TJ 97416, 31 juill. 2026, RG 24/04664

N° RG 24/04664 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBC4G - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 31 Juillet 2026
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N°

DU : 31 Juillet 2026

N° RG 24/04664 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBC4G
NAC : 30B

Jugement rendu le 31 Juillet 2026

ENTRE :

Madame [V] [F] [Q]
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Maître Isabelle LAURET de la SELARL MIL AVOCAT & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET :

S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE TRANSACTION IMMOBILIÈRE DE BOURBON ([G])
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Monsieur [L] [N]
domicilié : chez , [Adresse 2]
Représentés par Maître Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD-RATRIMOARIVONY-CHHANN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER
Assesseur : Bertrand PAGES
Assesseur : Philippe HOAREAU

Magistrat rédacteur : Barthélémy HENNUYER

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 Février 2026 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 29 Mai 2026 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 03 Juillet 2026 et prorogé au 31 Juillet 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

---

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître Xavier BELLIARD, Maître Isabelle LAURET
le :

N° RG 24/04664 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBC4G - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 31 Juillet 2026
EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail à usage professionnel en date du 11 février 1993, Monsieur [L] [N], propriétaire bailleur, représenté par son mandataire de gestion la SARL [G] (Société de Transactions Immobilières de Bourbon), a donné à bail à Madame [V] [Q] un local à usage professionnel situé [Adresse 3] à [Localité 1] ([Localité 2]), destiné à l'exercice de son activité de professeur de danse.

Par courrier du 14 février 2022, Madame [Q] a signalé à la SARL [G] l'existence d'un dégât des eaux affectant le plafond et un mur du local, ainsi qu'une panne des volets roulants.

A travers plusieurs échanges de correspondance intervenus entre les mois de février et octobre 2022, Madame [Q] a réitéré son signalement auprès de la SARL [G] et sollicité la réalisation de travaux de réfection, ainsi que des informations relatives à la possibilité de céder son droit au bail.

Par courrier du 25 avril 2022, Madame [Q] a délivré congé pour le 31 octobre 2022, indiquant se trouver en fin d'activité professionnelle.

Un procès-verbal de constat a été établi le 12 octobre 2022, à la requête de Madame [Q].
Madame [Q] a quitté les lieux loués au terme du préavis, le 31 octobre 2022, sans avoir cédé son droit au bail ni son fonds de commerce.

Par courrier du 31 mai 2023, le conseil de Madame [Q] a adressé à la SARL [G] une tentative de règlement amiable du différend, sollicitant l'indemnisation de son préjudice à hauteur de 60 000 euros.

Par courrier du 12 juin 2023, la SARL [G] a décliné toute responsabilité, indiquant que Madame [Q] n'aurait pas procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur.
C'est dans ce contexte que Madame [V] [Q] a fait assigner la SARL [G] et Monsieur [L] [N] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Aux termes de ses conclusions n°1 notifiées le 19 novembre 2025, Madame [V] [Q] demande au tribunal de :
« Constater que le bailleur a engagé sa responsabilité du fait de la non-réalisation des travaux lui incombant,
Constater que Madame [Q] a subi un préjudice du fait de cette inaction,
En conséquence,
Condamner le bailleur au paiement de la somme de 70 000€ de dommages et intérêts se décomposant comme suit :
- 10 000€ au titre du préjudice résultant du trouble de jouissance subi par Madame [Q],
- 60 000€ au titre du préjudice résultant de la perte de chance de la possibilité de céder son fonds de commerce.
Condamner les défendeurs au paiement de la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. »

Aux termes de leurs conclusions en défense n°1 notifiées le 4 juin 2025, la SARL [G] et Monsieur [L] [N] demandent au tribunal de :
« DEBOUTER Madame [Q] de l'ensemble de ses demandes, en ce qu'elles sont mal fondées ;
CONDAMNER Madame [Q] à verser à la Société de Transactions Immobilières de Bourbon la somme de 1 500,00 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER Madame [Q] à verser à Monsieur [N] la somme de 2 000,00 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. »

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2026, prorogé au 31 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du bailleur au titre de ses obligations de délivrance et d'entretien

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

L'article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L'article 1721 dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, et que s'il en résulte une perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Il résulte de la combinaison de ces textes que le bailleur est tenu, pendant toute la durée du bail, d'une obligation d'entretien portant sur les grosses réparations, distinctes des réparations locatives incombant au preneur.

En l'espèce, il ressort de la correspondance échangée entre les parties entre février et octobre 2022 que Madame [Q] a signalé, dès le 14 février 2022, l'existence de désordres affectant le local loué (infiltrations d'eau au niveau du plafond et d'un mur, panne des volets roulants), et qu'elle a, à plusieurs reprises, alerté son bailleur sur l'aggravation de la situation sans qu'aucune réponse circonstanciée ne lui soit apportée ni qu'aucun travaux ne soit engagé avant son départ des lieux le 31 octobre 2022.

Cette carence prolongée, qui n'est pas sérieusement contestée dans son principe par les défendeurs - lesquels ne discutent pas l'absence de réalisation de travaux mais soutiennent seulement que l'étendue et la cause des désordres ne seraient pas objectivées -, caractérise un manquement du bailleur à son obligation d'entretien telle que définie aux articles 1719 et 1720 du code civil.

L'argument tiré de l'absence de déclaration de sinistre auprès de l'assureur de la locataire est inopérant : d'une part, l'obligation d'entretien pesant sur le bailleur au titre des grosses réparations est autonome et n'est pas subordonnée à la mobilisation, par le preneur, de sa propre police d'assurance ; d'autre part, et en tout état de cause, des désordres relevant de la structure et du clos-couvert du bâtiment échappent par nature à la garantie d'une assurance de locataire, laquelle ne couvre pas les réparations incombant au bailleur.

S'agissant plus spécifiquement de l'état des volets roulants, en l'absence d'expertise contradictoire ou de devis accepté par les parties, le tribunal ne dispose que d'éléments partiels pour apprécier la cause exacte de leur dysfonctionnement (vétusté ou conséquence directe des infiltrations).

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [L] [N], bailleur, a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien du local loué, engageant ainsi sa responsabilité contractuelle à l'égard de sa locataire.

Sur le préjudice
Sur le préjudice de jouissance

Il est constant que la persistance des désordres dénoncés - infiltrations, moisissures, odeurs, dégradation des menuiseries - a nécessairement affecté les conditions d'exploitation du local par Madame [Q] pendant plusieurs mois, celle-ci exerçant une activité d'enseignement de la danse impliquant l'accueil d'un public dans des conditions convenables de salubrité et de confort.

Ce préjudice de jouissance, distinct de celui tiré de la perte de chance de céder le fonds, doit être indemnisé à hauteur du trouble effectivement subi.

Au regard de la durée des désordres (février à octobre 2022, soit environ huit mois), de leur nature, et de l'absence de toute réponse utile du bailleur malgré des relances répétées, le tribunal dispose des éléments suffisants pour évaluer ce préjudice à la somme de 7 000 euros.
Sur la perte de chance de céder le fonds de commerce et le droit au bail

Il est de principe que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, la chance perdue devant en outre présenter un caractère direct et certain. Il appartient en conséquence à celui qui s'en prévaut de démontrer, d'une part, la réalité et le sérieux de la chance perdue et, d'autre part, le lien de causalité direct entre cette perte et la faute reprochée au bailleur.

En l'espèce, Madame [Q] soutient avoir trouvé un repreneur pour son fonds de commerce et son droit au bail, lequel aurait renoncé à la cession envisagée en raison du refus du bailleur de réaliser les travaux nécessaires et de l'absence de réponse de ce dernier quant au montant du loyer applicable.

Toutefois, force est de constater qu'aucune pièce versée aux débats n'établit l'existence, l'identité ou la solvabilité d'un repreneur déterminé : ni offre d'achat, ni promesse ou pré-contrat de cession, ni correspondance émanant d'un tiers repreneur ne sont produits. Les seules pièces invoquées à ce titre (courriers et courriels des 25 avril, 11 août et 10 octobre 2022) ne font état d'un repreneur que par la voix de la locataire elle-même.

De même, si Madame [Q] produit un rapport d'évaluation de son fonds réalisé en 2020, ce document, antérieur de deux années aux faits litigieux, ne saurait à lui seul suppléer l'absence de tout élément relatif à l'existence d'un projet de cession concret et avancé au moment des faits.

Il sera enfin observé que Madame [Q] avait elle-même notifié son congé pour le 31 octobre 2022 en invoquant la fin de son activité professionnelle ; cette circonstance n'est pas de nature à renforcer la démonstration d'un projet de reprise sérieux et abouti à la date considérée.

Dans ces conditions, à défaut de démonstration d'une chance réelle et sérieuse de cession, distincte d'une simple éventualité hypothétique, Madame [Q] doit être déboutée de sa demande indemnitaire formée au titre de la perte de chance de céder son fonds de commerce et son droit au bail.
Sur la mise en cause de la SARL [G]

Il n'est pas contesté que la SARL [G] est intervenue en qualité de mandataire de gestion locative de Monsieur [L] [N], propriétaire bailleur, et qu'elle n'est pas elle-même partie au contrat de bail conclu le 11 février 1993.

Madame [Q] indique elle-même, dans le corps de ses écritures, que ses demandes sont dirigées contre son bailleur et non contre la SARL [G] ; ses demandes finales, telles que reprises au dispositif de ses conclusions, ne visent à ce titre que « le bailleur », sans être formées à l'encontre de la SARL [G].

En l'absence de toute demande formée à titre personnel contre la SARL [G] et de tout lien contractuel entre celle-ci et la demanderesse, il y a lieu de mettre hors de cause la SARL [G].
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens

Monsieur [L] [N], qui succombe partiellement dans ses rapports avec Madame [Q], sera condamné aux dépens de l'instance exposés dans le cadre de ces rapports, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Sur l'article 700 du code de procédure civile

L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [Q], qui a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits à l'encontre de Monsieur [N].
Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile, aucun élément du dossier ne justifiant qu'elle soit écartée.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

DIT que Monsieur [L] [N], en sa qualité de bailleur, a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien du local donné à bail à Madame [V] [Q], et a engagé sa responsabilité contractuelle à ce titre ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer à Madame [V] [Q] la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance;

DEBOUTE Madame [V] [Q] du surplus de sa demande indemnitaire, et notamment de sa demande formée au titre de la perte de chance de céder son fonds de commerce et son droit au bail ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer à Madame [V] [Q] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La présente décision a été signée par Barthélémy Hennuyer, vice-président, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT