TJ 75056, 14 août 2026, RG 26/00624

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Géraldine HANNEDOUCHE, Préfet de Paris

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Virginie METIVIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/00624 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB3HL

N° MINUTE : 2 JCP

JUGEMENT
rendu le vendredi 14 août 2026

DEMANDERESSE
OCP CLUB DEAL 3
S.A. dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 1]
représentée par Me Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B45

DÉFENDEURS
Monsieur [P] [Q]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
représenté par Me Géraldine HANNEDOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : K31

Madame [J] [O] épouse [Q]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
représentée par Me Géraldine HANNEDOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : K31

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 août 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 14 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/00624 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB3HL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2001, la SCI GANISSE, représentée par son mandataire, le cabinet PAUTRAT, a donné à bail, à compter du 1er octobre 2001, à M. [P] [Q] et Mme [J] [O] épouse [Q], un appartement situé au 4ème étage droite de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 1.049,24 euros à la date du 1er janvier 2025.

Le bail, initialement conclu pour une durée de trois ans, a fait l'objet de renouvellements tacites successifs.

Par acte notarié en date du 8 novembre 2019, la SCI GANISSE a cédé l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] - [Localité 2] à la société OCP CLUB DEAL 3 et le bail, en application de l'article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975, a été prorogé pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente, soit jusqu'au 7 novembre 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 février 2025, la société OCP CLUB DEAL 3 a donné congé à Monsieur et Madame [Q], à effet du 7 novembre 2025.

A cette date, les locataires n'ont pas libéré les lieux et par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, la société OCP CLUB DEAL 3 a assigné M. [P] [Q] et Mme [J] [O] épouse [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
valider le congé délivré le 17 février 2025 à effet du 7 novembre 2025, portant sur l'appartement situé au 4ème étage droite de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2],déclarer M. [P] [Q] et Mme [J] [O] épouse [Q] occupants sans droit ni titre de l'appartement à compter du 8 novembre 2025,ordonner leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef, avec l'assistance du Commissaire de Police, de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garantissant les lieux dans un garde meubles qu'il désignera ou tel autre lieu aux choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls des défendeurs,fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 8 novembre 2025 au montant du loyer contractuel, soit 1.049,24 euros, et condamner les défendeurs à la payer jusqu'à la parfaite libération des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,débouter M. [P] [Q] et Mme [J] [O] épouse [Q] de l'ensemble de leurs demandes,les condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 17 février 2026 et renvoyée à l'audience du 27 mai 2026.

Décision du 14 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/00624 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB3HL

A cette audience, la société OCP CLUB DEAL 3, représentée par son conseil, a déposé des conclusions reprises oralement à l'audience, aux termes desquelles, elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Au soutien de ses prétentions, et au visa des articles 15 et 15-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que de la jurisprudence de la Cour de cassation (3e civ., 7 février 1996, n° 94-14.339) et des cours d'appel de Paris (Pôle 4, ch. 4, 23 avril 2024, n° 21/22012) et de Bordeaux (1re ch. civ., 6 janvier 2025, n° 22/05642), la société OCP CLUB DEAL 3 fait valoir que le congé délivré le 17 février 2025 à effet du 7 novembre 2025 satisfait aux exigences légales tenant à la justification par un motif légitime et sérieux.

Elle expose que ce congé est fondé sur un projet réel, sérieux et dûment autorisé de réhabilitation complète de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 2], incluant la restructuration intégrale du 4ème étage, laquelle suppose la libération de l'ensemble des locaux situés à ce niveau, en ce compris le logement occupé par les défendeurs, destiné à être intégré dans une nouvelle unité d'habitation en duplex. Elle souligne que le permis de construire valant permis de démolir a été obtenu le 4 octobre 2024, après dépôt d'une demande dès le 2 août 2023, ce qui atteste de la consistance et de l'avancement du projet, et que, conformément à la jurisprudence précitée, des travaux de rénovation et de restructuration de cette ampleur, nécessitant la libération des lieux loués pour être exécutés, caractérisent un motif légitime et sérieux au sens des textes susvisés.

Elle s'oppose à l'octroi de délais pour quitter les lieux dans la mesure où le maintien de M. [P] [Q] et Mme [J] [O] épouse [Q] dans l'immeuble empêche la poursuite des travaux. Elle soutient que l'octroi d'un délai pour quitter les lieux porterait une atteinte illégitime au droit de propriété de la société OCP CLUB DEAL 3.

M. [P] [Q] et Mme [J] [O] épouse [Q], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions reprises oralement à l'audience, aux termes desquelles ils sollicitent du tribunal de :
prononcer la nullité du congé délivré par la société OCP CLUB DEAL 3pour motif légitime et sérieux par acte de commissaire de justice signifié le 17 février 2025 ;constater en conséquence que le contrat de bail en date du 1er octobre 2001 a poursuivi ses effets postérieurement au 7 novembre 2025 à minuit ;débouter la société OCP CLUB DEAL 3, de l'ensemble de ses demandes tendant à la validation du congé, à l'expulsion sous astreinte et à leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et d'un article 700 du code de procédure civile ;condamner la société OCP CLUB DEAL 3 à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;À titre subsidiaire :
leur accorder un maintien temporaire dans les lieux au-delà de cette échéance, si nécessaire, en tenant compte de leur âge, de leur situation familiale et de leurs ressources modestes, afin de préserver leur stabilité familiale et personnelle, conformément aux articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation et L.412-3 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution,En tout état de cause :
condamner la société OCP CLUB DEAL 3 à verser directement à leur conseil la somme de 3.000 euros HT au titre de ses honoraires et frais en lieu et place de sa rétribution au titre de l'aide juridictionnelle versée par l'Etat, ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, et au visa des articles 15 et 15-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que du principe de loyauté contractuelle, les défendeurs font valoir que le congé qui leur a été délivré le 17 février 2025 à effet du 7 novembre 2025 ne satisfait pas aux exigences légales tenant à la justification par un motif légitime et sérieux.

Ils soutiennent, d'une part, que le projet de travaux invoqué par la bailleresse, bien que faisant l'objet d'un permis de construire valant permis de démolir, demeure, à la date du congé, insuffisamment certain dans ses modalités d'exécution, ses délais de réalisation et son impact concret sur le logement qu'ils occupent, de sorte que la nécessité de libérer les lieux n'est pas démontrée avec le degré de précision requis par la jurisprudence.

Ils font valoir, d'autre part, que ce projet apparaît essentiellement guidé par un objectif de restructuration économique et de valorisation patrimoniale de l'immeuble, sans prise en compte suffisante de leur droit au maintien dans les lieux et de la stabilité de leur logement, alors même qu'ils occupent les lieux depuis de nombreuses années, ce qui conduit à détourner l'esprit des textes précités qui imposent que le motif invoqué soit effectivement légitime et sérieux au regard de la situation concrète des parties et des obligations nées du bail.

Au soutien de leurs prétentions subsidiaires, et au visa de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, les défendeurs font valoir qu'en toute hypothèse, dans l'éventualité où le congé serait jugé valable et où leur expulsion serait ordonnée, il y aurait lieu de leur accorder des délais pour quitter les lieux. Ils exposent qu'ils occupent le logement depuis de nombreuses années, qu'ils y ont fixé le centre de leurs intérêts familiaux et personnels, et qu'ils ne disposent à ce jour d'aucune solution de relogement adaptée à leurs ressources et à leur situation. Ils soutiennent que leur éviction immédiate les placerait dans une situation de grande précarité, incompatible avec les exigences de l'article L.412-3 précité, de sorte qu'il conviendrait de leur octroyer un délai substantiel pour libérer les lieux, afin de leur permettre de rechercher utilement un autre logement et d'organiser leur départ dans des conditions respectueuses de leur dignité.

Ils font en outre valoir que le congé litigieux a été délivré à une date très proche de celle à laquelle M. [P] [Q] a atteint l'âge de 65 ans, de sorte qu'il doit être regardé comme visant désormais une personne âgée dont la vulnérabilité particulière doit être prise en considération par le juge. Ils soutiennent que cette circonstance renforce la gravité des conséquences de l'éviction sur leur situation personnelle et rend plus difficile encore la recherche d'un relogement approprié, notamment en raison des contraintes liées à l'âge et à l'état de santé. Ils en déduisent que cette proximité temporelle entre la délivrance du congé et l'atteinte de l'âge de 65 ans par M. [P] [Q] justifie, au regard des exigences de protection posées par l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, l'octroi de délais significatifs avant toute expulsion, afin de prévenir une rupture brutale de leurs conditions de logement et de préserver leur dignité.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions, que les conseils des parties ont déposées et développées oralement à l'audience, pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout congé doit indiquer le motif justifiant la fin du bail.

« I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. (...)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. (...) ».

Il est de jurisprudence constante que les travaux de rénovation, de restructuration ou d'amélioration d'un immeuble constituent un motif légitime et sérieux dès lors, d'une part, qu'ils nécessitent le départ du locataire (Cass. 3e civ., 7 févr. 1996, n° 94-14.339 ; CA Pau, 10 déc. 2020, n° 18/04005), et, d'autre part, que le bailleur en établit la réalité par des documents précis et contemporains de la délivrance du congé — tels que plans, permis de construire ou de démolir — sans avoir à en démontrer le caractère indispensable, le bailleur étant en droit de rechercher une meilleure rentabilité de son bien (CA Versailles, 1re ch., 12 juin 1998, n° 4998/96 ; CA Versailles, 24 févr. 2004, n° 02/07636 ; CA Bordeaux, 5e ch., 6 nov. 2007, n° 07-357411 ; CA Paris, pôle 4, ch. 4, 23 avril 2024, n° 21/22012, CA Bordeaux, 1ère ch., 6 janv.2025, n° 22-05642). Le caractère réel et sérieux du motif s'apprécie à la date de délivrance du congé ; les éléments postérieurs ne sauraient conférer rétroactivement une validité que le congé ne possédait pas à cette date, mais peuvent corroborer une intention déjà établie (CA Caen, 2e ch. civ., 17 décembre 2020, n° 19/01024).

En l'espèce, le congé du 17 février 2025 énonce que « Le présent congé est, en effet, justifié par les faits suivants :
La société OCP CLUB DEAL 3 va procéder à des travaux de réhabilitation complète de l'immeuble de logements situé [Adresse 2] à [Localité 2] et à la reconversion d'un garage automobile (faisant partie de l'ensemble immobilier) en immeuble de bureaux et salle d'exposition et le changement de destination partiel de COMMERCE en CINASPIC (local santé) et BUREAUX, avec création de locaux vélos et déchets, suivant le permis de construire, valant permis de démolir, qu'elle a obtenu le 4 octobre 2024 (PC 075 102 23 V0025).
Les travaux d'ampleur devant être réalisés conduisent à une restructuration intégrale, notamment, du 4ème étage de l'immeuble, nécessitant notamment la libération effective de l'ensemble des locaux situés à cet étage pour pouvoir réaliser les travaux, objet du permis de construire, valant permis de démolir, obtenue par la société OCP CLUB DEAL 3.
Ces faits constituent un motif légitime et sérieux prévu par les dispositions de l'article 15-1 de la Loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 ».

Ce motif s'appuie sur le permis de construire valant permis de démolir obtenu le 4 octobre 2024 (pièce n° 11 en demande), dont le dossier a été complété par des pièces reçues le 27 novembre 2023 comprenant les plans R+4 et combles portant spécifiquement sur le 4ème étage de l'immeuble, étage où se situe précisément l'appartement occupé par M. [P] [Q] et Mme [J] [O] épouse [Q].

Ces éléments, antérieurs et contemporains de la délivrance du congé, établissent, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, que le projet de restructuration ne revêt pas une portée générale et abstraite mais concerne concrètement l'étage occupé par les locataires, par la fusion des niveaux et la création d'un duplex entre le 3ème et le 4ème étage nécessitant, par la nature même de cette opération, la libération du logement litigieux. Si les pièces relatives au calendrier prévisionnel, à l'ouverture de chantier, au plan de coordination et au constat d'huissier (pièces n° 12 à 17 en demande) sont, quant à elles, postérieures au congé et ne sauraient à elles seules en établir la validité, elles corroborent, avec les photographies produites par les défendeurs eux-mêmes attestant de l'avancement effectif des travaux et de démolitions déjà réalisées, la réalité de l'intention du bailleur, laquelle était déjà suffisamment établie à la date de la délivrance du congé au regard du permis de construire et de démolir et des plans afférents au 4ème étage.

Il s'ensuit que le motif légitime et sérieux invoqué par la société OCP CLUB DEAL 3 à l'appui du congé délivré le 17 février 2025 est établi.

Le congé sera en conséquence validé, et le moyen tiré de sa nullité écarté.

Sur les effets du congé

Sur l'occupation sans droit ni titre et l'expulsion

Le congé étant validé, le bail s'est trouvé résilié à effet du 7 novembre 2025 à minuit. Depuis le 8 novembre 2025, M. [P] [Q] et Mme [J] [O] épouse [Q] se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre.
Il convient donc d'ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités précisées au dispositif. La décision ordonnant l'expulsion étant en elle-même suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'assortir cette mesure d'une astreinte.

La société OCP CLUB DEAL 3 sera autorisée à faire procéder, le cas échéant, au transport et à la séquestration des meubles garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de M. [P] [Q] et Mme [J] [O] épouse [Q], le sort du mobilier étant régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation, dont la durée ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an, chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, au regard de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant, des situations respectives des parties, notamment l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune, ainsi que des diligences justifiées en vue du relogement (art. L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution).

En l'espèce, M. [P] [Q] et Mme [J] [O] épouse [Q], âgés respectivement de 65 et 60 ans, occupent le logement depuis plus de vingt-trois ans sans le moindre incident locatif ni impayé, ainsi qu'en attestent les quittances produites. Ils justifient de ressources modestes par la production de leurs avis d'imposition sur les revenus 2022, 2023 et 2024, et bénéficient à ce titre de l'aide juridictionnelle totale. M. [P] [Q] bénéficie d'une reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé par la MDPH, corroborée par un certificat de son médecin traitant, limitant son périmètre de déplacement, ce qui rend leur relogement dans le même secteur géographique, où résident leurs praticiens habituels, particulièrement délicat. Ils justifient par ailleurs d'une démarche de demande de logement social en cours.

La société OCP CLUB DEAL 3 qui invoque l'atteinte portée à son droit de propriété et à la poursuite des travaux, ne justifie toutefois d'aucune impossibilité absolue de poursuivre le chantier en cours pendant le délai sollicité.

Au regard de ces éléments, et afin de permettre à M. [P] [Q] et Mme [J] [O] épouse [Q] de poursuivre leurs démarches de demande de logement social au titre du DALO, il sera fait droit à la demande de délai, qui sera fixé jusqu'au 31 mars 2027 inclus.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'effet du congé constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, l'occupation indue privant le bailleur de la jouissance de son bien ; l'indemnité d'occupation, de nature compensatoire, correspond à la valeur locative des locaux.

M. [P] [Q] et Mme [J] [O] épouse [Q] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel, soit 1.049,24 euros, pour la période courant à compter du 8 novembre 2025 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

La nullité du congé n'étant pas retenue, la demande de dommages-intérêts formée par M. [P] [Q] et Mme [J] [O] épouse [Q] en réparation de leur préjudice moral, qui repose exclusivement sur le caractère prétendument abusif de ce congé, sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Compte tenu de la situation des parties et en équité, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société OCP CLUB DEAL 3sollicite à ce titre la somme de 3.000 euros. Toutefois, en équité, au regard de la situation respective des parties, M. [P] [Q] et Mme [J] [O] épouse [Q] bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale et justifiant de ressources modestes, il n'y a pas lieu d'accorder à la société OCP CLUB DEAL 3 une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS