TJ 41018, 26 mai 2026, RG 25/03603
Vérifier : TJ 41018, 26 mai 2026, RG 25/03603 (rechercher sur Judilibre/Légifrance) · Ouvrir la source
Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Affaire : S.A.R.L. BOB-LOG/S.C.I. SAINT VICTOR
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Ordonnance du : 26 Mai 2026
N° RG 25/03603 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E6EY
Minute N° 26/00130
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Rendue le vingt six Mai deux mil vingt six
Par Alexis MIHMAN, Président,
Assisté lors des débats de Johan SURGET, Greffier et lors de la mise à disposition de Maiwenn LE BIHAN, Greffier
ENTRE
DEMANDERESSE
S.A.R.L. BOB-LOG
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Laurent LALOUM, avocat au barreau de BLOIS
ET
DEFENDERESSE
S.C.I. SAINT VICTOR
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Jean-Philippe PELTIER, avocat au barreau du MANS
Audience publique en date du 28 Avril 2026.
Ordonnance mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
COPIE DOSSIER
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 04 mars 2022, la SCI SAINT VICTOR a donné à bail de courte durée à la SARL BOB-LOG, les locaux sis [Adresse 4] à La-Chaussée-Saint-Victor (41260), pour une durée de deux ans, moyennant un loyer mensuel de 5 000,00 euros hors taxes, outre les charges.
Un avenant au contrat de bail de courte durée a été conclu.
La SARL BOB-LOG s'est maintenue dans les lieux après l'expiration du bail de courte durée.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 mai 2025, la SARL BOB-LOG a notifié la résiliation du bail au 30 septembre 2025 à la SCI SAINT VICTOR.
La SCI SAINT VICTOR a, par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, assigné la SARL BOB-LOG devant le tribunal judiciaire de Blois aux fins de condamner la SARL BOB-LOG au paiement de la somme de 36 398,40 euros TTC au titre des loyers et charges impayés actualisée au mois d'octobre 2025, sauf à parfaire, diminuer ou augmenter, outre sa condamnation au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil et aux dépens.
Alléguant que les locaux loués présentent des désordres, la SARL BOB-LOG a assigné, par acte de commissaire de justice en date du 08 décembre 2025, la SCI SAINT VICTOR, devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, aux fins d'expertise judiciaire.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2026, la SARL BOB-LOG demande au président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, de :
Vu l'article 145 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,
-Dire et juger l'action et les demandes de la société BOB-LOG recevables et bien fondées;
-Débouter la SCI SAINT VICTOR de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence :
-Désigner tel expert qu'il plaira au président avec la mission de :
* Examiner et décrire les locaux sis [Adresse 5], en particulier la toiture, les parties dûment convoquées,
* Se faire communiquer toutes les pièces et documents utiles à sa mission,
* Entendre les parties en leurs explications ainsi que tous sachants,
* Dire si la toiture répond à sa destination normale ou si elle doit être réparée,
* Déterminer les travaux réparatoires et leur coût à la charge de la SCI SAINT VICTOR,
* Déterminer les préjudices subis et à subir par la société BOB LOG,
* Fournir toutes précisions utiles sur les responsabilités encourues,
* Entendre les parties en leurs explications ainsi que tous sachants,
* Répondre aux dires et observations des parties,
* Fournir plus généralement tous éléments utiles à la solution du litige ;
-Dire qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert commis, il sera conduit à son remplacement par simple ordonnance rendue à la requête de la partie la plus diligente ;
-Voir fixer la consignation à déposer pour la mise en œuvre des opérations d'expertise;
-Dire et juger que cette consignation sera à la charge de la société BOB-LOG, demanderesse,
-Réserver l'article 700 du CPC et les dépens.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2026, la SCI SAINT VICTOR demande au président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, de :
Vu les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile,
Vu les dispositions de l'article 606 du code civil,
Vu le contrat de bail et les pièces versées aux débats,
-Constater que la demande d'expertise formulée par la SARL BOB-LOG est irrecevable et, subsidiairement, mal fondée ;
En conséquence,
-Débouter la SARL BOB-LOG de ses demandes, fins et conclusions ;
Reconventionnellement :
-Condamner la SARL BOB-LOG au paiement provisionnel d'une somme de 15 000,00 euros ;
En toute hypothèse :
-La condamner au paiement de la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-La condamner à supporter la charge des dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 avril 2026.
Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures régulièrement versées aux débats.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'expertise judiciaire
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, " S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ".
L'article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables et il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse.
Le référé-expertise suppose l'existence d'un motif légitime c'est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui et qu'elle soit pertinente et utile, sans préjuger de la responsabilité des parties.
La mesure dite in futurum ne peut être sollicitée que tant qu'aucune instance au fond portant sur le même litige n'est en cours c'est-à-dire quand le juge du fond est déjà saisi du procès en vue duquel l'expertise est demandée (Cass. Com., 15 nov. 1983).
Il est également constant que l'absence d'instance au fond, condition de recevabilité de la demande formée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, s'apprécie à la date de saisine du juge (Cass. 2e civ., 28 juin 2006, n°05-19.283).
En l'espèce, la SARL BOB-LOG sollicite une expertise judiciaire dont le but sera de constater l'état des locaux, de déterminer les travaux réparatoires et leur coût à la charge de la société bailleresse et de déterminer les préjudices subis et à subir par la société BOB-LOG.
La SCI SAINT VICTOR a assigné la SARL BOB-LOG devant le tribunal judiciaire par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, aux fins de voir condamner la SARL BOB-LOG au paiement de la somme de 36 398,40 euros TTC au titre des loyers et charges impayés actualisés au mois d'octobre 2025, sauf à parfaire, diminuer ou augmenter.
La SCI SAINT VICTOR invoque l'irrecevabilité de la demande d'expertise au motif qu'une instance au fond a déjà été introduite entre les mêmes parties relativement au même rapport locatif et à ses conséquences financières. Or, l'article 145 du code de procédure civile suppose une mesure sollicitée avant tout procès.
La SARL BOB-LOG explique qu'il existe une discussion sur l'existence ou non d'un bail en cours et que ce litige ne peut être tranché que par le juge du fond qui a été saisi par la SCI SAINT VICTOR. Elle indique que la procédure au fond justifie pleinement la demande d'expertise judiciaire. Elle argue qu'elle dispose d'un intérêt légitime à agir devant le juge des référés ayant un intérêt à conserver et à faire établir la preuve des faits dont pourra dépendre la solution du litige à venir avec la SCI SAINT VICTOR dans l'hypothèse où le juge du fond lui reconnaitrait la qualité de locataire jusqu'à la fin de la période triennale en cours.
Il ressort de ces éléments que la procédure introduite au fond devant le tribunal judiciaire vise à obtenir la condamnation de la SARL BOB-LOG au paiement de loyers et charges impayés. La présente procédure vise quant à elle à faire constater les désordres pouvant affecter les locaux objet du contrat de bail. Ainsi, les deux procédures n'ont pas le même objet.
Au soutien de sa demande d'expertise judiciaire, la SARL BOB-LOG produit les éléments suivants :
- Le contrat de bail de courte durée en date du 04 mars 2022 ;
- L'avenant au contrat de bail de courte durée ;
- Des échanges de courriers entre le demandeur et le défendeur ;
- Un message téléphonique en date du 14 mars 2022 par lequel le bailleur indique qu'il viendra " boucher les fuites " ;
- Un mail en date du 19 septembre 2023 par lequel la co-gérante de la SARL BOB-LOG indique à la SCI SAINT VICTOR l'existence d'" importantes fuites d'eau via la toiture dans le bâtiment situé [Adresse 4] 41260 LA CHAUSSE SAINT VICTOR " et indiquant que " certaines de nos palettes sont inutilisables car touchées par les fuites " ;
- Des photographies ;
- Un message téléphonique en date du 14 novembre 2023 par lequel le bailleur indique qu'il s'occupera des fuites sur la toiture ;
- Une mise en demeure de réparations des fuites d'eau par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 juillet 2025 adressée par la SARL BOB-LOG à la SCI SAINT VICTOR, et constatant " environ une dizaine de fuites d'eau " ;
- Un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 02 septembre 2025 constatant la présence de " diverses flaques d'eau " sur le sol ainsi que " des gouttes d'eau " qui " s'écoulent depuis la toiture " à certains endroits ;
- Une seconde mise en demeure de réparation des fuites d'eau par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 04 septembre 2025 adressée par la SARL BOB-LOG à la SCI SAINT VICTOR ;
- Des courriers de la SAS WEFOLD [Localité 1] en date des 28 novembre 2024 et 26 mars 2025 constatant la réception de palettes de cartons mouillés en provenance de l'entrepôt situé au [Adresse 4] à [Localité 4].
La SCI SAINT VICTOR s'oppose à la demande d'expertise judiciaire. Elle explique que la SARL BOB-LOG soutient tout à la fois que le bail aurait été résilié au 30 septembre 2025, qu'elle a quitté les lieux et restitué les clés, tout en sollicitant une mesure d'expertise judiciaire destinée à déterminer les travaux à réaliser dans les locaux. De plus, la SCI SAINT VICTOR indique que la demande d'expertise est mal-fondée, ne reposant pas sur un motif légitime suffisant. Aussi, la SCI SAINT VICTOR argue du fait que la présence de flaques d'eau dans l'entrepôt ne saurait empêcher l'usage du local donné à bail. Enfin, la SCI SAINT VICTOR explique que les infiltrations évoquées ne rentrent dans aucune des catégories de l'article 606 du code civil, de telle sorte que les désordres invoqués demanderesse étaient ainsi à sa charge exclusive.
Il convient de rappeler qu'il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter les clauses contractuelles du contrat de bail.
Au vu de ces éléments, la demanderesse justifie d'un motif légitime aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.
L'expertise judiciaire sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 484 du code de procédure civile, le juge des référés n'est pas saisi du principal et n'a pas à se prononcer sur une question de fond.
Le juge des référés peut toutefois accorder une provision au créancier, sans condition d'urgence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.
Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Il y a contestation sérieuse dès lors que l'un des moyens de défense opposé à la prétention n'est pas manifestement vain, qu'il existe une incertitude sur le sens dans lequel trancherait le juge du principal s'il venait à être saisi ; le critère de l'absence de contestation sérieuse étant constitué par l'évidence du droit, son incontestabilité manifeste, la certitude absolue de son existence, le juge des référés étant alors le juge de l'évidence.
En l'espèce, la SCI SAINT VICTOR sollicite la condamnation de la SARL BOB-LOG au paiement provisionnel d'une somme de 15 000,00 euros au titre des loyers et charges sur la période de mai à septembre 2025.
La SCI SAINT VICTOR produit un décompte en date du 13 octobre 2025, faisant apparaître un total de 31 256,00 euros hors taxes, ne correspondant pas à la somme sollicitée dans ses conclusions. Si la SCI SAINT VICTOR invoque la réalisation de paiements par la SARL BOB-LOG aucun élément ne justifie ceux-ci.
La SARL BOB-LOG indique avoir réglé le loyer et les charges du mois de mai 2025, le 03 juin 2025. Elle verse aux débats l'avis de virement d'un montant de 9 099,60 euros. Elle indique également que les loyers et charges d'août et septembre 2025 ont été réglés le 12 novembre 2025, déduction faite du dépôt de garantie. Elle verse aux débats l'avis de virement d'un montant de 12 298,80 euros. Elle considère ainsi que la dette a été réglée.
Aussi, il apparaît que la SCI SAINT VICTOR a, par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, fait assigner la SARL BOB-LOG devant le tribunal judiciaire aux fins de condamnation de celle-ci au paiement des loyers et charges impayés actualisé au mois d'octobre 2025, sauf à parfaire.
La SCI SAINT VICTOR ne justifie pas de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable pesant sur la SARL BOB-LOG.
Dès lors, la SCI SAINT VICTOR sera déboutée de sa demande de provision.
Sur les demandes accessoires
La SARL BOB-LOG, au bénéfice de laquelle est ordonnée une mesure d'expertise judiciaire, fera provisoirement l'avance des dépens.
L'équité et la situation économique ne commandent pas d'allouer à l'une des parties, le remboursement des sommes exposées pour leur défense. Dès lors, la demande de la SCI SAINT VICTOR, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, est rejetée.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;
ORDONNONS une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de la SARL BOB-LOG et de la SCI SAINT VICTOR ;
COMMETTONS pour y procéder :
Monsieur [U] [N]
expert inscrit sur la liste de la cour d'appel d'Orléans (rubrique : C-06.02 - Couvertures métalliques par grands éléments)
[Adresse 6]
[Localité 5]
Port. : 07.83.28.90.40Mèl : [Courriel 1]
DONNONS à l'expert la mission suivante :
- Se rendre sur les lieux, sis [Adresse 5], après y avoir convoqué les parties,
- Se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, à savoir l'ensemble des pièces contractuelles, ainsi que leurs éventuelles annexes, documents techniques, compte-rendu de chantier, procès-verbaux de réception et livraison, constat d'huissier, rapports d'expertises etc ;
- Entendre tout sachant susceptible de l'éclairer dans le déroulement de sa mission;
- Dresser la liste des intervenants à la production, fabrication, fourniture, l'installation et entretien de la toiture et de leurs assureurs, et décrire pour chacun la nature et l'étendue des travaux réalisés et non réalisés au regard des devis régularisés ;
- Après avoir listé les travaux à réaliser pour remédier aux désordres, en chiffrer le coût et la durée d'exécution, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre ;
- Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans l'assignation et les pièces produites au soutien de l'instance ; les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition ; en rechercher la ou les causes;
- Préciser la date d'apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la pose et son installation) ;
- Donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres et malfaçons dont s'agit et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d'elles, en précisant les intervenants concernés ;
- Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux et leur durée d'exécution ;
- Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres affectant les travaux réalisés et/ou des travaux non réalisés, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état, le préjudice financier, les pénalités de retard ;
- Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
- Faire le compte entre les parties,
- Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
DISONS qu'en cas d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;
FIXONS la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 2 000 euros à verser par la SARL BOB-LOG entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Blois avant le 27 juillet 2026 ;
RAPPELONS qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque ;
DISONS que l'expert devra effectuer sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;
DISONS qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes dans les formes prescrites par l'article 242 du code de procédure civile, qu'il pourra demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, que ceux-ci devront lui remettre sans délai ;
RAPPELONS qu'il peut s'adjoindre d'initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne, dont le rapport sera joint au rapport, et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;
DISONS qu'il devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré-rapport :
- fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d'un délai de quatre à cinq semaines à compter de la transmission du pré-rapport,
- rappelant aux parties, au visa de l'article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu'il fixe ;
DISONS que l'expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations, qui devront être annexées au rapport définitif, dans lequel devront figurer impérativement :
- la liste exhaustive des pièces par lui consultées,
- le nom des personnes convoquées aux opérations d'expertise, en précisant pour chacune d'elle la date d'envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation,
- le nom des personnes présentes à chacune des réunions d'expertise,
- la date de chacune des réunions tenues,
- les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties,
- le cas échéant, l'identité du technicien dont il s'est adjoint le concours, ainsi que le document qu'il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;
DISONS que l'expert déposera un original du rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Blois, et en adressera un exemplaire accompagné de sa demande de rémunération aux parties et à leur conseil, avant le 27 janvier 2027, sauf prorogation expresse ;
DISONS que l'expert pourra adresser, outre son rapport écrit, une copie dématérialisée à l'adresse suivante : [Courriel 2] ;
DISONS que, dans le délai de quinze jours suivant la demande de rémunération, les parties pourront adresser à l'expert et au juge chargé de contrôler l'exécution des mesures d'instruction leurs observations écrites aux fins de fixation de la rémunération de l'expert ;
DISONS qu'en cas d'observations écrites sur sa demande de rémunération, l'expert disposera d'un délai de quinze jours à compter de la réception de celle-ci pour formuler contradictoirement ses observations en réponse ;
DISONS que les opérations d'expertise seront exécutées sous le contrôle du juge chargé de contrôler l'exécution des mesures d'instruction, désigné conformément aux dispositions de l'article 155-1 du code de procédure civile ;
DEBOUTONS la SCI SAINT VICTOR de sa demande de provision ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNONS provisoirement la SARL BOB-LOG aux dépens ;
RAPPELONS que :
1) le coût final des opérations d'expertise ne sera déterminé qu'à l'issue de la procédure, même si la présente décision s'est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l'expertise ;
2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l'avance des honoraires de l'expert n'est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l'issue du procès ;
DEBOUTONS la SCI SAINT VICTOR de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Données open data (Licence Ouverte 2.0), pseudonymisées à la source. Ne jamais citer uniquement sur la foi de cette base locale.