TJ 35238, 14 août 2026, RG 26/01123

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 14 Août 2026

N° RG 26/01123 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MB7G

Jugement du 14 Août 2026
N° : 26/771

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[W] [N] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me GRENARD
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 14 Août 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Juin 2026, prorogé au 14 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me GRENARD, avoat au barreau de RENNES, substituée par Me RENOUL, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [W] [N] [C]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE
Selon acte notarié du 30 mai 2022, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a conclu un contrat de location – accession avec Mme [W] [C] portant sur une maison d’habitation n°[Adresse 4] située [Adresse 4] devenant [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un prix de 183.000,00 euros payable, la première année, par redevance mensuelle de 740 euros.
Se prévalant d’échéances restées impayées et non régularisées malgré des courriers et mises en demeure, par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a fait délivrer à Mme [W] [C] un commandement de payer la somme principale de 4.613,45 euros en visant la clause résolutoire insérée au contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [C] le 11 juin 2024.
Le 16 octobre 2025, la commission de surendettement d’ILLE ET VILAINE a déclaré Mme [W] [C] recevable au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a fait assigner Mme [W] [C] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de location - accession.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2026.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représentée par son conseil.
Il a entendu oralement se référer aux termes de ses dernières écritures (conclusions récapitulatives 1) et dont il a justifié de la signification à la défenderesse.
Ainsi, au visa des articles 1103, 1104 et 1728 du Code civil, des articles 1, 9 et 11 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, l’établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite de :
- constater, ou si mieux n’aime prononcer, la résiliation du contrat de location-accession signé entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT et Mme [W] [C] le 30 mai 2022 concernant le bien immobilier désigné dans l’acte notarié ;
- ordonner l’expulsion de Mme [W] [C], occupante sans droit ni titre ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique ;
- condamner Mme [W] [C] au paiement des indemnités suivantes :
- 22.941,42 euros au titre de l’arriéré locatif exigible le 24 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des intérêts ;
- 740 euros par mois, outre revalorisation sur les bases contractuelles, à compter du 25 mars 2026, jusqu’à la date du prononcé de la résiliation du contrat au titre de la redevance mensuelle et intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des intérêts ;
- 740 euros par mois, outre revalorisation sur les bases contractuelles, à compter du prononcé de la résiliation du contrat jusqu’à la libération effective des lieux au titre de l’indemnité d’occupation et intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des intérêts ;
- 3.600 euros au titre de l’indemnité de résiliation outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des intérêts ;
- 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des intérêts ;
- condamner Mme [W] [C] aux entiers dépens en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement auprès des services de la publicité foncière ;
- ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière de Rennes 1.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement ARCHIPEL HABITAT fait valoir que depuis son entrée dans les lieux, Mme [W] [C] méconnaît ses obligations légales et contractuelles et ne cesse d’accumuler retards de paiement et impayés. Il précise que malgré les accompagnements proposés, Mme [C] ne s’en est pas saisie pour apurer sa dette. Elle n’a pas davantage régularisé la situation malgré des mises en demeure et la délivrance d’un commandement de payer.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice remis à son domicile, Mme [W] [C] n’a pas comparu ni personne pour elle.
En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 26 juin 2026.
Autorisé par le président d’audience, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a fait parvenir une note en délibéré reçu au greffe le 31 mars 2026.
Par note en délibérée du 16 juin 2026, le juge des contentieux de la protection a invité l’établissement ARCHIPEL HABITAT à justifier du montant de sa créance et à formuler toute observation sur une éventuelle déduction de sa créance de la part des fractions B versées par la locataire en application de l’article 10 de la Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984. Il y a été répondu par note reçue au greffe le 4 août 2026 et complétée le 12 août 2026.
Du fait de ces échanges, le délibéré a été prorogé au 14 août 2026, date de sa mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande de résiliation du contrat
Aux termes de l’article 1224 du Code civil, « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».
L’article 1225 du même Code dispose que : « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».
Aux termes de l’article 9, alinéa 1, de la Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, « Lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu, l'occupant ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l'article 13 ».
En l’espèce, le contrat de location-accession conclu le 30 mai 2022 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT et Mme [W] [C] comporte un article 18 relatif à la résiliation anticipée du contrat lequel prévoit que : « en cas de non-paiement de l’une quelconque des sommes dues par le locataire – accédant au titre de la redevance ou des charges, le présent contrat de location – accession sera résilié de plein droit si bon semble au vendeur un mois après un commandement de payer resté sans effet ».
L’article 13 du contrat détaille la redevance due par le locataire – accédant et, l’article 13-1 précise qu’elle est payable à terme échu au plus tard dans les cinq jours de la fin du mois concerné.
L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie qu’un commandement de payer visant l’article 18 du contrat a été signifié à Mme [W] [C] le 7 juin 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 4.613,45 euros dans un délai d’un mois.
Il résulte de l’historique de compte versé aux débats que depuis le mois de décembre 2022 plusieurs échéances étaient demeurées impayées et que la somme visée au commandement de payer n’a pas été réglée dans le délai d’un mois suivant la délivrance de celui-ci.
Le vendeur – bailleur justifie ainsi que la résiliation du contrat est liée au non-paiement des redevances et qu’il a délivré un commandement de payer à la locataire- accédante visant la clause résolutoire conformément aux dispositions contractuelles.
Dès lors, l’établissement ARCHIPEL HABITAT est en droit de se prévaloir de la résiliation du contrat depuis le 8 juillet 2024.
En conséquence, la résiliation du contrat de location – accession sera constatée à cette date et il sera ordonnée à Mme [W] [C] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne et de biens y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à l’occupante d'un commandement de quitter les lieux.

2/ Sur les demandes indemnitaires
Au vu de la formulation des demandes de l’établissement ARCHIPEL HABITAT, à savoir une créance arrêtée au 24 mars 2026, puis les échéances dues jusqu’à la résiliation du contrat et une indemnité d’occupation équivalente et, compte tenu de la date de résiliation du contrat, il y a lieu de statuer sur le principe et le montant des indemnités d’occupation à compter de la résiliation, puis de fixer la créance totale due au jour du jugement, en ce compris les échéances antérieures à la résiliation.

2.1 Sur l’indemnité d’occupation
Par application de l’article 1240 du Code civil, du fait de la résiliation du contrat, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Il est admis que le juge apprécie souverainement le montant du préjudice et qu’il ne doit en résulter pour la victime ni perte ni profit.
En l’espèce, au vu du préjudice causé au vendeur par l’occupation de lieux malgré la résiliation du contrat, il convient de lui accorder, à partir de cette date, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance mensuelle qui aurait été due en cas de poursuite du contrat. Ce montant sera révisable au 1er janvier de chaque année dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié. Au regard de son montant actuel, elle sera fixée à 817,10 euros. Elle pourra être augmentée du coût de tout impôt et taxe dues par l’occupant des lieux sur production d’un justificatif par le bailleur-vendeur.
L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

2.2 Sur les redevances impayées arrêtées au 8 juillet 2024, date de résiliation du contrat, et la créance au titre des indemnités d’occupation,
En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il est rappelé qu’en application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, l’article 13 du contrat de location – accession détaille la redevance due par le locataire – accédant. Cette redevance est composée d’une « fraction A » de 720 euros en contrepartie du droit de jouissance et d’une « fraction B » de 20 euros à titre d’acompte sur le prix fixé, soit 740 euros par mois la première année. L’article 13-2 du contrat prévoit que la « fraction A » est révisable annuellement, au 1er janvier, selon l’indice de révision des loyers publié par l’INSEE. Il précise l’indice de base et l’indice de révision devant être pris en compte, ainsi l’« indice IRL du 3ème trimestre de l’année précédant celle de révision ».
Il convient de relever que les modalités de calcul de la révision annuelle appliquées par le bailleur diffèrent de celles mentionnées au contrat, celui-ci divisant le nouvel indice par l’indice de base et non le dernier indice précédent, sans conséquence néanmoins sur le résultat pour la locataire.
Toutefois, au vu des indices publiés par l’INSEE, des erreurs liées à la révision de la fraction A sont relevées chaque année.
Ainsi, en 2023, alors que la fraction A aurait due s’élever à 745,15 euros (soit 740 x (136,27 /131,67)), l’avis d’échéance mentionne un montant de 745,20 euros.
Il est également relevé une erreur de calcul s’agissant de la révision réalisée au 1er janvier 2024, le bailleur ayant appliqué, au vu de l’avis d’échéance communiqué, un loyer (fraction A) de 771,28 euros quand il aurait dû être de 771,18 euros, soit un écart de 0,10 centimes au détriment de la locataire.
De plus, sans qu’il en soit justifié, il est constaté qu’à compter du mois de juin 2024 le montant appelé était de 808,89 euros.
Par ailleurs, la fraction A du loyer appelée à compter du mois de janvier 2025 aurait due être de 790,21 euros (soit 771,18 x (144,51 / 141,03)) alors que, au vu de l’avis d’échéance produit, il apparaît qu’elle a été de 796,43 euros, soit une surfacturation mensuelle de 6,22 euros.
Il en est de même en janvier 2026, la fraction A appelée étant de 804,71 euros quand elle aurait dû être de 797,10 euros (soit 790,21 x (145,77 / 144,51)), soit une surfacturation de 7,61 euros.
Par ailleurs, le bailleur précise imputer mensuellement à la locataire des sommes, variables selon les années, au titre de l’assurance des murs et de la taxe d’ordures ménagères. Il reconnaît avoir surfacturé la somme totale de 8,64 euros au titre de l’assurance des murs et la somme de 80,14 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères.
L’article 16-6 du contrat relatif aux assurances indique : « l’accédant est tenu de s’assurer, pour tous les risques dont il répond en sa qualité d’occupant et le recours des voisins auprès d’une compagnie solvable ; il justifiera de cette assurance et de l’acquit régulier des primes au jour de l’état des lieux d’entrée et à toute réquisition du vendeur ».
Force est de constater qu’aucune clause du contrat ne prévoit l’imputation à l’accédant d’une assurance due par le vendeur et notamment l’assurance des murs mentionnée par celui-ci ; ce dernier ne saurait davantage considérer que le contrat qu’il a conclu avec la société SMA BPT puis la société AXA Assurances sont opposables à Mme [W] [C], tiers auxdits contrats.
Les sommes réclamées à ce titre ne sont pas justifiées et seront écartées de la créance.
Par contre, l’article 17 du contrat de location – accession prévoit que l’accédant est tenu des taxes et impôts dont la taxe d’ordure ménagères. Il ne prévoit pas de versement de provisions à ce titre.
L’établissement ARCHIPEL HABITAT communique les justificatifs pour les années 2023 (soit 119 euros), 2024 (soit 162 euros) et 2025 (soit 165 euros). Elle ne produit pas le justificatif pour l’année 2022 mais précise qu’il convient de déduire la somme de 69,82 euros surfacturée sans autre explication. Seules les années justifiées seront prises en compte dans le montant de la créance.
L’extrait de compte, arrêté au 24 mars 2026, mentionne que Mme [W] [C] restait redevable à cette date de la somme de 23.035,82 euros.
L’extrait de compte versé par note en délibéré, arrêté au 3 août 2026, laisse apparaître que Mme [W] [C] restait redevable à cette date de la somme de 27.291,51 euros, échéance de juillet 2026 incluse.
Toutefois ces décomptes comportent des sommes imputées au titre des frais de procédure. Il n’y a lieu de les inclure dans les sommes dues au titre de l’arriéré des redevances, ces montant étant par ailleurs demandés au titre des dépens.
De plus, malgré l’absence de comparution de la défenderesse, tenant compte des erreurs relevées dans les calculs du demandeur et de la présence, dans l’acte introductif d’instance, d’une demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle permettait d’avoir connaissance du montant actualisé de la créance, il y a lieu de tenir compte du dernier décompte produit.
Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’arrêter la créance ainsi :
- Année 2022 : la somme mensuelle due était de 740 euros (soit fraction A de 720 € + fraction B de 20 €), soit de juin 2022 à décembre 2022, un total de 5.180 euros (soit 7 mois x 740 €). Mme [C] a versé 4.304,95 euros (en ce compris le paiement de janvier 2023 correspondant à l’échéance de décembre 2022), soit un impayé de 875,05 euros.
- Année 2023 : la somme mensuelle due était de 765,15 euros (soit fraction A de 745,15 € + fraction B de 20 €), soit un total annuel de 9.181,80 euros auquel il convient d’ajouter 119 euros de taxe d’ordures ménagères, soit un total annuel de 9.300,80 euros. Mme [C] a versé 2.338,69 euros, soit un impayé annuel de 6.962,11 euros.
- Année 2024 : la somme mensuelle due était de 791,18 euros (soit fraction A de 771,18 € + fraction B de 20 €), soit un total annuel de 9.494,16 euros auquel il convient d’ajouter 162 euros de taxe d’ordures ménagères, soit un total annuel de 9.656,16 euros. Mme [C] a versé 5.610,88 euros, soit un impayé annuel de 4.045,28 euros.
- Année 2025 : la somme mensuelle due était de 810,21 euros (soit fraction A de 790,21 € + fraction B de 20 €), soit un total annuel de 9.722,52 euros auquel il convient d’ajouter 165 euros de taxe d’ordures ménagères, soit un total annuel de 9.887,52 euros. Mme [C] n’a rien versé.
- Année 2026 (1er janvier au 3 août 2026, soit échéance de juillet 2026 incluse) : la somme mensuelle due était de 817,10 euros (soit Fraction A de 797,10 € + fraction B de 20 €), soit un total de 5.719,70 euros. Mme [C] n’a payé aucune somme.
Par suite, au jour du jugement, la créance de l’établissement ARCHIPEL HABITAT s’élève à 27.489,66 euros (soit 875,05 + 6.962,11 + 4.045,28 + 9.887,52 + 5.719,70).
En conséquence, Mme [W] [C] sera condamnée à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 27.489,66 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 3 août 2026 avec intérêts au taux légal sur la somme de 18.794,57 euros à compter de l’assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
S'agissant de la demande de capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil, elle sera rejetée conformément aux dispositions de l’article 12 de la Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 qui rappelle le caractère restrictif des indemnités pouvant être réclamées par le vendeur.

2.3 Sur l’indemnité de résiliation
L’article 10 de la Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 dispose que : « Dans les cas visés à l'article 9, le vendeur doit restituer à l'accédant les sommes versées par ce dernier correspondant à la fraction de la redevance imputable sur le prix de l'immeuble. Lorsque le prix de vente est révisable, ces sommes sont révisées dans les mêmes conditions ».
L’article 11 prévoit, notamment, que « Lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l'accédant de ses obligations, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 2 p. 100 du prix de l'immeuble objet du contrat ».
L’article 12 précise quant à lui que : « Aucune indemnité autre que celle mentionnée à l'article précédent ne peut être mise à la charge de l'accédant. Toutefois, le vendeur pourra demander à l'accédant défaillant le remboursement sur justification des frais taxables qui lui auront été occasionnés par cette défaillance, à l'exclusion de tout remboursement forfaitaire de frais de recouvrement. »
En l’espèce, il résulte de l’article 9 du contrat de location – accession que le prix de l’immeuble est de 183.000,00 euros TTC. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter 3.600 euros au titre de l’indemnité de résiliation.
Par application combinée de l’article 10 de la Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 et de l’article 1347-1 du Code civil relatif à la compensation entre les créances réciproques, le vendeur étant tenu de restituer les sommes versées au titre de la fraction B, il convient de déduire de la somme due au titre de l’indemnité de résiliation, la part de la fraction B réglée par l’occupante, soit 280 euros au vu des redevances payées correspondant à quatre redevances payées complétement en 2022 (20 x 4), trois en 2023 (20 x 3) et sept en 2024 (20 x7).
Dès lors, l’indemnité de résiliation peut être arrêtée à 3.320 euros.
En conséquence, Mme [W] [C] sera condamnée à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 3.320 euros au titre de l’indemnité de résiliation avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
S'agissant de la demande de capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil, elle sera rejetée conformément aux dispositions de l’article 12 de la Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 qui rappelle le caractère restrictif des indemnités pouvant être réclamées par le vendeur.

3/ Sur les demandes accessoires,
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, Mme [W] [C] sera condamnée aux dépens.
En application de l’article 700 du Code de procédure civile, au vu de la situation économique de la partie tenue aux dépens, la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT à ce titre sera rejetée.
Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, CONSTATE que la dette visée dans le commandement de payer du 7 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai contractuel d’un mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat de location – accession conclu le 30 mai 2022, entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Mme [W] [C], d’autre part, portant sur une maison d’habitation, portant le numéro de construction [Adresse 4], située [Adresse 4], devenue [Adresse 3], à [Localité 3] et ses accessoires (local à vélo et d’ordures ménagères (numéro A 8005) et les places de stationnement numérotées A 5019 et A5010) cadastrés ainsi : Pref. Sect. Numéro Lieudit ha a ca 073 AO [Cadastre 1] [Adresse 4]