TJ 41018, 26 mai 2026, RG 25/03191

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 26 Mai 2026

N° RG 25/03191 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E5KI
N° : 26/00131

DEMANDERESSE :

Synd. de copropriétaires l’Octroi de Gâtine, représenté par son syndic, la société CITYA [Localité 1], venant aux droits de l’AGENCE IMM
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Audrey HAMELIN (Avocat au barreau de BLOIS)

DEFENDEURS :

Madame [Y] [S]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Denys ROBILIARD (Avocat au barreau de BLOIS) substitué à l’audience par Me Nathalie VAILLANT (Avocat au barreau de BLOIS)

Monsieur [G] [S]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Denys ROBILIARD (Avocat au barreau de BLOIS) substitué à l’audience par Me Nathalie VAILLANT (Avocat au barreau de BLOIS)

DEBATS : à l'audience publique du 28 Avril 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexis MIHMAN, Président
siégeant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 839 du code de procédure civile.
Avec l’assistance lors des débats de Johan SURGET, Greffier et lors de la mise à disposition de Maiwenn LE BIHAN, Greffier

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] et Madame [Y] [S] sont propriétaires d'un appartement et d'une cave sis [Adresse 4] à [Localité 1] (41).

La copropriété est gérée par le syndic CITYA [Localité 1], venant aux droits de l'Agence IMM.

Alléguant que Monsieur [G] et Madame [Y] [S] ne régleraient pas les charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l'Octroi de Gâtine, représenté par son syndic, la société CITYA [Localité 1], venant aux droits de l'Agence IMM, a, par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, assigné Monsieur [G] et Madame [Y] [S] devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les condamner au versement de la somme de 13 491,89 euros au titre des impayés des charges de copropriété.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2026, Monsieur [G] et Madame [Y] [S] demandent au président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en procédure accéléré au fond, de :
-Constater la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires à hauteur de 3041,92 euros.
-Débouter le syndic de sa demande à hauteur de cette somme.
-Ordonner au syndicat des copropriétaires de justifier de la notification des procès-verbaux des assemblées générales 2020 et 2023.
-Réserver les dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2026, le syndicat des copropriétaires l'Octroi de Gâtine, représenté par son syndic, l'agence CITYA [Localité 1], venant aux droits de l'agence IMM, demande au président du tribunal judiciaire de BLOIS, statuant selon la procédure accélérée au fond, de :
-Vu la loi du 10 juillet 1965, n°65-557,
-Vu le décret du 17 mars 1967, n°67-223,
-Condamner solidairement Madame [Y] [S] et Monsieur [G] [S] au paiement de la somme de 13.491,89 euros au syndicat des copropriétaires l'Octroi de Gâtine, représenté par la société CITYA [Localité 1], venant aux droits de l'AGENCE IMM en sa qualité de syndic, correspondant aux impayés des charges de copropriété, à parfaire au jour de la décision, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 21 novembre 2024 ;
-Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours;
-Débouter Madame [Y] [S] et Monsieur [G] [S] de toutes leurs demandes plus amples et contraires ;
-Condamner solidairement Madame [Y] [S] et Monsieur [G] [S] au paiement de la somme de 1.800,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par société CITYA [Localité 1], venant aux droits de l'AGENCE IMM en sa qualité de syndic, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit d'Audrey HAMELIN, avocat.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 avril 2026.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par le demandeur au soutien de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures régulièrement versées aux débats de l'audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action

Aux termes de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L'action en recouvrement des charges de copropriété se prescrit selon un délai de 5 ans.

Monsieur [G] et Madame [Y] [S] sollicitent de débouter le syndicat des copropriétaires l'Octroi de [Localité 5] de sa demande de recouvrement des charges de copropriété à hauteur de 3 071,08 euros au motif que l'action du syndicat des copropriétaires l'[Adresse 6] est prescrite à hauteur de cette somme d'argent. Ils allèguent qu'au 5 novembre 2020 selon le décompte versé aux débats ils étaient redevables de cette somme d'argent, or l'assignation datant du 5 novembre 2025, l'action est prescrite à hauteur de cette somme d'argent.

Le syndicat des copropriétaires l'Octroi de [Localité 5] sollicite le versement de la somme de 13 491,89 euros selon le décompte actualisé en date du 1er octobre 2025.

Sur ce décompte actualisé (voir en ce sens : pièce n°21 du demandeur), il convient de constater que les sommes sollicitées correspondent aux provisions sur charges de copropriété couvrant l'année 2022 à 2025, ce qui n'inclut pas les dettes nées en 2020 voire celles nées antérieurement.

En outre, au regard du relevé de compte versé aux débats en date du 24 janvier 2025, les dettes nées en 2020 et celles nées antérieurement à 2020 ont été apurées (voir en ce sens : pièce n°19 du demandeur).

La fin de non-recevoir sera donc irrecevable.

Sur la contestation des assemblées générales

Aux termes de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionnés au deuxième alinéa du présent article.

Ainsi, les copropriétaires disposent d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée pour solliciter la nullité de l'assemblée en question.

En l'absence de notification régulière de la décision d'assemblée générale le délai de 2 mois imparti aux copropriétaires opposants ou défaillants ne court pas et ne leur est pas opposable ; ce qui les autorise à agir en nullité pendant le délai de 5 ans.

Il convient de rappeler que les décisions prises par l'assemblée sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées.

Monsieur [G] et Madame [Y] [S] allèguent que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les procès-verbaux des assemblées générales de 2020 et de 2023 leur ont été notifiés, de sorte que les charges réclamées pour l'exécution des travaux votées lors de ces assemblées générales ne leur sont pas opposables.

Outre le fait de constater que Monsieur [G] et Madame [Y] [S] contestent à ce jour des assemblées générales qui ont eu lieu respectivement les 28 septembre 2020 et 5 juillet 2023 sans avoir remis en cause durant les années écoulées les charges qui étaient sollicitées à ce titre notamment au sein des appels de fond auxquels ils ont été destinataires, il conviendra de rappeler que les décisions prises s'imposent aux copropriétaires dès lors que la nullité n'est pas prononcée.

En l'espèce, aucune action n'ayant été intentée par Monsieur [G] et Madame [Y] [S] à l'égard de ces assemblées générales litigieuses, les décisions prises par les assemblées générales de 2020 et de 2023 s'imposent à eux.

Leur demande sera donc rejetée.

Sur la demande de paiement des charges

Aux termes de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété :
" I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ".

L'article 14-2-1 de la loi susvisée dispose que : " I.- Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :
1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ;
2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;
3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi ;
4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.
II.- L'assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.
III.- Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot. L'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot ".

En l'espèce, le syndicat de copropriétaires [Adresse 5] sollicite la condamnation de Monsieur [G] et de Madame [Y] [S] à lui verser la somme de 13 491,89 euros au titre des provisions sur charge impayées.

Il est constant que Monsieur [G] et Madame [Y] [S] sont propriétaires d'un appartement au sein de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 1] (41).

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires l'Octroi de Gâtine fournit des procès-verbaux d'assemblée générale des années 2021 à 2025 (voir en ce sens : pièce n°5 à 8 et n°26 du demandeur) et des appels de fonds pour les années 2021 à 2025 (voir en ce sens : pièce n°13 à n°17 du demandeur).

Il est constant que les dépenses votées lors de ces assemblées générales ont été appelées et que Monsieur [G] et Madame [Y] [S] n'ont pas réglé les sommes demandées, tel que cela ressort notamment de la sommation de payer les charges de copropriété délivrée par acte de commissaire de justice le 21 novembre 2024, du relevé de compte du 24 janvier 2025 versé aux débats et du décompte actualisé au 1er octobre 2025 (voir en ce sens : pièce n°19, n°20 et n°21 du demandeur).

Ainsi, les sommes dues par Monsieur [G] et Madame [Y] [S] et dont il est justifié par les procès-verbaux des assemblées générales, les appels de fonds et le décompte versé aux débats s'élèvent à la somme de 13 491,89 euros.

Toutefois, les frais de mise en demeure, de relance, de mise au contentieux et la sommation de payer ne relèvent pas des sommes dues au titre des charges.

Il conviendra ainsi de déduire du décompte la somme totale de 72 euros correspondant aux éléments suivants :
" Frais de 3ème relance en date du 20 février 2023 à hauteur de 36 euros,
" Frais de relance en date du 21 août 2023 à hauteur de 36 euros.

Monsieur [G] et Madame [Y] [S] seront donc condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires l'Octroi de Gâtine la somme de 13 419,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] et Madame [Y] [S], qui succombent à l'instance, seront condamné aux dépens relatifs à la présente instance.

L'équité et la situation économique justifient d'allouer au syndicat des copropriétaires l'Octroi de [Localité 5] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS