TJ 41018, 26 mai 2026, RG 26/01071

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 26 Mai 2026

N° RG 26/01071 - N° Portalis DBYN-W-B7K-FAWV
N° : 26/00134

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 1] représenté par son syndic la société CITYA [Localité 1], venant aux droits de l’AGENCE IMM, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 1],

représentée par Me Audrey HAMELIN, avocat au barreau de BLOIS

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [T], demeurant [Adresse 3]

défaillant

Copie dossier

DEBATS : à l'audience publique du 28 Avril 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexis MIHMAN, Président
siégeant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 839 du code de procédure civile.

Avec l’assistance de Johan SURGET, Greffier, lors des débats, et de Maiwenn LE BIHAN, Greffier, lors de la mise à disposition,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [T] est propriétaire de plusieurs lots au sein d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 2].

La copropriété est gérée par le syndic CITYA [Localité 1], venant aux droits de l’Agence IMM.

Alléguant que Monsieur [J] [T] ne réglerait pas les charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic, la société CITYA [Localité 1], venant aux droits de l’Agence IMM, a, par acte de commissaire de justice en date du 09 avril 2026, assigné Monsieur [J] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :
Vu la loi du 10 juillet 1965, n°65-557,
Vu le décret du 17 mars 1967, n°67-223,
-Condamner Monsieur [T] au paiement de la somme de 5 556,67 euros, au syndicat de copropriétaires [Adresse 5], correspondant aux impayés des charges de copropriété, représenté par la société CITYA [Localité 1], venant aux droits de l’AGENCE IMM en sa qualité de syndic, correspondant aux impayés des charges de copropriété, à parfaire au jour de la décision, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 21 novembre 2023 ;
-Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours ;
-Condamner Monsieur [T] au paiement de la somme de 1 300,00 euros au syndicat de copropriétaires [Adresse 5], correspondant aux impayés des charges de copropriété, représenté par la société CITYA [Localité 1], venant aux droits de l’AGENCE IMM en sa qualité de syndic en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit d’Audrey HAMELIN, avocat.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 avril 2026.

Monsieur [J] [T] n’était ni présent ni représenté à l’audience, de telle sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par le demandeur au soutien de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures régulièrement versées aux débats de l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriétés

Aux termes de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété :
« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ».

L’article 14-2-1 de la loi susvisée dispose que : « I.- Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :
1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ;
2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;
3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi ;
4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.
II.- L'assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.
III.- Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot. L'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot ».

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [J] [T] à lui verser la somme de 5 556,67 euros. Il expose que Monsieur [J] [T] est redevable de diverses sommes depuis plusieurs années.

Il est constant que Monsieur [J] [T] est propriétaire de lots au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2].

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fournit des procès-verbaux d’assemblée générale des années 2018 à 2025 et des appels de fonds pour les années 2018 à 2025.

Il est constant que les dépenses votées lors de ces assemblées générales ont été appelées et que Monsieur [J] [T] n’a pas réglé les sommes demandées, tel que cela ressort notamment des mises en demeure versées aux débats ainsi que de la sommation de payer les charges de copropriété délivrée par acte de commissaire de justice le 08 janvier 2024 et du relevé de compte versé aux débats.

Ainsi, les sommes dues par Monsieur [J] [T] et dont il est justifié par les procès-verbaux des assemblées générales, les appels de fonds et le décompte versé aux débats s’élèvent à 5 556,67 euros pour la période du 1er janvier 2018 au 10 février 2026.

Toutefois, les frais de mise en demeure, de relance, de mise au contentieux et la sommation de payer ne relèvent pas des sommes dues au titre des charges.

Il conviendra ainsi de déduire du décompte la somme totale de 733,51 euros correspondant aux éléments suivants :
Mise en demeure en date du 12 novembre 2021 (36,00 euros)
Frais de mise au contentieux en date du 04 mars 2022 (28,80 euros)
Frais 3ème relance en date du 20 février 2023 (36,00 euros)
Frais de relance en date du 21 août 2023 (36,00 euros)
Frais de mise au contentieux en date du 21 novembre 2023 (270,00 euros)
Sommation de payer en date du 08 janvier 2024 (132,31 euros)
Mise en demeure en date du 08 août 2025 (36,00 euros)
Mise en demeure en date du 17 octobre 2025 (45,60 euros)
Mise en demeure en date du 10 novembre 2025 (33,60 euros)
Mise en demeure en date du 19 janvier 2026 (45,60 euros)
Mise en demeure en date du 10 février 2026 (33,60 euros)

Monsieur [J] [T] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 823,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [T], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens relatifs à la présente instance, dont distraction au profit de Maître Audrey HAMELIN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique justifient d’allouer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS