendue le trente et un Juillet deux mil vingt six
Par Alexis MIHMAN, Président,
Assisté de Johan SURGET, Greffier
ENTRE
DEMANDERESSE
S.A.R.L. LES ECURIES DE SAINT CYR
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Flora OLIVEREAU (Avocat au barreau de BLOIS)
ET
DEFENDERESSE
Madame [U] [B] [A] [K] veuve [D]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Hervé GUETTARD (Avocat au barreau de BLOIS)
Audience publique en date du 16 Juin 2026.
Ordonnance mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
COPIE DOSSIER + EXP. AUX EXPERTISES
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié en date du 14 novembre 1990 dressé par Maître [J] [G], notaire à [Localité 3] (41), Monsieur [H] [D] marié à Madame [U] [K] a consenti un bail commercial à la SARL LES ECURIES DE SAINT CYR portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 1], à [Localité 4] (41), pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 162 000 francs hors taxe.
Monsieur [H] [D] étant décédé, Madame [U] [K] est venue aux droits de ce dernier.
Par acte de commissaire de justice délivré le 5 décembre 2025 à Madame [U] [K], la SARL LES ECURIES DE SAINT CYR a effectué une demande de renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2026.
Par acte de commissaire de justice du 3 février 2026, Madame [U] [K] a fait délivrer à la SARL LES ECURIES DE SAINT CYR un congé avec refus de renouvellement du bail avec proposition de paiement d'une indemnité d'éviction.
Souhaitant estimer le montant de l'indemnité d'éviction, la SARL LES ECURIES DE SAINT CYR a, par acte de commissaire de justice délivré le 27 mai 2026, assigné Madame [U] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, aux fins de :
-Vu l'article 145 du Code de procédure civile,
-Vu l'article L.145-14 et L 145-28 du Code de commerce,
-Juger que la société LES ECURIES DE SAINT CYR recevable et bien fondée en l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
-Désigner tel expert qu'il lui plaira de commettre avec pour mission de convoquer les parties, donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle la société LES ECURIES DE SAINT CYR a droit et notamment :
-Déterminer, au bénéfice du locataire évincé, le montant de l'indemnité d'éviction due en application de l'article L. 145-14 du code de commerce, en évaluant l'intégralité du préjudice causé par le refus de renouvellement du bail commercial en distinguant indemnité principale et indemnités accessoires ;
-Se faire communiquer tous documents utiles : bail et avenants, congé et refus de renouvellement, actes et courriers de procédure, comptes annuels et documents comptables;
-Se rendre, si nécessaire, dans les lieux loués pour apprécier la qualité de l'emplacement ;
-Décrire la consistance du fonds de commerce à la date du refus de renouvellement, en tenant compte de la double activité gîte / centre équestre ;
-Fixer la date d'évaluation du préjudice au jour le plus proche possible de l'éviction effective,
-Déterminer la valeur marchande du fonds de commerce en retenant les méthodes usuelles;
-Évaluer la valeur du droit au bail perdu, notamment par la méthode du différentiel de loyers et/ou par comparaison avec des droits au bail ou pas-de-porte pour des sites touristiques et équestres comparables, et indiquer si cette valeur est supérieure à la valeur marchande du fonds, en précisant que, dans ce cas, l'indemnité principale doit être calculée sur cette valeur plus élevée ;
-Recenser et chiffrer, de manière aussi complète que possible, tous les postes de préjudice complémentaires frais et droits de remploi pour un site équivalent, frais de déménagement et de réinstallation, pertes sur stocks et dévalorisation du matériel et des agencements non transférables, trouble commercial et perte de chiffre d'affaires (en tenant compte de la saisonnalité), frais de licenciement et charges sociales, ainsi que tous autres frais directement liés à l'éviction ;
-Présenter un tableau récapitulatif du préjudice du locataire en distinguant clairement l'indemnité principale et les indemnités accessoires poste par poste, avec les montants retenus et leurs justificatifs, en explicitant, en cas d'incertitude, les hypothèses choisies lorsqu'elles permettent une réparation aussi complète que possible du préjudice ;
-Fixer le montant de l'indemnité d'occupation ainsi que le coefficient de précarité à y appliquer ;
-Dire que l'expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du Code de procédure civile ;
-Fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la société LES ECURIES DE SAINT CYR dans un délai d'un mois à compter de la date de l'ordonnance à intervenir.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 juin 2026.
Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par le demandeur au soutien de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures régulièrement versées aux débats de l'audience.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'expertise
Aux termes de l'article 145 du Code de procédure civile, " S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ".
L'article 145 du Code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables et il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse.
Le référé-expertise suppose l'existence d'un motif légitime c'est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui et qu'elle soit pertinente et utile, sans préjuger de la responsabilité des parties.
Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d'option ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d'éviction dont le principe n'est pas discuté en l'espèce, et d'autre part, selon l'article L.145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité.
Aucun texte relatif au bail commercial ne s'oppose à l'exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l'article 145 du code de procédure civile. Dès lors qu'aucun juge du fond n'est saisi de demande concernant l'indemnité d'éviction au jour de la saisine du juge des référés, et que ces évaluations impliquent de nombreux paramètres, le bailleur dispose d'un motif légitime à solliciter une expertise devant le juge des référés.
Il est constant que Monsieur [H] [D] a consenti à la SARL LES ÉCURIES DE SAINT CYR un bail commercial sur un ensemble immobilier (voir en ce sens : pièce n°1 du demandeur).
La SARL LES ECURIES DE SAINT CYR a sollicité le renouvellement de ce bail pour une durée de 9 ans (voir en ce sens : pièce n°2 du demandeur).
Madame [U] [K], venant aux droits de son époux, a refusé de renouveler le bail commercial et a proposé le versement d'une indemnité d'éviction (voir en ce sens : pièce n°3 du demandeur).
Dès lors, en l'absence de proposition amiable et en l'absence d'opposition de la part de Madame [U] [K], il apparaît que la SARL LES ECURIES DE SAINT CYR justifie d'un motif légitime, au sens de l'article 145 du code de procédure civile, à solliciter avant tout procès éventuel au fond, à voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire afin que soit évalué le montant de l'indemnité d'éviction qui lui serait due.
Sur les demandes accessoires
A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du demandeur. Cette condamnation est provisoire et le coût final de l'expertise pourra être supporté par celui qui perdra le procès au fond.
La SARL LES ECURIES DE SAINT CYR au bénéfice duquel l'expertise est ordonnée, supportera provisoirement la charge des dépens.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;
ORDONNONS une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de la SARL LES ECURIES DE SAINT CYR et de Madame [U] [K] ;
COMMETTONS pour y procéder :
Monsieur [M] [S]
expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Orléans (Rubrique : C-18.02 - Estimations immobilières immatérielles : valeurs locatives, indemnités d'éviction ou d'expropriation, de fonds de commerce et d'entreprises)
[Adresse 3]
[Localité 5]
Tél : 02.54.78.80.78Fax : [XXXXXXXX01]
Port. : 06.14.47.34.14 Mèl : [Courriel 1]
DONNONS pour mission à l'expert de :
- Se rendre sur les lieux, sis [Adresse 1], [Localité 4] (41), après y avoir convoqué les parties,
- Se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, à savoir l'ensemble des pièces contractuelles, ainsi que leurs éventuelles annexes, bail et avenants, congé et refus de renouvellement, actes et courriers de procédure, comptes annuels et documents comptables, expertises ;
- Entendre tout sachant susceptible de l'éclairer dans le déroulement de sa mission ;
- Visiter les lieux donnés à bail, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par le preneur dans ces locaux et sur ce fonds,
- Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction :
a) dans le cas d'une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant ; valeur marchande déterminée selon la valeur locative du marché si celle-ci est supérieure à celle déterminée selon les usages de la profession),
b) dans le cas de la possibilité d'un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels);
- Plus généralement, réunir tous éléments d'appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction pouvant être due à la SARL LES ECURIES DE SAINT CYR, à la suite de son éviction,
- De manière générale, fournir tous les éléments techniques et de faits et faire toute constations permettant la juridiction le cas échéant d'apprécier les responsabilités encourues, les préjudices subis et les indemnités dues,
- Faire le compte entre les parties,
- Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
DISONS qu'en cas d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;
FIXONS la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 2 000 euros à verser par la SARL LES ECURIES DE SAINT CYR entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Blois avant le 1er octobre 2026 ;
RAPPELONS qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque ;
DISONS que l'expert devra effectuer sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;
DISONS qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes dans les formes prescrites par l'article 242 du code de procédure civile, qu'il pourra demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, que ceux-ci devront lui remettre sans délai ;
RAPPELONS qu'il peut s'adjoindre d'initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne, dont le rapport sera joint au rapport, et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;
DISONS qu'il devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré-rapport :
-fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d'un délai de quatre à cinq semaines à compter de la transmission du pré-rapport,
-rappelant aux parties, au visa de l'article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu'il fixe;
DISONS que l'expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations, qui devront être annexées au rapport définitif, dans lequel devront figurer impérativement :
- la liste exhaustive des pièces par lui consultées,
- le nom des personnes convoquées aux opérations d'expertise, en précisant pour chacune d'elle la date d'envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation,
- le nom des personnes présentes à chacune des réunions d'expertise,
- la date de chacune des réunions tenues,
- les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties,
- le cas échéant, l'identité du technicien dont il s'est adjoint le concours, ainsi que le document qu'il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;
DISONS que l'expert déposera un original du rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Blois, et en adressera un exemplaire accompagné de sa demande de rémunération aux parties et à leur conseil, avant le 1er avril 2027, sauf prorogation expresse;
DISONS que l'expert pourra adresser, outre son rapport écrit, une copie dématérialisée à l'adresse suivante : [Courriel 2] ;
DISONS que, dans le délai de quinze jours suivant la demande de rémunération, les parties pourront adresser à l'expert et au juge chargé de contrôler l'exécution des mesures d'instruction leurs observations écrites aux fins de fixation de la rémunération de l'expert;
DISONS qu'en cas d'observations écrites sur sa demande de rémunération, l'expert disposera d'un délai de quinze jours à compter de la réception de celle-ci pour formuler contradictoirement ses observations en réponse ;
DISONS que les opérations d'expertise seront exécutées sous le contrôle du juge chargé de contrôler l'exécution des mesures d'instruction, désigné conformément aux dispositions de l'article 155-1 du code de procédure civile ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNONS provisoirement la SARL LES ECURIES DE SAINT CYR aux dépens;
RAPPELONS que :
1) le coût final des opérations d'expertise ne sera déterminé qu'à l'issue de la procédure, même si la présente décision s'est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l'expertise ;
2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l'avance des honoraires de l'expert n'est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l'issue du procès ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
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