TJ 41018, 3 juin 2026, RG 25/01954

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 25/01954 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E27O Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 03 JUIN 2026

N° RG 25/01954 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E27O
Minute : 2026/390

DEMANDERESSE :

S.A. REGIONALE D’H.L.M LOIR ET CHER LOGEMENT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS, substitué par Me Alexandre GODEAU, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l'audience publique du 01 Avril 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière

GROSSE : Me Frédéric CHEVALLIER
EXPÉDITION : Monsieur [Y] [Z]
le :
Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 22 novembre 2018, la S.A. [Adresse 5] a donné en location à Monsieur [Y] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 279,60 euros, payable à terme échu, et un dépôt de garantie du même montant.

La bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 9 septembre 2024 à son locataire portant sur une somme en principal de 1 776 euros, qui a été signalé le 10 septembre 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Le même jour la bailleresse fera signifier un commandement pour défaut d’assurance visant aussi la clause résolutoire.

La S.A. REGIONNALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, aux fins suivantes :
- Constater la résiliation du bail liant les parties et subsidiairement la prononcer ;
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [Z], à défaut d'avoir libéré les lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la [Localité 4] Publique et le concours d’un serrurier ;
- Condamner Monsieur [Y] [Z] à payer à la Société [Adresse 7] les sommes suivantes :
* 2 650,62 euros au principal, compte arrêté au 9 novembre 2024, assortie des intérêts de droit à compter de l’assignation ; ou subsidiairement 3 777,93 au principal compte arrêté au 28 février 2025 avec intérêts de droit à compter de de la signification du jugement à intervenir ;
* une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges de la date de la résiliation jusqu’à leur départ effectif des lieux ;
- Enjoindre à Monsieur [Y] [Z], conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, complété par la loi du 21 juillet 1994, de justifier de son assurance par la remise à la bailleresse d’une attestation couvrant la période d’occupation jusqu’à leur départ effectif des lieux, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai de huitaine à compter de la date anniversaire du contrat.
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [Z] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [Z] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département qui l’a enregistrée le 19 décembre 2025.

À l’audience du 4 mars 2026, la S.A. REGIONNALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 906,90 euros et a maintenu les demandes de l’assignation tout en précisant accepter des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, le locataire ayant repris le règlement de ses loyers.

Cités à étude, Monsieur [Y] [Z] n’était ni présent ni représenté.

La fiche de diagnostic social et financier n'a pas été reçue au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 3 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I- Sur la recevabilité de la demande

- Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 10 septembre 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

- Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet qui l’a enregistrée le 19 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II- Sur les demandes principales

- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié et en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 22 novembre 2018 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, des loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article XII).

Se prévalant d'une situation d'impayés, le 9 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de la S.A. [Adresse 5] à Monsieur [Y] [Z] et remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 1 776 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, sans que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’aient eu pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ou futurs.

Monsieur [Y] [Z] avait donc, comme il est dit à l’article 642 du code de de procédure civile, jusqu'au 12 novembre 2024 inclus, le 9 étant un samedi et le 11 étant férié, sans égard pour le délai de six semaines visé au commandement, pour régler les causes du commandement de payer qu’il n’a pas réglées, les conditions d’application de la clause résolutoire étant ainsi réunies le 13 novembre 2024.

- Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La créance locative de la bailleresse sur les locataires est suffisamment établie par ;
Le contrat de bail du 22 novembre 2018,
Le commandement du 9 septembre 2024,
Les décomptes des sommes dues au 4 mars 2025 et 20 mars 2026

Il en ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de février 2026 incluse, de 906,90 euros, au 20 mars 2026 de laquelle il convient de déduire :
- Les frais de Maitre [U] pour 178,57 euros et 130,99 euros qui relèveront éventuellement des dépens.
- Les frais de pénalité sur enquête 2026 injustifiés pour 3 x 7,62 euros.

Par suite, la dette locative s’élève à la somme de 574,48 euros compte arrêté au 20 mars 2026, échéance de février incluse

Absent à l’audience Monsieur [Y] [Z] ne conteste probablement pas sa dette et sera condamné à régler ladite somme avec intérêts de droit à compter du jugement.

- Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparaît que le locataire a repris le règlement du loyer et des charges courants de 405,01 euros par mois.

Il a également commencé à apurer sa dette qui est passée de 1 776 euros le 9 septembre 2024 à
574 euros aujourd’hui.

Compte tenu de cette reprise du paiement des loyers courants, de la volonté du locataire, qui a reçu un sérieux commencement d’exécution confirmé par la bailleresse, d’apurer sa dette, il convient de l’autoriser à se libérer de sa dette locative par le paiement de 36 échéances mensuelles de 16 euros et la 36 ème étant ajustée pour permettre de solder la dette en principal, intérêts et frais, sauf meilleur accord, et ce suivant la même périodicité que les échéances courantes et en sus de celles-ci.

Les effets de la clause résolutoire seront pendant ce délai suspendus.

En cas de non-respect de l’échéancier ainsi accordé pour le règlement du solde de la dette locative en sus des échéances courantes la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, 15 jours après une mise en demeure restée sans effet.

- Sur l’indemnité d’occupation

IL convient de fixer une indemnité d’occupation à un montant mensuel égal au montant des loyers et charges contractuellement dus, comme demandé, dans l’hypothèse où la clause résolutoire retrouvait son plein effet, Monsieur [Y] [Z] étant alors condamné à en assurer le paiement jusqu’à la libération complète des lieux.

- Sur l’expulsion du locataire

Toujours dans cette hypothèse, si la clause résolutoire retrouvait son plein effet, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

- Sur l’assurance des lieux loués

Il est justifié pour la bailleresse de réclamer une attestation d’assurance des lieux loués pendant la période d’occupation sans qu’il n’y ait lieu à astreinte.

En revanche le commandement pour défaut d’assurance a de fait été abandonné.

III- Sur les demandes accessoires

- Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu à faire application de cet article.

- Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie
.
Monsieur [Y] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 9 septembre 2024 et de l’assignation, à l’exclusion du coût du commandement pour défaut d’assurance et des pénalités sur enquête 2026 injustifiés

- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS