TJ 13055, 10 août 2026, RG 25/00552

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Août 2026
Président : Mme FUSINA
Greffier : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Mai 2026

GROSSE :
Le 10 Août 2026
à Me Jean-pascal BENOIT
Le 10 Août 2026
à Me Aurélien LE ROUX
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00552 - N° Portalis DBW3-W-B7J-562S

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [R] [E]
née le 16 Septembre 1985 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-pascal BENOIT de la SELARL SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [E]
né le 24 Juillet 1985 à , demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-pascal BENOIT de la SELARL SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [P], née le 10 mai 1975, demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-008913 du 16/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])
représentée par Me Aurélien LE ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2019, M. [N] [E] et Mme [R] [E] ont donné à bail à Mme [K] [P] un logement d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 700 euros, outre 200 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 30 août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire et un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, le bailleur a également fait délivrer au locataire un congé pour motifs légitimes et sérieux pour le 30 novembre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, M. [N] [E] et Mme [R] [E] ont fait assigner Mme [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :
Ordonner, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l’expulsion de Mme [K] [P] en conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et non présentation d’une assurance ;Condamner Mme [K] [P] à payer la somme de 1969,66 euros au titre de la dette locative ;Condamner Mme [K] [P] à payer une indemnité d’occupation fixée au montant des derniers loyers et charges ;Condamner Mme [K] [P] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l'audience du 11 mai 2026.

Citée à personne, Mme [K] [P], représentée par son conseil, sollicite de :
Prononcer la nullité des commandements de payer et de justifier d’une assurance locative ;Débouter les bailleurs de leurs demandes aux motifs que le congé est dépourvu de motifs sérieux et légitimes ; que les bailleurs ne produisent pas de relevé de compte actualisé où toutes les causes sont ventilées de sorte qu’il est impossible de calculer le montant des loyers et des charges ; que les bailleurs ont manqué à leurs obligations d’exécuter de bonne foi le contrat de bail ;Reconventionnellement :
Condamner M. [N] [E] et Mme [R] [E] à payer à Mme [K] [P] la somme de 8000 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice de jouissance ;Condamner M. [N] [E] et Mme [R] [E] à payer à Mme [K] [P] la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice moral ;Condamner M. [N] [E] et Mme [R] [E], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à procéder à des travaux de remise en état et aux normes de décence ;Ordonner la consignation des loyers jusqu’à réalisation des travaux ;A titre subsidiaire :
Ordonner une expertise judiciaire avec mission de savoir s’il est possible et réalisable de procéder à des travaux et s’il est nécessaire de reloger Mme [K] [P] et ses enfants ;Ordonner la consignation des loyers jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;Condamner M. [N] [E] et Mme [R] [E] à payer à Mme [K] [P] les charges réclamées pour les années 2021 à 2024, soit la somme de 10.800 euros en raison de l’absence de régularisation ;A titre infiniment subsidiaire :
Suspendre les effets de la clause résolutoire ;Accorder des délais de 36 mois à Mme [K] [P] pour régler sa dette locative ;En tout état de cause :
Débouter M. [N] [E] et Mme [R] [E] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code procédure civile et des dépens ;Condamner M. [N] [E] et Mme [R] [E] à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Les demandeurs sont représentés par leur conseil et sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Ils réitèrent leurs demandes et actualisent celle visant à la condamnation au paiement de la somme de 19541,28 euros au titre de la dette locative, suivant décompte arrêté au mois de mai 2026. Ils sollicitent également la condamnation de Mme [K] [P] au paiement de la somme de 925,98 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2024 à 2026. En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte n’est pas maintenue.

Un diagnostic social et financier a été reçu avant l’audience, indiquant que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant, mais ne précisant pas si celle-ci serait en mesure de régler sa dette.

La décision a été mise en délibéré au 10 août 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 9 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions précitées.

En outre, le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 30 septembre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 30 août 2024, pour la somme en principal de 1200,29 euros. Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs a été signifié le même jour.

Il sera relevé que l’article 24 de la loi précitée prévoit que le commandement doit être régulier à peine de nullité. En l’espèce, la clause résolutoire est visée, les textes applicables sont reproduits et les délais légaux accordés, de sorte que le commandement est régulier. L’article 24 n’impose pas que la clause résolutoire reproduise elle-même le délai, qui est d’ordre public.

La demande aux fins de prononcer la nullité des commandements sera rejetée.

Il sera néanmoins relevé que la défenderesse produit a posteriori des attestations d’assurance couvrant la période concernée.

En revanche, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 octobre 2024 à minuit.

Mme [K] [P] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Mme [K] [P] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (selon le dernier décompte 1030 euros) jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur.

*

Par ailleurs, l’acquisition de la clause résolutoire étant acquise, toutes les demandes subsidiaires au titre du congé délivré pour motifs légitimes et sérieux sont dès lors sans objet.

De même, sont dès lors sans objet les demandes visant à faire procéder à des travaux sous astreinte et subsidiairement une expertise.

*

Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur communique un commandement de payer en date du 30 août 2024 précisant le montant du loyer (730 euros) et des charges (300 euros), précisant qu’est sollicité le solde du loyer de mars 2024 et le loyer et les charges du mois d’août 2024 (1030 euros). En outre, l’assignation en date du 6 décembre 2024 vise également les sommes sollicitées (septembre 2024 : 559 euros, octobre 2024 : 559 euros, novembre 2024 : 543 euros, taxe d’ordures ménagères : 308,66 euros). Est également communiqué un décompte actualisé jusqu’au mois de mai 2026 pour une somme totale de 1030 euros en précisant les versements de la CAF, puis la suspension de la CAF, de même que les versements effectués par la locataire.

Il en ressort que les sommes sont suffisamment détaillées. En conséquence, il convient de condamner Mme [K] [P] à payer la somme de 19541,28 euros au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

En revanche, la demande de condamnation au paiement de la somme de 925,98 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères n’est pas justifiée et sera rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,
Au-delà de la situation personnelle et financière de Mme [K] [P], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.
Dès lors, des délais de paiement ne peuvent légalement être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les demandes indemnitaires au titre de l’indécence du logement
L'article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (…). »
En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »
L’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.
L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.
Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.
Enfin, l'article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, pour démontrer l’existence d’un préjudice de jouissance, Mme [K] [P] produit :
-un rapport Urbanis en date du 14 avril 2025 concluant à l’indécence du logement s’agissant des revêtements à la suite d’un dégât des eaux ; d’une distance trop courte entre un point d’eau et un point d’électricité ; d’un chauffe-eau non fonctionnel ; d’un système de ventilation globalement non fonctionnel ; d’évacuations des eaux usées qui se bouchent souvent ;
-une fiche RHSH de la préfecture en date du 25 février 2025 concluant également à l’existence de désordres concernant les équipements électriques, l’humidité et la ventilation.
Mme [K] [P] indique avoir alerté son bailleur à compter de 2021, mais sans justificatifs. En outre, il sera précisé que le signalement initial ayant donné lieu au dépôt de rapport Urbanis précité le 14 avril 2025, suite à une visite du 17 février 2025, a été effectué par la locataire le 24 novembre 2024.
Quant à eux, les bailleurs produisent l’état des lieux d’entrée contradictoire, en date du 1er décembre 2019, mentionnant un appartement dans un très bon état global.
M. et Mme [E] fournissent un courrier du Service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 2] en date du 26 septembre 2025 leur prescrivant des travaux.
Ils indiquent n’avoir plus eu accès depuis 2023 à l’appartement. Ils précisent qu’à cette date, ils avaient constaté des moisissures dans la salle de bain mais que la locataire n’a pas procédé aux travaux requis. Aucun élément justificatif n’est fourni cependant sur ce point, ni par les bailleurs, ni par la locataire concernant à cette date la nature exacte des dégâts et leur étendue, de même que la responsabilité de leur apparition.
Par ailleurs, M. et Mme [E] déclarent avoir adressé des courriers à Mme [P], cette dernière refusant l’accès au logement pour établir des devis de travaux. Ils ne fournissent qu’un courrier à ce sujet, daté du 13 août 2024, ne précisant pas la nature des dégâts justifiant lesdits travaux.
En outre, les bailleurs indiquent que des dégradations volontaires ont été effectuées par Mme [P], notamment sur le tableau électrique dont le cache a été retiré, sur les prises électriques arrachées du mur, ou sur le retrait du détecteur de fumée pourtant présent dans l’état des lieux d’entrée. Il n’est cependant pas véritablement justifié par ces derniers de la responsabilité de Mme [K] [P] dans l’apparition des désordres.
Enfin, si M. et Mme [E] joignent des courriers d’autres locataires satisfaits de la même résidence, la situation de Mme [P] est spécifique et ne saurait être analysée par ce biais.
Dès lors, s’il est incontestable que le logement fait l’objet de désordres, relevés notamment par le rapport d’Urbanis à la suite d’une visite en février 2025, il est impossible de déterminer précisément leur date d’apparition. Si le signalement est daté du mois de novembre 2024, soit postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, il apparaît néanmoins que ces désordres sont nécessairement antérieurs au regard de leur nature. Le courrier précité, envoyé par les bailleurs le 13 août 2024, démontre a minima que des désordres étaient déjà présents à cette date.
Ainsi, il est possible de déterminer l’existence de désordres affectant le logement, a minima durant l’année 2024. Compte tenu de ces éléments à mettre en balance, il convient de condamner M. [N] [E] et Mme [R] [E] à verser à Mme [K] [P] la somme de 4000 euros au titre de son préjudice de jouissance.
Par ailleurs, la demande de préjudice moral se confond en réalité avec le préjudice de jouissance, et sera rejetée en tant que telle.

Sur les demandes au titre des charges
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit les charges récupérables et rappelle notamment que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
En l’espèce, la locataire ne justifie pas avoir sollicité directement aux bailleurs des explications sur la répartition des charges, ni avoir sollicité le paiement par douzième, en application de l’article susvisé. La contestation des charges sans précision n’est pas suffisante pour obtenir leur remboursement et la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [P], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

En revanche, l’équité et le déséquilibre économique entre les parties commandent de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,