TJ 41018, 28 mai 2026, RG 24/03871

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

N° RG 24/03871 - N° Portalis DBYN-W-B7I-EWRG
N° : 26/00316

DEMANDEURS :

S.A.S. ALLIANCE IMMOBILIER - L’ADRESSE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marie QUESTE, avocat au barreau de BLOIS

Monsieur [U] [Z]
né le 13 Mars 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Marie QUESTE, avocat au barreau de BLOIS

Madame [Y] [R] [I] [D] épouse [Z]
née le 25 Février 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Marie QUESTE, avocat au barreau de BLOIS

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [A] [M] [W]
né le 19 Juin 2004 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

défaillant

Madame [E] [T] [S] [B]
née le 21 Janvier 2004 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

défaillant

DEBATS : à l'audience publique du 05 Février 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline LECLERC, Vice-Président, juge rapporteur
Assesseurs : Blandine JAFFREZ, Vice-Présidente
Laura HEURTEBISE, Vice-Présidente, juge rédacteur,

Avec l’assistance de Catherine DUBOIS, Greffier, lors des débats et de Maiwenn LE BIHAN, Greffier, lors du délibéré.

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

Le 11 novembre 2023, [U] [Z] et [Y] [D] épouse [Z] (ci-après dénommés « les époux [Z] »), ont signé un compromis concernant la vente de leur bien immobilier situé [Adresse 5] (cadastré section AD numéro [Cadastre 1]), avec le concours de la SAS ALLIANCE IMMOBILIER, avec le couple [C] [W] et [E] [B], les acquéreurs déclarant agir en qualité de co-indivisaires (50% chacun).

Ce compromis de vente stipule un prix de 118 000 euros. Le coût total de l'acquisition du bien immobilier, comprenant notamment les frais d'acte, est fixé dans le compromis à la somme de 127 900 euros. Il prévoit que la somme de 2000 euros doit être déposée à titre d'acompte. Ces 2000 euros ont bien été versés par [C] [W] à la SAS ALLIANCE IMMOBILIER, par virement bancaire en date du 30 novembre 2023.

Le compromis de vente a été conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt bancaire. La réception de l'offre de prêt devait intervenir au plus tard le 29 décembre 2023. La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 16 février 2024.

Un rendez-vous pour la signature de la vente chez le notaire avait été fixé au 24 janvier 2024. Toutefois, par mail en date du 18 janvier 2024, [C] [W] indiquait à l'office notarial que le couple ne souhaitait plus acquérir la maison, « pour cause de séparation ».

C’est dans ces conditions que, par acte d'huissier du 19 décembre 2024, la SAS ALLIANCE IMMOBILIER et les époux [Z] ont fait assigner [C] [W] et [E] [B] devant le tribunal judiciaire de Blois.

Par jugement en date du 21 août 2025, le tribunal judiciaire de Blois a :
Ordonné la réouverture des débats ;
Révoqué l’ordonnance de clôture en date du 11 mars 2025 ;
Invité le demandeur la SAS ALLIANCE IMMOBILIER à faire toutes observations utiles :
s’agissant de l’existence d’un préjudice caractérisé par une perte de chance ;
s’agissant de la possibilité d’appliquer une clause pénale au profit de l’agence immobilière, notamment au vu de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ;
Précisé que les nouvelles conclusions devaient être signifiées à l’ensemble des parties en ce compris les défendeurs non constitués ;
Renvoyé le dossier à la mise en état du 7 octobre 2025 ;
Réservé les dépens et les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans leurs conclusions signifiées par voie électronique le 7 octobre 2025, la SAS ALLIANCE IMMOBILIER et les époux [Z] demandent au tribunal de :
DECLARER leurs demandes recevables et bien fondées ;
REJETER tout moyen, fin, conclusions contraires ;
CONDAMNER solidairement [C] [W] et [E] [B] à verser aux époux [Z] une somme de 12 800 euros au titre de la clause pénale, dont il conviendra éventuellement de déduire la somme de 5900 euros versée par [E] [B], si cette somme était considérée comme devant être imputée sur les sommes dues au vendeur et sous réserve de sa perception effective par les vendeurs ;
ORDONNER que la somme due aux vendeurs au titre de la clause pénale soit majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 11 juillet 2024 ;
CONDAMNER solidairement [C] [W] et [E] [B] à verser à la SAS ALLIANCE IMMOBILIER une somme de 8000 euros à titre d'indemnité, dont il conviendra éventuellement de déduire la somme de 3000 euros versée par [E] [B], si cette somme était considérée comme devant être imputée sur les sommes dues à l'agence immobilière et sous réserve de la perception effective de cette somme, ou a minima la somme de 7200 euros ;
AUTORISER la SAS ALLIANCE IMMOBILIER à conserver à son profit la somme de 2000 euros qui avait été versée à titre d'acompte entre ses mains par [C] [W], laquelle viendra dès lors en déduction des sommes dues ;
ORDONNER que la somme due à l'agence immobilière soit majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 16 juillet 2024 ;
CONDAMNER solidairement [C] [W] et [E] [B] à verser à la SAS ALLIANCE IMMOBILIER ainsi qu'aux époux [Z] une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNER solidairement [C] [W] et [E] [B] à verser à la SAS ALLIANCE IMMOBILIER ainsi qu'aux époux [Z] une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER solidairement [C] [W] et [E] [B] aux entiers dépens ;
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il convient de se référer à leurs écritures s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

[C] [W] et [E] [B] n'ont pas constitué avocat. Ils ont été cités à domicile. En tout état de cause, le présent jugement étant susceptible d'appel, il sera réputé contradictoire conformément aux dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 2 décembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 5 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 9 avril 2026, prorogé au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, dans le dispositif de leurs écritures, les demandeurs sollicitent que leurs demandes soient déclarées recevables. Toutefois, en l'absence de défendeurs constitués, aucune fin de non-recevoir n'est soulevée, étant en tout état de cause rappelé que les fins de non-recevoir ne sont pas de la compétence du Tribunal au vu de la date d'introduction de l'instance. La question de la recevabilité de l'action ne se pose pas. Il n'y aura donc pas lieu de statuer sur ce point.

L'article 472 du Code de procédure civile prévoit que « Si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la demande indemnitaire des époux [Z]

L'article 1231-5 du Code civil prévoit que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut même d'office modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l'espèce, le compromis de vente (pièce n°1) stipule que la réitération par acte authentique interviendra au plus tard le 16 février 2024 et que cette date « n'est pas extinctive, mais constitutive d'un point de départ à partir duquel l'une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut de s'être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante » pourra « invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de douze mille huit cents euros (12 800€) ».

Il ressort des pièces produites par les demandeurs que la réitération de la vente n'a pas eu lieu non pas en raison de la non réalisation d'une condition suspensive, mais du fait uniquement du refus des acquéreurs de poursuivre l'achat du bien immobilier, comme en atteste le message envoyé par [C] [W] le 18 janvier 2024 (pièce n°4), dans lequel il explique ne plus vouloir acheter la maison pour cause de séparation du couple. Il ressort des mails du notaire (pièce n°3) et du message d' [C] [W] qu'un prêt avait pourtant été obtenu auprès de la banque le Crédit Agricole.

Le 17 mai 2024, les époux [Z] ont mis en demeure les acquéreurs par LRAR de venir procéder dans un délai de dix jours à la réitération de la vente par acte notarié. (pièce n°6)

Le 11 juillet 2024, les époux [Z] ont mis en demeure [C] [W] et [E] [B] par courriers recommandés avec avis de réception : ils leur ont notifié la résolution du compromis de vente et les ont enjoints à leur verser la somme de 12 800 euros à titre d'indemnité, en application de la clause pénale. (pièce n°7)

Par conséquent, il y a lieu de condamner in solidum [C] [W] et [E] [B] à payer aux époux [Z] la somme de 12 800 euros à titre d'indemnité, en application de la clause pénale prévue au compromis de vente.

En l'absence de preuve sur la date de réception de la mise en demeure du 11 juillet 2024 (pièce n°7) (les avis de réception n'étant pas produits), les intérêts au taux légal courront à compter de la présente décision, conformément à l'article 1231-7 du Code civil.

Les demandeurs invoquent une somme de 5900 euros qui aurait été versée par [E] [B] et que le tribunal pourrait « éventuellement » déduire de l'indemnité accordée aux époux [Z]. Aucune pièce n'atteste néanmoins d'un tel paiement. Il appartiendra aux parties au stade de l'exécution de procéder à leurs comptes en fonction des sommes potentiellement déjà perçues, sans que le tribunal n'ait en l'état à statuer sur ce point, faute de pièces justificatives.

Sur la demande indemnitaire de la SAS ALLIANCE IMMOBILIER

L'article 6 I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dispose notamment que « Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ». Cette disposition implique que le statut des agents immobiliers interdit la perception par ces derniers de sommes d'argent, à quelque titre que ce soit, avant que l'opération pour laquelle ils ont reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties : cette règle interdit à l'agent de se prévaloir des dispositions d'une clause pénale prévue si la vente n'est pas conclue (Civ 3e, 9 juillet 2014, n°13-19.061 et Civ 1ere, 27 novembre 2013, n°12-13.897). En l’espèce, la clause pénale prévue à la page 15 du compromis de vente (pièce n°1) n’a donc pas lieu à s’appliquer au profit de la SAS ALLIANCE IMMOBILIER.

L'article 1240 du Code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le tiers à un contrat peut se prévaloir d’un manquement contractuel pour obtenir réparation de son préjudice.

La SAS ALLIANCE IMMOBILIER invoque l'inexécution contractuelle des acquéreurs comme fondement de la mise en cause de leur responsabilité délictuelle, leur faute ayant entraîné pour l'agence immobilière un préjudice caractérisé par l'absence de rémunération.

En l’espèce, et comme cela a été développé précédemment, [C] [W] et [E] [B] ont manqué à leur obligation contractuelle de réitération de la vente par acte authentique. Cette inexécution contractuelle a causé à la SAS ALLIANCE IMMOBILIER un préjudice caractérisé par la perte de chance de voir la vente conclue et en conséquence de percevoir des honoraires. Les honoraires ne dépendaient néanmoins pas uniquement de la bonne volonté des acquéreurs, un aléa persistant jusqu’à la réitération par acte authentique, de sorte que le préjudice de perte de chance né de l’inexécution contractuelle ne peut être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (en ce sens notamment : Civ 3e, 11 septembre 2025, n°23-21.882).

Par conséquent, [C] [W] et [E] [B] seront condamnés in solidum à payer à la SAS ALLIANCE IMMOBILIER la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation d’un préjudice de perte de chance.

Les intérêts au taux légal courront à compter du 22 juillet 2024, date de réception de la mise en demeure du 16 juillet 2024 (pièce n°8).

S’il apparaît sur un relevé de compte bancaire de la SAS ALLIANCE IMMOBILIER que [C] [W] a versé 2000 euros en date du 30 novembre 2023 (pièce n°2), il n’appartient pas au tribunal d’autoriser la demanderesse à conserver cette somme déjà perçue. Il incombera aux parties de faire leurs comptes en exécution de la présente décision.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du Code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

L’octroi de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive suppose la démonstration d’un préjudice distinct du retard. En l’espèce, ni la SAS ALLIANCE IMMOBILIER ni les époux [Z] ne rapportent la preuve d’un tel préjudice. Leur demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il y a lieu de condamner in solidum [C] [W] et [E] [B] aux dépens.

L'article 700 du Code de procédure civile dispose que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties. En l'espèce, il convient de condamner in solidum [C] [W] et [E] [B] à payer à la SAS ALLIANCE IMMOBILIER la somme de 1500 euros à ce titre. Les défendeurs seront également condamnés in solidum à payer la même somme de 1500 euros aux époux [Z].

Sur l'exécution provisoire

La présente instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, il convient de rappeler que le jugement sera de droit assorti de l'exécution provisoire, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, sans que le tribunal n'ait besoin de l'ordonner.

PAR CES MOTIFS