TJ 75056, 14 août 2026, RG 25/06242

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [K] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Magali DELATTRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06242 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQBR

N° MINUTE : 6 JTJ

JUGEMENT
rendu le vendredi 14 août 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE [Localité 2] ESPACE 2000 SISE [Adresse 1] représenté par son syndic la société NOVADB
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS, toque : G234

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [D]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 août 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 14 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06242 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQBR

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [D] est propriétaire des lots n°12 et 224 dans la TOUR ESPACE 2000 sis [Adresse 4], soumise au régime de la copropriété représentant au total 229/100008ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la TOUR ESPACE 2000 sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société NOVADB a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [K] [D], par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
6 099,08 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 9 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation246,08 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 19651 000 euros de dommages et intérêts1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instanceLa capitalisation des intérêts
A l'audience du 27 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de la TOUR ESPACE 2000 sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, M. [K] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera précisé qu'en l'absence du défendeur à l'audience, et le demandeur n'ayant pas fait signifier de conclusions d'actualisation, seul le décompte arrêté au 9 octobre 2025 et inclus dans l'assignation sera pris en compte.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots 12 et 224, indiquant la répartition des tantièmes (au total 229/100008ème), les appels correspondant à l'arriéré,l'historique du compte 1er avril 2024 au 9 octobre 2025 faisant état d'un solde débiteur de 6 099,08 euros,les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2023, 26 septembre 2024 et 25 septembre 2025 comportant : approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et 2024,vote des budgets prévisionnels 2024, 2025 et 2026,vote des travaux suivants : étude technique remplacement fenêtres (AG du 26 septembre 2024, résolution n°17), création alimentations électrique (AG du 26 septembre 2024, résolution n°18), étude technique installation électrique (AG du 26 septembre 2024, résolution n°19), écrans information halls intérieurs (AG du 26 septembre 2024, résolution n°20), condamnation installations VO (AG du 26 septembre 2024, résolution n°22), ratification remplacement inverseurs (AG du 25 septembre 2025, résolution n°16), ratification travaux de remplacement de porte automatique (AG du 25 septembre 2025, résolution n°17),une mise en demeure de payer la somme de 5 147,60 euros du 24 mars 2025 (sans copie de l'AR), une mise en demeure de payer la somme de 6 030,24 euros du 30 mai 2025 (sans copie de l'AR), le contrat de syndic, un précédent jugement concernant le défendeur, en date du 18 juillet 2024, l'ayant condamné à la somme de 5 349,86 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2024.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6 099,08 euros au titre des charges de copropriétés impayées portant sur la période allant du 1er avril 2024 au 9 octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 6 099,08 euros.

Conformément à l'article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s'évince de la combinaison de cet article et de l'article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l'espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit le 17 novembre 2025.

Décision du 14 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06242 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQBR

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur" "b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).".

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 246,08 euros se décomposant comme suit :
- 84 euros pour l'envoi de deux mises en demeure en date du 24 mars 2025 et du 30 mai 2025,
- 162,08 euros d'honoraires de mise en demeure du 15 mai 2024.

En l'espèce, la mise en demeure du 15 mai 2024 n'est pas produite aux débats, et il n'est pas établi que les mises en demeure du 24 mars et 30 mai 2025 aient été envoyées par lettre recommandée, faute de production des accusés de réception. Le syndicat de copropriétaires de la TOUR [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 3] sera donc débouté de sa demande relative aux frais.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain.

En outre, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 4 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu'il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble de la copropriété, outre des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l'existence, pour le syndicat des copropriétaires d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de son obligation par le débiteur.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaires de la TOUR ESPACE 2000, [Adresse 7] à [Localité 4] ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [K] [D], mauvaise foi qui ne peut découler de leur seul retard de paiement.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 17 novembre 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS