TJ 41018, 3 juin 2026, RG 25/00884

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 25/00884 - N° Portalis DBYN-W-B7J-EYXH Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 03 JUIN 2026

N° RG 25/00884 - N° Portalis DBYN-W-B7J-EYXH
Minute : 2026/385

DEMANDEURS :

Monsieur [Q] [T]
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparant en personne

Madame [Y] [T] née [V]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [A]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant en personne

DÉBATS : à l'audience publique du 01 Avril 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSES : Monsieur [Q] [T], Madame [Y] [T] née [V]
EXPÉDITION : Monsieur [W] [A]
le :
Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié du 30 novembre 2022 Monsieur et Madame [O] ont donné en location à Monsieur [A] [W] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 380 euros, charges en sus.

Les bailleurs ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 29 octobre 2024 à leur locataire portant sur une somme en principal de 2 084,22 euros.

Ils ont ensuite fait assigner Monsieur [A] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, aux fins suivantes :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail liant les parties ;
- Dire en conséquence que le défendeur se trouve être occupant sans droit ni titre du logement qu'il occupe ;
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [W], par toutes les voies de droit ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la [Localité 4] Publique et le concours d'un serrurier ;
- Condamner Monsieur [A] [W] à payer à leur payer les sommes suivantes :
* 2 134,72 euros au titre des impayés de loyers et charges ;
* une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges, révisable dans les mêmes conditions, depuis la date de résiliation du bail jusqu'à son départ effectif des lieux ;
- Condamner Monsieur [A] [W] au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [A] [W] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
- Entendre dire qu'une expédition de la décision à intervenir sera transmise par le greffe au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département qui l'a enregistrée le 10 mars 2025.

L'audience du 7 janvier 2026 avancée au 24 septembre 2025 a finalement donné lieu à un renvoi contradictoire au 7 janvier 2026 puis au 1er avril 2026 pour permettre l'échange des pièces et conclusions.

À l'audience du 1er avril 2026, Monsieur et Madame [O] étaient présents en personne tout comme Monsieur [A]. Ils ont maintenu les demandes de l'assignation, actualisé la dette locative à 1 885,97 euros au 1er avril et indiqué ne pas être opposés à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [A] a confirmé que sa dette était en voie de résorption, il a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de continuer à apurer sa dette moyennant des règlements mensuels de 50 euros en sus du loyer courant.

La fiche de diagnostic social et financier n'a pas été reçue au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 3 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la recevabilité de la demande

- Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 :

" Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à Prévisualiser : Loi n° 90-449 du 31 mai 1990 - art. 7-2 (V)l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. "

Les bailleurs, personnes privées, justifient que leur commissaire de justice a procédé à ce signalement le 4 novembre 2024 qui a donné lieu à un accusé réception du même jour

- Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet qui l'a enregistrée le 10 mars 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II- Sur les demandes principales

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié et en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 30 novembre 2022 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, des loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (page 12).
Se prévalant d'une situation d'impayés, le 29 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête des époux [O] à Monsieur [A] [W] et remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 2084,22 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, qui le reprendra, sans que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'aient eu pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ou futurs.

Monsieur [A] [W] avait donc jusqu'au 30 décembre 2024 inclus pour régler les causes du commandement de payer, le 29 étant un dimanche, comme il est dit à l'article 642 du code de procédure civile, qu'il n'a pas réglées, les conditions d'application de la clause résolutoire étant ainsi réunies le 31 décembre 2024.

- Sur le montant de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'établir l'existence de la créance qu'il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

La créance locative des bailleurs sur le locataire est suffisamment établie par ;
Le contrat de bail du 30 novembre 2022,
Le commandement du 29 octobre 2024,
Les décomptes des sommes dues au 17 février 2025 et 30 mars 2026

Il en ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance du mois de mars 2026 incluse, de 1 479,49 euros, au 27 mars 2026.

À l'audience Monsieur [A] ne conteste pas sa dette et sera condamné à régler ladite somme avec intérêts de droit à compter du jugement.

- Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il apparaît que le locataire a repris le règlement du loyer et des charges courants de 406,48 euros par mois.

Il a également commencé, en dépit d'une situation qui reste fragile puisqu'il perçoit le RSA de 568 euros par mois, à apurer sa dette qui est passée de 2 597 euros en janvier 2025 à
1 479,49 euros à fin mars 2026.

Compte tenu de cette reprise du paiement des loyers courants, de la volonté du locataire, qui a reçu un sérieux commencement d'exécution confirmé par les bailleurs, d'apurer sa dette, il convient de l'autoriser à se libérer de sa dette locative par le paiement de 30 échéances mensuelles de 50 euros et d'une 31ème pour permettre de solder la dette en principal, intérêts et frais, sauf meilleur accord, et ce suivant la même périodicité que les échéances courantes et en sus de celles-ci.

Les effets de la clause résolutoire seront pendant ce délai suspendus.

En cas de non-respect de l'échéancier ainsi accordé pour le règlement du solde de la dette locative en sus des échéances courantes la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, 15 jours après une mise en demeure restée sans effet.

- Sur l'indemnité d'occupation

IL convient de fixer une indemnité d'occupation à un montant mensuel égal au montant des loyers et charges contractuellement dus, comme demandé, dans l'hypothèse où la clause résolutoire retrouvait son plein effet, Monsieur [A] [W] étant alors condamné à en assurer le paiement jusqu'à la libération complète des lieux.

- Sur l'expulsion du locataire

Toujours dans cette hypothèse, si la clause résolutoire retrouvait son plein effet, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [A] ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux de leur chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur la dénonciation au préfet de la décision

Il n'y a pas lieu à dénonciation au préfet, à fortiori d'[Localité 5] et [Localité 6].

III- Sur les demandes accessoires

- Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu à faire application de cet article.

- Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [W] [A], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

- Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS