TJ 35238, 14 août 2026, RG 26/00016

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, à la date du 7 octobre 2025, la résiliation du bail à effet du 14 avril 2025, conclu entre Monsieur [J] [L], bailleur, et Monsieur [O] [Q], locataire, concernant un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 2] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [O] [Q], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [O] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé immédiatement à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, et d’un serrurier ;

DIT qu’il y a lieu de supprimer le délai de deux mois, suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale;

CONDAMNE Monsieur [O] [Q] à payer à Monsieur [J] [L] la somme de 5.318,00 euros (cinq mille trois cent dix-huit euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 550 euros (cinq cent cinquante euros) ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 7 octobre 2025 au 9 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 5.318,00 euros sus-prononcée ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [L] de sa demande au titre des frais de remplacement de la porte d’entrée, cette demande étant prématurée ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Q] à payer à Monsieur [J] [L] la somme de 1.000,00 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Q] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 août 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé à effet du 14 avril 2025, Monsieur [J] [L] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [Q] sur un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 550 euros, outre les charges locatives. Le dépôt de garantie a été fixé à la somme de 850 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 750 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [O] [Q] le 1er septembre 2025.

Par assignation du 26 novembre 2025, Monsieur [J] [L] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
A titre principal :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [Q] à compter de la décision à intervenir,En conséquence :
Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [O] [Q] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, Supprimer le délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Supprimer le bénéfice de la trêve hivernale en application de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner Monsieur [O] [Q] au paiement des sommes suivantes : 1.800 euros en deniers ou quittances au titre de l’arriéré locatif arrêté courant novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,les loyers échus du 19 septembre 2025 à la date de la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience, Monsieur [Q] ne s’étant pas manifesté auprès du service social (CDAS du Blosne).

À l'audience du 20 mars 2026, Monsieur [J] [L], représenté par Maître CASTRES, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 mars 2026, s'élève désormais à 4.000 euros. Il a indiqué que le locataire n’avait pas justifié d’une assurance locative du logement pris à bail et a sollicité subsidiairement le constat de la résiliation du bail à ce titre.
Monsieur [J] [L] a précisé, suite aux déclarations du défendeur, qu’il y aurait un désistement des demandes principales sauf celle fondée sur les dispositions de l’article 70 du code de procédure civile si Monsieur [Q] s’acquittait de son entière dette locative avant le 22 mai 2026.

Monsieur [O] [Q], comparant, a indiqué que le logement était assuré, qu’il n’avait pas repris le paiement des loyers en raison de difficultés, qu’il allait avoir un rappel de la CAF à hauteur de 4800 euros dans les 15 jours et qu’il allait régler l’entière dette locative dont il reconnaissait le montant. Il a sollicité de pouvoir rester dans les lieux.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 22 mai 2026, Monsieur [Q] s’étant vu accorder un délai allant jusqu’au 1er mai 2026 au défendeur pour s’acquitter de l’arriéré locatif.

Malgré l’autorisation donnée par le juge, aucun justificatif de la part de Monsieur [O] [Q] n’est parvenu à la juridiction dans le délai imparti.
Le 20 mai 2026 à 14h25, le juge a sollicité par courriel auprès du conseil de Monsieur [L], ses observations sur un éventuel montant trop élevé de sommes sollicitées au titre du dépôt de garantie en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à fournir avant le 21 mai à 16h. Deux appels ont été effectués envers Monsieur [Q] pour qu’il ait connaissance de ce mail.
Le conseil de Monsieur [L] a fait parvenir sa note en délibéré répondant au moyen soulevé et mentionnant une entorse au contradictoire et les délais imposés pour la note en délibéré.

L’affaire a été rappelée, suite à la réouverture des débats, à l’audience du 19 juin 2026. Monsieur [L], représenté par Maître CASTRES, substitué, et a déposé de nouvelles écritures suite aux observations sollicitées. Monsieur [L] a réitéré ses demandes et a produit un nouveau décompte de l’arriéré locatif tenant compte du montant non conforme du dépôt de garantie, et a sollicité en outre la condamnation de Monsieur [O] [Q] au paiement de la somme de 1.015 euros au titre du remplacement de la porte d’entrée de l’appartement suite aux dégradations importantes constatées par commissaire de justice le 2 juin 2026.
Monsieur [Q] n’était ni comparant, ni représenté.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 14 août 2026.

MOTIVATION

En l’espèce, Monsieur [Q], absent à l’audience de renvoi, était comparant à la première audience du 20 mars 2026. Par suite, il convient de considérer que le jugement sera rendu de manière contradictoire.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [J] [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 1er septembre 2025. Ce commandent réclamait le paiement de la somme de 750 euros correspondant au montant des loyers échus, soit 2.475 euros, + le montant du dépôt de garantie soit 850 euros = 3.325 euros, moins les sommes versées par le locataire, soit 2.575 euros, soit une somme restant due au principal de 750 euros.
Or, en application des dispositions de l’article 22 de la loi du 9 juillet 1989, le dépôt de garantie « ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal », soit en l’espèce à la somme de 550 euros.
Dès lors, l’arriéré locatif ne pouvait être réclamé qu’à hauteur de 450 euros.

Cependant, et malgré les engagements de Monsieur [Q] à l’audience du 20 mars 2026, la somme de 450,00 euros correspondant à l’arriéré locatif, n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties malgré le délai donné à Monsieur [Q] en cours de délibéré pour rétablir sa situation financière à l’égard de son bailleur.

Au contraire, et tel que cela résulte des pièces versées aux débats par le bailleur en cours de délibéré, pièces nouvelles qu’il convient de prendre en compte au regard de la réouverture des débats, la dette locative s’est aggravée de manière très significative, Monsieur [Q] n’ayant versé à son bailleur aucune somme au titre des loyers depuis le mois d’octobre 2025, le montant de la dette actualisée au mois de juin 2026, rectification du montant du dépôt de garantie prise en compte, s’élève à 5.318 euros.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 octobre 2025.

Il convient de rappeler que le locataire a l’obligation de justifier chaque année auprès de son bailleur d’une police d’assurance du logement en cours de validité. L’absence de justificatif d’une assurance du logement est de nature à entraîner le constat de la résiliation du bail. Cependant, en l’espèce, la résiliation du bail étant constatée pour défaut de règlement de l’arriéré locatif à hauteur de 450 euros dans les 6 semaines du commandement de payer, il n’y a pas lieu de constater en outre la résiliation du bail sur un autre fondement.

La résiliation du bail étant constatée, il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [J] [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

1.3 Sur la demande relative à la suppression du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Si l’article susvisé prévoit que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux, l’alinéa 2 du même article retient que ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

En l’espèce, Monsieur [O] [Q] a exposé à l’audience du 20 mars 2026 qu’il devait recevoir un rappel de la CAF de l’ordre de 4.800 euros dans un délai de deux semaines, soit avant mi-avril 2026. Le bailleur a accepté le renvoi du dossier en raison de l’engagement de Monsieur [Q] de régler, avec la somme ainsi reçue, l’arriéré locatif qui s’élevait à 4.000 euros au 20 mars 2026.
Monsieur [Q] n’a réglé aucune somme au titre de l’arriéré locatif, et a aggravé son endettement locatif puisqu’aucun loyer n’a été acquitté depuis le mois d’octobre 2025. En outre, le défendeur, bénéficiaire du renvoi de l’audience, n’a pas adressé de courrier expliquant sa situation, n’a justifié d’aucune pièce à l’appui de ses difficultés, et n’a pas comparu et ce malgré les divers messages laissés sur son téléphone portable par le greffe, le renvoi ayant été au surplus contradictoire.

Dans ces conditions et devant l’importance de la dette locative au mois de juin 2026 (5.318 euros), il convient de considérer que Monsieur [O] [Q] est de mauvaise foi, ayant manifestement sollicité un délai supplémentaire sans s’acquitter de la moindre somme, même au titre des loyers courants. Au surplus, depuis cet engagement, des dégradations importantes ont eu lieu sur la porte d’entrée de l’appartement pris à bail, comme cela résulte du constat de Maître [H] [W], commissaire de justice, en date du 2 juin 2026.

Par suite, il y a lieu de supprimer le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

1.4 Sur la demande relative à la suppression du délai de trêve hivernale prévu à l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution 

L’expulsion locative de Monsieur [Q] n’a pas été décidée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui, ni à l’aide de manoeuvres, menaces et voies de fait ou de contrainte, selon les termes de l’alinéa 2 de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution.
Par suite, les cas de dérogations à l’alinéa 1er de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, prévus à l’alinéa 2 du même article, ne sont pas applicables en l’espèce. Monsieur [L] sera débouté de sa demande visant à ce que soit écartée l’application de la période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [J] [L] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, Monsieur [O] [Q] lui devait la somme de 5.318 euros, soustraction faite des frais de procédure et rectification faite du montant du dépôt de garantie.

Monsieur [O] [Q] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail, le locataire occupant les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, soit en l’espèce un loyer de 550 euros.
Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 7 octobre 2025, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 7 octobre 2025 au 9 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 5.318 euros sus-prononcée.

Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

4. Sur les frais relatifs au remplacement de la porte d’entrée du logement :

Monsieur [L] sollicite la condamnation du locataire au paiement des frais de remplacement de la porte d’entrée du logement très abîmée, comme cela résulte du constat de Maître [H] [W], commissaire de justice, en date du 2 juin 2026, qui décrit une porte d’entrée enfoncée, pliée, avec de nombreuses traces de pesées. Le commissaire de justice a constaté que la porte était hors d’usage compte tenu de sa dégradation.

Cependant, il convient de dire que ces frais, s’ils ne sont pas volontairement pris en charge par le locataire, feront l’objet d’une réclamation dans le cadre d’une procédure relative aux dégradations locatives, laquelle n’intervient que lorsque le locataire a quitté les lieux, après état des lieux de sortie contradictoire ou constat de commissaire de justice suite à la libération du logement.

La présente demande apparaît prématurée et sera en l’état rejetée.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Monsieur [O] [Q], qui succombe à la cause, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Il serait inéquitable de laisser à la seule charge du bailleur les frais exposés par lui et non couverts par les dépens. Monsieur [O] [Q] sera condamné à payer à Monsieur [J] [L] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard au renvoi de l’affaire et de l’engagement du locataire non suivie d’effet et ayant engendré des frais supplémentaires.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers malgré les engagements pris à l’audience du 20 mars 2026, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, à la date du 7 octobre 2025, la résiliation du bail à effet du 14 avril 2025, conclu entre Monsieur [J] [L], bailleur, et Monsieur [O] [Q], locataire, concernant un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 2] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [O] [Q], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [O] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé immédiatement à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, et d’un serrurier ;

DIT qu’il y a lieu de supprimer le délai de deux mois, suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale;

CONDAMNE Monsieur [O] [Q] à payer à Monsieur [J] [L] la somme de 5.318,00 euros (cinq mille trois cent dix-huit euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 550 euros (cinq cent cinquante euros) ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 7 octobre 2025 au 9 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 5.318,00 euros sus-prononcée ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [L] de sa demande au titre des frais de remplacement de la porte d’entrée, cette demande étant prématurée ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Q] à payer à Monsieur [J] [L] la somme de 1.000,00 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Q] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 août 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge