TJ 13055, 10 août 2026, RG 23/01472

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Août 2026
Président : FUSINA,
Greffier : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Mai 2026

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 10 Août 2026
à Me Nicolas AURIOL
Le 10 Août 2026
à Me Pierre julien DURAND
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/01472 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3CJX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. JADES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [H]
né le 18 Avril 1991 , demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [S] [I]
née le 22 Février 1980 , demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Pierre julien DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [C] [H]
né le 02 Juillet 1995 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mars 2017, la SCI JADES a donné à bail à M. [K] [H] et Mme [S] [I] un logement d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 750 euros, outre 92 euros de provision sur charges.

M. [C] [H] s’est porté caution solidaire de M. [K] [H] et Mme [S] [I].

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire. Ce commandement a été dénoncé à M. [C] [H] le 12 septembre 2022.

Suivant acte de commissaire de justice du 5 janvier 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé des moyens et prétentions, la SCI JADES a fait assigner M. [K] [H], Mme [S] [I] et M. [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins notamment de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de M. [K] [H] et Mme [S] [I], sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;Condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [S] [I] à payer à la SCI JADES la somme de 10340,74 euros au titre des impayés et des charges ;Condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [S] [I] à payer à la SCI JADES une indemnité mensuelle d’occupation de 686,89 euros par mois ;Condamner M. [C] [H] en sa qualité de caution au paiement de toutes les sommes dues en exécution du contrat du 2 mars 2017 ;Condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [S] [I] à payer à la SCI JADES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
M. [C] [H] a été cité par procès-verbal de recherches infructueuses. M. [K] [H] et Mme [S] [I] ont été cités à étude.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2023 puis renvoyée à de multiples reprises.

A l’audience du 11 mai 2026, le conseil de la SCI JADES, demanderesse, sollicite un sursis à statuer dans l’attente de l’issue d’une procédure administrative en cours. Il est indiqué que deux arrêtés de mise en sécurité concernant ledit logement sont en cours d’exécution et que les arrêtés de mainlevée n’ont pas encore été rendus. La demanderesse souligne que le relogement des parties dans l’attente a été effectué, et que cette situation est de nature à avoir une incidence sur les conditions d’occupation du logement et l’exigibilité des loyers réclamés. Le conseil de Mme [S] [I] ne s’oppose pas à la demande de sursis à statuer.

La décision a été mise en délibéré au 10 août 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 6 janvier 2023 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 septembre 2022.

Pour autant, les parties indiquent que deux arrêtés de mise en sécurité concernant le logement situé [Adresse 3] sont en cours d’exécution et que les arrêtés de mainlevée n’ont pas encore été rendus.

La demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire apparaît dès lors prématurée en ce que la procédure administrative en cours a des incidences sur l’occupation du logement et la dette locative.

Il en résulte qu’il y a lieu d’ordonner le sursis à statuer sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité d’occupation. il sera également sursis à statuer sur la demande en paiement de la dette locative jusqu’à la mainlevée des arrêtés de mise en sécurité.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront réservés et il sera sursis à statuer sur la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,