TJ 65440, 13 août 2026, RG 23/00993

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES
1ère Chambre civile

JUGEMENT

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe du Tribunal
le 13 AOUT 2026

Dans l’affaire :
N° RG 23/00993 - N° Portalis DB2B-W-B7H-EFQU
NAC : 50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par la SELARL GIRAL AVOCATS, avocat au barreau de TARBES, avocat plaidant

Madame [Y] [A]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par la SELARL GIRAL AVOCATS, avocat au barreau de TARBES, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [L]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par la SCP TANDONNET - LIPSOS LAFAURIE, avocat au barreau de TARBES, avocat plaidant

L’affaire a été appelée à l’audience publique de plaidoiries du 04 Juin 2026 présidée par ETIEN Elen, Vice-Présidente, statuant à Juge unique, assistée de DAVID Gwendoline, Greffier.

A l’audience le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au 13 AOUT 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte reçu le 13 juillet 2022 par Maître [H] [N], notaire à [Localité 2] (Hautes-Pyrénées), Monsieur [B] [U] et Madame [Y] [A], vendeurs (ci-après les consorts [U] [A]), et Monsieur [J] [L], acquéreur, ont conclu une promesse synallagmatique de vente relative au lot n°4 de l'ensemble immobilier en copropriété sis à [Localité 3] (Hautes-Pyrénées), [Adresse 3].

Une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt a été stipulée au bénéfice de l'acquéreur, les parties ayant convenu que la réception de l’offre écrite de prêt devait intervenir au plus tard le 13 septembre 2022.

Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 9 décembre 2022, le notaire a mis en demeure Monsieur [L] de justifier de l’obtention ou du refus de son prêt bancaire.

Par courrier du 6 janvier 2023, Monsieur [L] a informé le notaire du fait qu'il n'avait pu obtenir un prêt.

Par acte de commissaire de justice du 4 mai 2023, les consorts [U] [A] ont assigné Monsieur [L] devant le tribunal judiciaire de Tarbes afin de le voir condamner au paiement des sommes de 6.650 euros au titre du dépôt de garantie et 17.000 euros en application de la clause pénale stipulée au sein du compromis.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, Monsieur [U] et Madame [A] demandent au tribunal de :
condamner Monsieur [L] à leur payer la somme de 6.650 euros correspondant au dépôt de garantie ;autoriser le notaire détenteur des fonds à procéder à ce paiement entre leurs mains ;condamner Monsieur [L] à leur payer une indemnité de 17.000 euros au titre de la clause pénale ;rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [L] ;le condamner aux dépens ;le condamner à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Les demandeurs affirment que Monsieur [L] n'a pas accompli les diligences nécessaires à l'obtention d'un prêt telles que prévues au sein du compromis de vente, de sorte qu'en application des stipulations de ce compromis, le dépôt de garantie leur est acquis, et Monsieur [L] doit leur payer la somme de 17.000 euros au titre de l'indemnité prévue par la clause pénale insérée en l'acte. Ils soulignent que le défendeur n'a pas agi dans le délai stipulé au compromis et n'a sollicité qu'un organisme de crédit au lieu de deux, de sorte que l'argumentation élevée quant aux démarches menées hors délai, notamment pour obtenir une assurance emprunteur, est indifférente.

S'agissant du moyen qui leur est opposé par le défendeur relatif aux stipulations concernant la procédure en cours et la réalisation de travaux en exécution du jugement à intervenir dans le litige les opposant à Monsieur [R], les consorts [U] [A] exposent que cette clause a un objet distinct de celle instaurant la condition suspensive de l'octroi du prêt, qu'elle créée des obligations différentes à l'égard de sujets de droit différents, de sorte que l'absence de réalisation des travaux attendus dans le délai prescrit ne peut les priver d'invoquer les stipulations relatives à la défaillance de la clause suspensive et ses conséquences. Ils ajoutent qu'en tout état de cause, la condamnation relative à l'exécution des travaux a été prononcée à l'encontre de Monsieur [R], et non à leur encontre.

Les consorts [K] [A] indiquent enfin que la circonstance selon laquelle ils ont loué le bien objet du compromis ne peut s'analyser comme une renonciation à se prévaloir des dispositions de cet acte, et ce à plus forte raison car ils ont donné le bien à bail après avoir été informés que Monsieur [L] n'avait pas obtenu de prêt.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 décembre 2024, Monsieur [L] sollicite de voir :
débouter Monsieur [U] et Madame [A] de leur demande de condamnation à paiement au titre du dépôt de garantie ;les débouter également de leur demande de condamnation à paiement au titre de la clause pénale ; subsidiairement, réduire le montant de la condamnation au titre de la clause pénale à de plus justes proportions ;condamner Monsieur [U] et Madame [A] aux dépens ;les condamner à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [L] expose que la vente était soumise à une condition particulière relative à la réalisation de travaux d’étanchéité de la terrasse qui devait intervenir au plus tard le 30 octobre 2022, que ces travaux n'ont été définitivement achevés que le 14 février 2024, de sorte que les consorts [U] [A] ont manqué à leurs obligations. Il ajoute que ces derniers ont renoncé à la vente à raison de ces difficultés afférentes aux travaux, tel qu'en atteste le fait qu'ils ont loué le bien dès le 1er avril 2023.

Monsieur [L] affirme avoir réalisé les démarches pour obtenir un prêt dès avant la signature du compromis, mais qu'il lui a été demandé de réaliser des examens médicaux dans le cadre de l'obtention d'une assurance emprunteur, qu'une grave maladie a été diagnostiquée, et qu'au terme d'un long délai, il a été informé du refus de l'assurance, et ainsi du refus de prêt. Il souligne que le notaire et les vendeurs ont été informés de ses démarches et des difficultés rencontrées, et que solliciter une seconde banque aurait été vain compte-tenu de son état de santé. Monsieur [L] ajoute avoir également tenté de vendre son bien immobilier pour financer l'acquisition du bien des demandeurs, et avoir également proposé de constituer une SCI avec son fils pour que celle-ci acquière à sa place, mais que cette solution a été refusée par le notaire. Monsieur [L] s'oppose ainsi à la demande des consorts [U] [A] au titre du dépôt de garantie, estimant que la non-réalisation de la condition suspensive ne lui est pas imputable et soulignant ne pas avoir été mis en demeure de comparaître devant le notaire pour procéder à la réitération de l'acte, ni informé par les vendeurs de ce qu'ils renonçaient à la vente par lettre recommandée, tel que l'exige le compromis.

S'agissant de la demande formée à son encontre au titre de la clause pénale, Monsieur [L] expose qu’elle ne peut s’appliquer que dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis seraient remplies, ce qui n'est pas le cas dès lors que les consorts [U] [A] n'ont pas exécuté leur obligation relative à l'exécution des travaux. Il soutient également que les demandeurs échouent à justifier d'un préjudice dès lors qu’ils ont reloué le bien dès le 1er avril 2023. Subsidiairement, Monsieur [L] revendique la réduction du montant stipulé par la clause pénale, se prévalant de l'absence de préjudice, ou du préjudice très modeste des vendeurs, ainsi que de l'absence de faute lui étant imputable.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 18 mars 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction à la date du 19 mai 2026 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 4 juin 2026.

À l'issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré, les parties étant avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 août 2026.

MOTIFS

I/ Sur la demande relative au dépôt de garantie

En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1304-1 du code civil, « L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. ».

Aux termes de l’article 1304-3 alinéa 1er, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1304-6 alinéa 3 du même code prévoit que, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

La défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la promesse de vente.

En l’espèce, les consorts [U] [A] sollicitent le versement entre leurs mains du dépôt de garantie versé par Monsieur [L] dans le cadre de la promesse de vente conclue le 13 juillet 2022. Au soutien de cette prétention, ils se prévalent de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt du fait de l’acquéreur, qui n’a pas réalisé les diligences qui lui incombaient telles que définies par les stipulations du compromis.

La promesse de vente versée aux débats comporte une condition suspensive, page 10, en vertu de laquelle l’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir à un prêt auprès de tout organisme bancaire pour un montant maximal de 100.000 euros, d'une durée maximale de 15 ans, avec un taux d’intérêt maximal de 2,5% l'an, hors assurance. Il y est précisé que cette promesse de vente est soumise « en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus énoncées ».

Ensuite, il est également stipulé que :
« La réception de cette offre [de prêt] devra intervenir au plus tard le 13 septembre 2022.
L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire.
A défaut de cette notification, le vendeur aura à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que l’acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.
Dans ce cas, l'acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura, le cas échéant, versé, en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. À défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.».

Enfin, l'acte prévoit expressément que « L'acquéreur s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l'acquéreur s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. ».

Selon les termes de la promesse de vente, la réception de l’offre de prêt conforme, ou la justification du refus de deux demandes de prêts distinctes, devait intervenir au plus tard le 13 septembre 2022. Monsieur [L] a été mis en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive par courrier recommandé du 9 décembre 2022, adressé par le notaire, qui précise avoir été mandaté pour ce faire par les vendeurs. Ce courrier a été réceptionné le 13 décembre 2022 par Monsieur [L]. C’est donc conformément aux stipulations du compromis que les consorts [U] [A] ont procédé à cette mise en demeure.

En réponse, Monsieur [L] a adressé au notaire un courrier daté du 19 décembre 2022 aux termes duquel il fait part de l'acceptation du prêt par la banque, évoquant avoir reçu le jour même « l'acception de son offre de prêt signée ». Toutefois, le document versé aux débats n'est pas une offre de prêt témoignant de l'acceptation du financement par la banque, mais une attestation du 9 décembre 2022 aux termes de laquelle la société CREDIT AGRICOLE fait part d'un avis favorable sous réserve d'une part, de la constitution d'un dossier complet et actualisé par Monsieur [L] pour une analyse approfondie de sa demande de financement, d'autre part de la non survenance ou révélation d'éléments défavorables à la bonne fin du projet et/ou à la capacité financière du client, avec la précision de surcroît que les conditions du prêts ne sont pas définies.

Puis, Monsieur [L] a adressé un second courrier au notaire le 6 janvier 2023 l'informant du refus de la banque de lui octroyer un prêt. Le défendeur produit une attestation de la société CREDIT AGRICOLE, datée du 3 janvier 2023, qui indique que, « après avoir émis un avis favorable au regard des premiers éléments communiqués et étudiés, il a été décidé de ne pas donner suite à la demande de prêt en raison d'un retour défavorable concernant l'assurance emprunteur (niveau 1), condition obligatoire du prêt. ».

Il apparaît ainsi que ce justificatif de refus de prêt a été communiqué le 6 janvier 2023, soit plus de huit jours après la réception de la lettre de mise en demeure reçue le 13 décembre 2022. Si Monsieur [L] verse aux débats l'attestation de la banque du 9 décembre 2022, il ne s'agit pas d'une offre de prêt et il n'est pas démontré qu'il ait adressé ce document aux vendeurs ou au notaire.

La condition suspensive est ainsi réputée défaillie et le compromis caduque, en application des textes de loi et stipulations ci-dessus rappelées.

Il appartient dès lors à Monsieur [L] de démontrer « qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. ».

À cet égard, si Monsieur [L] justifie avoir sollicité l'octroi d'un prêt auprès du la banque CREDIT AGRICOLE dès le mois de juin 2022, et avoir été dû procéder à des examens médicaux qui ont allongé les délais, examens à la suite desquels l'assurance emprunteur lui a été refusée, il ne peut qu'être constaté qu'il avait l'obligation de solliciter deux prêts simultanément, et qu'il n'a pas respecté cette obligation.

De plus, les éléments qu'il produit ne permettent pas de démontrer qu'une autre demande de prêt formalisée auprès d'une autre banque aurait nécessairement été refusée du fait de l'estimation du risque réalisée par un autre assureur.

Dès lors, si la bonne foi de Monsieur [L] et ses difficultés de santé ne sauraient être niées, il ne peut qu'être retenu qu'il n'a pas accompli les démarches stipulées au compromis pour obtenir le prêt, de sorte qu'il doit être jugé que la condition suspensive ne s'est pas réalisée de son fait.

S'agissant du moyen invoqué par Monsieur [L] tiré du non-respect par les consorts [U] [A] de la clause intitulée « Procédure en cours – Condition particulière », celle-ci a pour objet d'informer l’acquéreur d’une procédure judiciaire en cours relativement à des travaux d’étanchéité de la terrasse du bien.

Elle précise, en fonction du jugement à intervenir le 13 septembre 2022, que si les travaux sont mis à la charge des vendeurs, ceux-ci s'engagent à les réaliser avant le 15 octobre 2022, et que s'ils sont à la charge de Monsieur [R], la réitération de la vente n’interviendra « que lorsque les travaux auront été réalisés par ce dernier à savoir au plus tard le 30 octobre 2022 ».

Ces stipulations n'ont pas été érigées en condition suspensive de la vente, et ne comprennent aucune sanction à un éventuel retard dans la réalisation des travaux. Monsieur [L], qui admet que cette clause ne peut s’analyser en une condition suspensive, ne saurait valablement s’en prévaloir pour faire obstacle aux conséquences de sa propre défaillance quant aux obligations qui lui incombaient au titre de la recherche d'un prêt s'agissant du sort du dépôt de garantie.

Ainsi, il est indifférent, quant à statuer sur le sort du dépôt de garantie, que les travaux aient effectivement été réalisés postérieurement aux délais prévus dans la promesse de vente.

Il convient en conséquence d'accueillir la demande des consorts [U] [A] et de dire que le dépôt de garantie de 6.650 euros leur est acquis, et devra leur être versé par le notaire détenteur des fonds.

II/ Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose :
« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Il est constant que la caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et que celle-ci doit précisément produire ses effets en cas de défaillance fautive de l’une des parties.

Par ailleurs, la disproportion manifeste s’apprécie au regard du préjudice effectivement subi.

En l’espèce, le compromis de vente signé entre les consorts [U] [A] et Monsieur [L] le 13 juillet 2022 stipule, page 11 :
« Stipulation de pénalité
Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de dix-sept mille euros (17 000,00 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil.».

Les consorts [U] [A] exposent que la condition suspensive relative à l'octroi du prêt est réputée accomplie dans la mesure où Monsieur [L] est responsable de la défaillance de la condition, qui avait été stipulée en son intérêt, de sorte que la vente a ''échoué'' par la faute de celui-ci.

En effet, l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Toutefois, tel que l'invoque à juste titre Monsieur [L], il n'a aucunement été sommé de régulariser l'acte authentique par les vendeurs.

Ces derniers ont en effet été confrontés à une autre difficulté tenant à la réalisation des travaux sur le bien, travaux qui incombaient à Monsieur [R], en application du jugement prononcé le 13 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Tarbes.

Il résulte des pièces communiquées que ces travaux ont été réalisés au mois de janvier 2023, soit bien postérieurement au 30 octobre 2022, et qu'ils étaient emprunts de malfaçons, de sorte qu'ils n'ont été réceptionnés que le 14 février 2024.

L'achèvement des travaux n'est ainsi intervenu que le 14 février 2024, et ce alors que leur réalisation a été érigée par les parties en condition particulière de la vente, et que le compromis stipule expressément que la réitération de l'acte authentique ne pouvait intervenir que lorsque les travaux auraient été effectués par Monsieur [R], au plus tard le 30 octobre 2022.

Dès lors, à la date de l'assignation le 4 mai 2023, la réalisation des travaux érigée en condition de la vente n'était pas achevée, et le délai fixé dépassé.

De plus, les consorts [U] [A] ont fait le choix de louer le bien, selon bail signé le 20 mars 2023 et prenant effet le 1er avril 2023, de sorte qu'ils ont manifestement renoncé à la vente. Il est relevé à cet égard que la promesse de vente stipule, page 30, que le vendeur s’interdit de conférer à quiconque des droits réels sur le bien objet de la promesse, notamment de consentir un bail.

Ainsi, les demandeurs ne peuvent se prévaloir de la clause pénale stipulée au compromis puisque les conditions de réitération de l'acte non jamais été réunies, que l'absence de réalisation des travaux n'est aucunement imputable à Monsieur [L], lequel n'a d'ailleurs jamais été mis en demeure de se présenter à l’étude du notaire pour signer l'acte authentique de vente.

En conséquence, les consorts [U] [A] seront déboutés de leur demande de condamnation à paiement au titre de la clause pénale.

III/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le sens de la présente décision conduit à condamner Monsieur [L] aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, les circonstances de la cause et l'équité conduisent à fixer à 800 euros l'indemnité qu'il devra payer aux demandeurs au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS