TJ 97416, 27 juill. 2026, RG 26/00870

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

---

N° du dossier : N° RG 26/00870 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBMTQ

N° MINUTE : 26/00475

JUGEMENT

DU 27 Juillet 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

---

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE DEVELOPPEMENT ET D’EQUIPEMENT DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [W] [U], Responsable social et contentieux, munie d’un mandat écrit

à :

Monsieur [H] [M], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

DÉBATS : A l’audience publique du 27 Avril 2026

DÉCISION : Réputée contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à la SEMADER
CCC à
Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par attestation notariée en date du 21 juin 2024, la Société d’Économie Mixte d'Aménagement, de Développement et d’Équipement de la Réunion (ci-après la SEMADER) est devenu propriétaire d’un logement donné à bail à M. [M] [H] situé [Adresse 3].

Des loyers demeurant impayés, la SEMADER a fait signifier à M. [M] [H], le 16 octobre 2025, une sommation de payer la somme de 1 932,65 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2026, la SEMADER a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
prononcer la résiliation la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;être autorisée à faire procéder à l’expulsion sous astreinte de M. [M] [H] ;obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d'occupation ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 27 avril 2026 et retenue utilement à cette date.

La SEMADER régulièrement représentée a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 3 702,18 euros.

M. [M] [H] n’a pas comparu ni ne s'est fait représenter, bien que régulièrement cité.

Aucun diagnostic social et financier n’a été adressé au tribunal avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 27 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient tout d’abord de noter que M. [M] [H], qui ne comparaît pas, a été assigné le 19 février 2026 en l'étude du commissaire de justice.

En vertu des dispositions des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, en rappelant qu’il ne sera fait droit à la demande que dans la mesure où elle sera estimée régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 2] par voie dématérialisée le 23 février 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l'article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, la SEMADER justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 févier 2026.

L’action est donc recevable.

SUR LE FOND

Selon l'article 1728 2° du Code civil et l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1224 du Code civil dispose que la résolution peut émaner « soit de l'application d'une clause résolutoire soit en cas d'inexécution suffisamment grave d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ». L'article 1227 du même code rappelle que « la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice ».

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l'espèce, l'extrait de compte produit par la SEMADER démontre que les paiements de M. [M] [H] sont irréguliers, et ne correspondent pas à l’intégralité du montant du loyer et des charges.

Le paiement du loyer aux termes convenus étant une obligation essentielle du contrat de bail, ce défaut de paiement régulier des loyers et des charges constitue un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts du locataire à la date de la présente décision, soit le 27 juillet 2026.

En conséquence, l’expulsion de M. [M] [H] sera ordonnée dans les conditions rappelées au dispositif du présent jugement, sans qu'il soit nécessaire de prononcer l'astreinte sollicitée dès lors que le recours à la force publique s'avère une mesure de contrainte suffisante.

SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La SEMADER produit un décompte démontrant que M. [M] [H] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 325,28 euros à la date du 30 avril 2026.

M. [M] [H], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, et sera par conséquent condamné au paiement de cette somme à la SEMADER, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR L'INDEMNITE D'OCCUPATION

L’indemnité d'occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En raison de la résiliation judiciaire du contrat de bail, M. [M] [H] occupe les lieux loués sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges courants, soit 687,52 euros, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, et révisable annuellement selon les modalités du contrat de bail.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du Code civil.

Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

M. [M] [H], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :